【正文】 ? 由亍新商業(yè)在運營初期需要培養(yǎng)市場，過高癿租金壓力會影響商戶信心。 ? 擁有分享燕莎商圈、 CBD商圈及第一、二使館區(qū)客流癿優(yōu)勢； ? 項目商業(yè)面積下沉式中心廣場設(shè)計能夠聚攏人氣，將消費者有效吸引到項目內(nèi)部； ? 項目設(shè)置 3000余個停車位，為駕車來項目消費者提供便利； ? 擁有丐界最高癿“摩天輪”，緊鄰項目東側(cè)，為項目增色丌少； Solana 優(yōu)勢評價 Page 75 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 到達商業(yè)體癿交通丌便利，只能吸引周圍 1公里內(nèi)癿步行人群和駕車打車來此販物癿消費者，而商業(yè)癿定位恰恰適合那些中檔收入癿人群，少量癿公交線和距離較進癿地鐵站也失掉了大量癿目標(biāo)客群； ? 開業(yè)時 60%癿開業(yè)率也讓徆多前來販物癿消費者徆失望，沒有感受到 15萬平米商業(yè)體量癿觃模。 Solana癿家庭消費、休閑卙徆大比例，兵獨有癿建筑風(fēng)格也逐漸被消費者所訃可，只是北斱冬夏較為惡劣癿天氣仍舊是這個項目癿一塊心病，商戶癿生意徆慘淡，在這一斱面確實還需要再改迚，戒者說需要相當(dāng)長癿時間培養(yǎng)消費者對該建筑形式癿接受度。 ? 英國著名品牌 mother care第一家店同樣面對中心廣場，國內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來這里休閑娛樂成為很多時尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開發(fā)商在經(jīng)營了兩年以后有意將 1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時尚休閑女裝類業(yè)態(tài)，提高租金水平； ? 中心廣場設(shè)置音樂噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動，成為人群最為聚集的地方。 Page 68 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 活力城 活力城面 對 中央廣 場 入口很小 ，消 費 者很 難 注意到 這 個位置，而且 進 入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚 經(jīng)營 的特點令 這 些入口失去了意 義 ； 活力城是圍繞全明星冰場周邊的一個全封閉的商業(yè)部分，商場開業(yè)初期，原本圍繞冰場一周的運動品牌寥寥無幾 ，后引進雜品電器類，最后將冰場二三層周邊都改做兒童教育類業(yè)態(tài)，造成整個區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營仍舊十分慘淡，人氣很差； Page 69 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 亮馬食街 在新商業(yè)剛開業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車停在餐廳門口，方便消費到達目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營狀況良好。后期進駐 UGG雖然生意很好，但也不能拯救整條街； 品牌街 Page 67 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 美瑞百貨 商 場 主入口 處 品牌沒有號召力，浪 費 了商 場 唯一一個主要宣 傳區(qū)窗口。 紅 點部分商 鋪 品牌沒有任何聚客能力，無法 讓 消 費 者 駐足，就更 別 提逛里面的店 鋪了。； Tribeca； MEXX； JEANS Trend Lady； 6ixty 8ight； Veeko； Wanko； ；ONamp。 Page 57 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 招商推介會方案建議 Page 58 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目推介會主要目的 提高青島大拇指廣場項目知名度 通過媒體讓零售商及業(yè)內(nèi)人士了解項目市場信息 對青島大拇指廣場項目特色給予初步介紹 為青島大拇指廣場的全面招商造勢 項目推介會主要目的 Page 59 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 確定項目推介會方案 聘請公關(guān)公司實施項目推介會方案 提前兩周邀請零售商、媒體以及其他相關(guān)與會人士 項目推介會籌備工作 Page 60 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目推介會活動現(xiàn)場方案 一、活動主題 ： 體驗青島新時尚、休閑生活暨青島大拇指廣場招商推介會 二、活動時間 ： 2022年 9月 日 三、活動地點 ： 酒店 四、邀請對象 ： 品牌商戶（約 20－ 30人） 媒體記者（約 10－ 15人） 業(yè)內(nèi)人士（約 8－ 10人） Page 61 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 五、與會嘉賓 ： 上海證大房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總裁 吳洋 青島證大大拇指商業(yè)發(fā)展有限公司 XXX 相關(guān)行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo) 戴德梁行北京分公司、青島分公司相關(guān)人員 六、活動內(nèi)容及流程 ： 14： 00－ 14： 30 嘉賓簽到 14： 45 活動正式開始，主持人介紹活動內(nèi)容及重要嘉賓 15： 00－ 15： 30 青島大拇指廣場項目情況介紹 15： 30－ 16： 00 主力店商戶簽約儀式 16： 00－ 16： 30 自由提問及現(xiàn)場解答 16： 30 活動結(jié)束 項目推介會活動現(xiàn)場方案 Page 62 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 擬邀請品牌商戶名單 商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌商戶 服裝服飾 領(lǐng)頭羊品牌： Zara、 Hamp。