房地產(chǎn)專題ppt課件-wenkub.com
2025-01-09 20:47 本頁(yè)面
【正文】 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 ? 企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。 （免征土地增值稅） 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 ? 4土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，在注銷之前年度已按所得稅法規(guī)定沒(méi)有彌補(bǔ)完畢。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 申請(qǐng)退稅的條件 ? 1企業(yè)辦理注銷，非分支機(jī)構(gòu)注銷。 ? （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 人防設(shè)施建設(shè)停車位，作為公共配套設(shè)施。 補(bǔ)價(jià)款 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 成本確認(rèn) ? 可以按預(yù)提費(fèi)用確認(rèn) ? ，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額 可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％－－建設(shè)工程質(zhì)量保證金（ 5％－ 8%） ? ，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 ? 一般按實(shí)際發(fā)生的成本確認(rèn) ? 各項(xiàng)支出都應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額作為計(jì)稅基礎(chǔ)。 期內(nèi)全部成本對(duì)直接開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 二次計(jì)算，二個(gè)比例。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 30000平方米 1000A B2022 C5000 20220平方米 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 55 （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配。 開(kāi)發(fā)用地總面積 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本比例 =該成本對(duì)象占地面積 247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 （一）占地面積法 一次性開(kāi)發(fā) 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本核算的一般程序 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 48 （五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 通常在整個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ话惆凑战ㄖ娣e法分?jǐn)偂? 一般按建筑面積法分?jǐn)?。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 如果分期開(kāi)發(fā)的，可分期計(jì)算。 自用土地轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)：按原賬面價(jià)值和變更發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 合作建房、代建房、還建房 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 成本對(duì)象的報(bào)備 ? 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 精裝房、商住兩用 ? (五 )成本差異原則。 ? (三 )功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 ? 成本對(duì)象：為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。 ? 傭金：境內(nèi)外不一樣，境外 10%。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 ? 毛利額 =銷售收入 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 ? 所得額 =銷售收入 銷售成本 銷售稅金 期間費(fèi)用 ? 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝所得額＋當(dāng)期毛利額－當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)毛利額 ? 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，與預(yù)售收入相關(guān)的稅金、附加及費(fèi)用不得扣除 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 23 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 24 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 成本與費(fèi)用 ? 期間費(fèi)用：當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期扣除 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：實(shí)現(xiàn)銷售扣除 ? 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：予以調(diào)整 ? 未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：不予扣除 ? 銷售營(yíng)業(yè)稅金及附加：準(zhǔn)予扣除 ? 土地增值稅：準(zhǔn)予扣除 ? 權(quán)責(zé)發(fā)生制 or 收付實(shí)現(xiàn)制 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 單位面積成本 ? 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。 ? （三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 18 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 視同銷售 ? 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收定金因已簽訂房地產(chǎn)銷售或預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)作為分期付款的一部分。 ? 簽訂 3方合同，購(gòu)買
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1