【正文】 特征的另一個(gè)含義是對(duì)各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求。 2022年 1月 4日星期二 198 167。 投資者特征含義 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 ◎ 湯姆 ◎ 短期房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)同樣在變化。 2022年 1月 4日星期二 194 167。 與機(jī)會(huì)基金的運(yùn)作環(huán)境相同， REIT能使用個(gè)人投資者通過(guò)股票市場(chǎng)提供的資金，以低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。 2022年 1月 4日星期二 192 167。 傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 2022年 1月 4日星期二 191 167。 金融創(chuàng)新 167。 2022年 1月 4日星期二 188 167。而且，在的情況下，如果項(xiàng)目的凈收入降低到還本付息金額以下，投資者將面臨著違約和贖取權(quán)的喪失。 房地產(chǎn)收益能力 :起點(diǎn) 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營(yíng)收入 (NOI)是貸款人和權(quán)益投資者的收益來(lái)源。 權(quán)益角度的融資 167。 – ◎調(diào)整銀行必須為其存款持有的儲(chǔ)備； – ◎調(diào)整保證金要求； – ◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲(chǔ)銀行借款時(shí)必須支付的利率（貼現(xiàn)率）； – ◎購(gòu)買(mǎi)和出售政府證券（公開(kāi)市場(chǎng)操作）。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來(lái)源： ； ； 。 一旦形成債務(wù)，債務(wù)單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押?jiǎn)螕?jù)等代表）就可以在二級(jí)金融市場(chǎng)中交易了。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng) 2022年 1月 4日星期二 176 167。 金融市場(chǎng)的定義 167。 房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者：一些背景信息 167。 6 房地產(chǎn)資產(chǎn)分析 167。 2022年 1月 4日星期二 172 物業(yè)價(jià)值的組成 (C) 地塊的位置價(jià)值不間斷地增長(zhǎng)，被 向上延伸 U點(diǎn)價(jià)值證明。在那些時(shí)間點(diǎn)上，結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。 圖中物業(yè)生命周期簡(jiǎn)化模型說(shuō)明了這兩個(gè)組成部分之間的關(guān)系。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導(dǎo)致土地租金和土地價(jià)值的突然變化。如果 West Side 有一些能夠抓住的有利的特質(zhì)，或者任何城市的演化對(duì) West Side 產(chǎn)生直接的有利條件，重新開(kāi)發(fā)和重修將更有利。當(dāng)然，下降能持續(xù)，直到 West Side 永遠(yuǎn)地停留在低價(jià)值狀態(tài)逐漸地結(jié)束。圖中顯示此時(shí)重新開(kāi)發(fā)將獲得更多土地使用權(quán)益。 2022年 1月 4日星期二 165 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (C) 然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個(gè)全部壓力放在西部地區(qū)能夠引起逐步形成兩種遠(yuǎn)離成熟期的可能。這個(gè)階段開(kāi)始于 I點(diǎn)，圖中表示在橫水平軸線上。 周邊動(dòng)態(tài)與生命周期 這里說(shuō)的是城市的自然動(dòng)態(tài)、進(jìn)化進(jìn)程及鄰里關(guān)系。 2022年 1月 4日星期二 159 多中心城市的租金梯度 MAC NBD CBD MAC NBD=近鄰商務(wù)區(qū) CBD=中央商務(wù)區(qū) MAC=主要活動(dòng)中心 2022年 1月 4日星期二 160 多中心城市的租金梯度 土地價(jià)值和土地租金梯度往往決定均衡通過(guò)每個(gè)位置最高叫價(jià)曲線的實(shí)用性，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)最高最好的土地使用。 2022年 1月 4日星期二 157 例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地使用的叫價(jià)曲線。 鄰里動(dòng)態(tài)與生命周期 167。 2022年 1月 4日星期二 153 167。 2022年 1月 4日星期二 149 城市內(nèi)外地租的組成及不確定性 位置租金 不可更改租金 建設(shè)租金 農(nóng)業(yè)租金 距 CBD距離 B= 城市邊緣 B 2022年 1月 4日星期二 150 城市內(nèi)外地租的組成及不確定性 (A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。像理想的發(fā)展被延期 直到其他方法出現(xiàn)。 2022年 1月 4日星期二 146 167。 原則 原則 4 人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運(yùn)輸成本增加對(duì)收入增加效果可以緩和這個(gè)結(jié)果或者推翻它，特別是在城市的空間擴(kuò)張是被抑制的情況。必然導(dǎo)致城市總土地價(jià)值的下降，其中隱含的實(shí)質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。這往往只發(fā)生在面對(duì)嚴(yán)重變化或政府限制空間擴(kuò)展。這些城市密度降低行為反映在遠(yuǎn)離鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)大量房屋，比如帶公園的街道 ,或高爾夫球場(chǎng) ,甚至有更多停車位的購(gòu)物中心 .這種密度降低的結(jié)果是運(yùn)輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。 2022年 1月 4日星期二 137 167。隨著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加。 2022年 1月 4日星期二 134 167。 2022年 1月 4日星期二 133 假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響 (C) 我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長(zhǎng)度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。這就是說(shuō)，人口增加，保持密度和其他價(jià)格不變，租金將會(huì)均勻增加。 L= 位置租金 。 單中心城市模型 2022年 1月 4日星期二 127 167。 2022年 1月 4日星期二 126 167。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近 . 2022年 1月 4日星期二 125 167。 差異 2022年 1月 4日星期二 121 167。 2022年 1月 4日星期二 120 167。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時(shí)， A有最大的生產(chǎn)量，在中心點(diǎn)出價(jià)地租出現(xiàn)較高點(diǎn)。 最高最好使用 167。 – 運(yùn)輸 。 – 政府 。 167。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例 除以 全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例 . 這個(gè)公式就是 其中， N mi = 城市 m 產(chǎn)業(yè) i 的就業(yè)人數(shù) N m = 城市 m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù) N i = 國(guó)家產(chǎn)業(yè) i 就業(yè)人數(shù) N = 國(guó)家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù) 當(dāng) LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。 