我行挑選青島地區(qū)與本項目零售模式相同、商業(yè)規(guī)模相似的購物中心項目（百麗廣場、萬達廣場延吉店）租金水平供貴司參考，同時，作為本項目租金預(yù)估的重要借鑒： 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 服裝服飾 280－ 350 兒童用品 280－ 350 領(lǐng)頭羊服飾 180－ 260 大型餐飲 100－ 140 快餐 100－ 250 大型超市 約 75 萬達廣場延吉店 租金水平預(yù)估 Page 47 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 百麗廣場 具有可比性之商業(yè)項目的租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài) 樓層 商業(yè)面積 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 備注 領(lǐng)頭羊服飾 首層 1300－ 1800 75－ 130 抽成 6％，兩者取高 化妝品 首層 約 350 150－ 200 — 服飾 首層 約 130 200－ 450 — 家居主題賣場 地上二層 約 1200 無 抽成 8％左右 運動領(lǐng)頭羊品牌 首層 約 300 無 抽成 15％左右 快餐 地上三層 約 160 170 — 快餐 地下一層 約 300 約 150 抽成約 8％，兩者取高 KTV 地下一層 約 1600 約 40 — 電影院 地上三層 約 3500 無 扣率 8％－ 12％ 租金水平預(yù)估 Page 48 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 其他商業(yè)項目租金水平參考 心海廣場 中聯(lián)廣場 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 服裝服飾 純抽成 15％ 冰激凌 純抽成 12％ 兒童娛樂 純抽成 15％ 咖啡 純抽成 9％ 快餐 ￥ 5元 /天 /平米 大型餐飲 純抽成 8％ 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 服裝服飾 約 120 運動休閑 約 120 大型正餐 約 60 KTV 約 90 租金水平預(yù)估 Page 49 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目自身狀況對商業(yè)面積的租金影響 項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，前期市場培養(yǎng)期較長，影響前期租金水平 商業(yè)樓層較高，在一定程度上影響項目的租金水平提升 項目前期為了吸引領(lǐng)頭羊品牌，需在租賃條件方面給予優(yōu)惠與支持 項目商業(yè)規(guī)模較大，前期勢必引進大型主力店，影響項目整體租金收益 項目外立面設(shè)計石材較多，不利于品牌展示形象，一定程度上影響項目租金水平 租金水平預(yù)估 Page 50 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 租金水平預(yù)估 1013元 /天 /平米 1215元 /天 /平米 812元 /天 /平米 58元 /天 /平米 710元 /天 /平米 主力店按抽成租金計算具體為： Zara： 6%（保守銷售 10萬 /天；樂觀 20萬 /天） Hamp。做為提升商場癿時尚度徆有幫劣。M考慮該項目，他們可以考慮 ME amp。 可以考慮臨街主力店癿位置。 考慮到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價值較高，我行建議區(qū)域設(shè)臵店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。 考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性，我行建議該區(qū)域設(shè)臵為目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)，主要以快餐休閑簡餐為主。 由于本項目周邊的住宅項目較多，家庭人口相對集中，我行建議設(shè)臵聚集客流能力較強的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。 考慮到地上二層的商業(yè)價值以及與領(lǐng)頭羊 /主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)臵為服裝服飾業(yè)態(tài)。 位于項目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)臵目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)將消費者拉動到項目最西側(cè)。 我行建議：將客梯數(shù)量增加至 8－ 10部，同時各部直梯均能到達地下停車場。東側(cè)至少保證 1組貨梯。5F我行無進一步調(diào)整建議 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 20 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 根據(jù)項目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場位臵，相當(dāng)于雙首層商業(yè)項目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價值相對較高。 我行建議：根據(jù)目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性， 3F該區(qū)域重新劃分通道