房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究-wenkub.com
2024-10-15 15:12 本頁(yè)面
【正文】 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià) ? 一、環(huán)境影響與評(píng)價(jià) ? （一） 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 的基本概念 是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境因素進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法和制度。運(yùn)用影子價(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，可以使有限的資源得到最佳的分配，從而提高項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，社會(huì)貼現(xiàn)率是指整個(gè)社會(huì)愿意用將來(lái)消費(fèi)換取現(xiàn)在消費(fèi)的利率。 期初投資的敏感性分析 期初投資變動(dòng)幅度 –20% –10% 0 +10% +20% NPV – – 租賃收入變動(dòng)幅度 –20% –10% 0 +10% +20% NPV – – 租賃收入的敏感性分析 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度 –20% –10% 0 +10% +20% NPV – – 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析 作出敏感性曲線(xiàn)圖： 投資 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 價(jià)格（收入） 排序并確定敏感性因素 價(jià)格（收入） → 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 → 期初投資 提出控制方案 二、概率分析 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表 1，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入為需要分析的兩個(gè)不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表 2，取 Ic=10%，試計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于 1000萬(wàn)元的累計(jì)概率。 R=B –TC=P Q –FC –Vc Q 其中： R為利潤(rùn)， B為銷(xiāo)售收入， P為銷(xiāo)售價(jià)格， Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量， TC為總成本， FC為固定成本， Vc為單位 變動(dòng)成本。 （二）房地產(chǎn)可行性研究分類(lèi) ★按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同： 投資機(jī)會(huì)研究，初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究 ★ 按照研究的對(duì)象提供的現(xiàn)狀條件不同： 土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的可行性研究、續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和房地產(chǎn)可行性研究 ★根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途不同： 居住用途、商業(yè)用途、辦公用途、旅館用途、餐飲用途、娛樂(lè)用途、工業(yè)用途、特殊用途、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （三）房地產(chǎn)可行性研究的作用 投資決策的重要依據(jù) 是項(xiàng)目審批的依據(jù) 也是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù) 是開(kāi)發(fā)商與各方簽定合同的依據(jù) ★ 根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式不同： 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 二、可行性研究的步驟和內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容 ★項(xiàng)
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