輸出基數(shù) 我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (A) 一般來(lái)說(shuō) ,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值的引擎。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 167。 圖表中顯示了 39個(gè)低階城市（單點(diǎn)）和 5個(gè)高階城市（圓圈點(diǎn)）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。 因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級(jí)理論描述如下： 為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。這種力量往往限制城市的增長(zhǎng)，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。 等級(jí) /規(guī)模規(guī)則可以表述如下 : 城市人口 = 最大城市人口 城市排名 2022年 1月 4日星期二 95 等級(jí) /規(guī)模理論規(guī)則 011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25排序人口2022年 1月 4日星期二 96 美國(guó)城市等級(jí) /規(guī)模規(guī)則 05001000150020222500紐約洛杉磯 芝加哥巴爾的摩港舊金山費(fèi)城波士頓 底特律 達(dá)拉斯 休斯敦亞特蘭大邁阿密西雅圖港 克里夫蘭明尼阿波利斯菲尼克斯圣迭戈 鹽湖城 匹茲堡丹佛坦帕市 波特蘭辛辛那提 堪薩斯城密爾沃基市 薩克拉門(mén)托新奧爾良印第安納波利斯圣安東尼奧哥倫布市城市人口2022年 1月 4日星期二 97 中國(guó)城市等級(jí) /規(guī)模規(guī)則 0200400600800100012001400上海 北京 重慶 武漢 天津 廣州 西安 沈陽(yáng) 南京 成都 杭州 佛山 濟(jì)南哈爾濱長(zhǎng)春 唐山 大連 淄博 淮安 太原 青島 鄭州 昆明 襄樊 無(wú)錫 常州 蘇州 棗莊石家莊寧波城市人口2022年 1月 4日星期二 98 中美兩國(guó)城市排名 /規(guī)模比較 05001000150020222500城市人口中國(guó)美國(guó)2022年 1月 4日星期二 99 167。 城市位置分布 167。 單中心城市原則 167。 5 房地產(chǎn)空間分析 167。 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門(mén)作為一個(gè)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的主動(dòng)參與者來(lái)對(duì)待。 2022年 1月 4日星期二 89 167。 2022年 1月 4日星期二 87 167。 2022年 1月 4日星期二 86 167。 2022年 1月 4日星期二 85 167。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開(kāi)發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)談判，通過(guò)平衡開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價(jià)與開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。律師還可以幫助開(kāi)發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時(shí)，使開(kāi)發(fā)商處在有力的地位。評(píng)估師還可以幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)能力分析和可行性分析。 舉 例 2022年 1月 4日星期二 82 167。 2022年 1月 4日星期二 79 例如，一宗開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的垃圾填埋場(chǎng)，處理這些污染物的成本會(huì)極大地影響著購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格；又例如，一些在野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)或自然景觀保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)在建設(shè)過(guò)程中夭折，甚至有些在項(xiàng)目建成后也要拆除。總承包商直接對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，分包商向總承包商負(fù)責(zé)。 承包商 承包商是建造者和管理者 ,他們能把圖紙上的想法變成實(shí)實(shí)在在的東西：住宅、公寓、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或公共建筑。 2022年 1月 4日星期二 76 167。 工程師 工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、 土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。 2022年 1月 4日星期二 73 167。 2022年 1月 4日星期二 72 167。 政府機(jī)構(gòu) 167。 金融伙伴 167。 4 開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴 (B) 167。 景觀建筑師 167。 公共部門(mén)開(kāi)發(fā)商 167。 2022年 1月 4日星期二 68 167。 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。 工程建設(shè) 開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。 合同談判 開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 投資設(shè)想細(xì)化 開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。 2022年 1月 4日星期二 58 167。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 167。 （ D） 房地產(chǎn)投資占GDP比率（%）0123456789102022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 0 6 （1 6月）年份2022年 1月 4日星期二 54 167。 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A) ； ； ，加快改革開(kāi)放的步伐； ，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； ； 2022年 1月 4日星期二 51 167。 其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 房地產(chǎn)業(yè)的特性 2022年 1月 4日星期二 47 167。 房地產(chǎn)投資的利與弊 １、房地產(chǎn)投資之利 (1).相對(duì)較高的收益水平 (2).能夠得到稅收方面的好處 (3).易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 (4).能抵消通貨膨脹的影響 (5).提高投資者的資信等級(jí) 房地產(chǎn)投資之弊 (1).變現(xiàn)性差 (2).投資數(shù)額巨大 (3).投資回收周期較長(zhǎng) (4).需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 2022年 1月 4日星期二 46 167。 特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。 工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。這類物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。 。 建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。 2022年 1月 4日星期二 38 167。 Real Property是指 Real Estate及 Real Estate之上附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)的分類 167。 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 2022年 1月 4日星期二