【正文】 —— 規(guī)劃說明書 —— 圖紙 （ 七 ）城市規(guī)劃實施的目的與作用 基本概念 —— 政府實施的城市規(guī)劃：依職權(quán)的主動行為（制定計劃和政策、直接投資）、依申請的控制、引導行為（對非政府直接 安排的建設投資項目） —— 公民、法人、社會團體與城市規(guī)劃的實施：關(guān)心參與、遵守服從 目的與作用 —— 目的：對城市空間資源合理配置，使城市經(jīng)濟、社會、建設活動高效、有序、持續(xù)進行 —— 作用：與經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展相適應、不斷優(yōu)化并保持動態(tài)平衡 （ 八 ）城市規(guī)劃實施的機制、原則 機制 —— 法律機制：行政法律法規(guī)授權(quán)和提供條件；依法提出行政訴訟；是行政行為執(zhí)行保障 —— 行政機制：法理依據(jù)（羈束、自由權(quán)限）；有效條件 —— 財政機制：預算撥款、直接投資；財政債券；稅收杠桿 —— 經(jīng)濟機制：出讓土地使用權(quán)；政府借貸； 基礎設施使用收費；出讓基礎設施經(jīng)營權(quán) —— 社會機制：公眾參與；團體組織；媒體報道監(jiān)督；政務公開 原則 —— 行政合法原則： —— 核心：依法行政 —— 內(nèi)容：依法而行、法無特權(quán)、有法必依、違法必究 —— 行政合理原則 —— 行政效率原則：成本－效益分析 —— 行政統(tǒng)一原則：下級服從上級、地方服從中央 —— 行政公開原則 23 市場機制缺陷：外部不經(jīng)濟、近期利益驅(qū)動、對公共設施忽略、合成謬誤出現(xiàn)、社會價值判斷缺乏 城市規(guī)劃行政主管部門 —— 是同級地方人民政府領(lǐng)導下的一個工作部門；縣級以上主管本區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃工作 —— 與其他行政主管部門平行 二、建筑學基本知識 （一）中國建筑的主要分類與特征 分類 （ 11） 居住建筑、政權(quán)（宮殿）建筑及其附屬設施、禮制建筑、宗教建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、教育、文化、娛樂建筑、園林與風景建筑、市政建筑、標志建筑、防御建筑。 城市總體規(guī)劃：市政府組織制定總體規(guī)劃綱要；大城市編制分區(qū)綱要；總體規(guī)劃審批后，單獨制定專項規(guī)劃。 —— 三級：不宜修建的用地。 （四）城市用地分類與評價 分類（ 10 大類） 居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、城市對外交通用地、市政公共設施 用地、道路廣場用地、綠地、特殊用地（軍事、外事、保安）、水域和其他用地（水域、農(nóng)村、閑置、露天礦、自然風景區(qū)） 評價 —— 一級：適宜修建的用地。 —— 多層和高層建筑應當設置封閉式垃圾通道或者垃圾儲存設施，并修建清運車輛通道 —— 街道兩側(cè)，設置封閉式垃圾容器、果皮箱等設施 — — 市的主要街道、廣場、公共水域的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)單位負責；居住區(qū)、街巷等地方，由街道辦事處負責組織專人清掃保潔 20 —— 飛機場、火車站、公園等公共場所，由本單位負責清掃保潔 —— 城市集貿(mào)市場，由主管部門負責組織專人保潔；攤點從業(yè)者負責清掃保潔 —— 水面由經(jīng)營單位責任作業(yè)者清理保潔；船舶上的垃圾由船上負責人依照規(guī)定處理 —— 凡委托環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)單位清掃、收集、運輸、處理廢棄物的，應當交納服務費 —— 市區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)雞鴨鵝兔豬，因教學需要的，須經(jīng)所在城市市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準 （九）城市市容管理基本要求 —— 街道的臨街建筑物的陽臺和窗外，不得堆放、吊掛有礙市容的物品。防治污染的設施必須經(jīng)原審批環(huán)境影響報告書的環(huán)境保護行政主管部門驗收合格后，該建設項目方可投入生產(chǎn)或者使用 —— 排放污染物的單位，應按規(guī)定申報登記 —— 排放污染物超過標準的，依照規(guī)定繳納超標準排污費，并負責治理。 （七）房屋權(quán)屬登記管理 —— 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 —— 土地使用權(quán)，應向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書 —— 憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，房產(chǎn)部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書 18 —— 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，先申請房產(chǎn)變更登記，再申請土地使用權(quán)變更登記，由同級人民政府更換更改土地使用權(quán)證書 —— 房地產(chǎn)抵押時， 向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記 —— 縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 —— 劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押：不得單純設定抵押。 —— 改變原有土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或合同，調(diào)整土地出讓金。 —— 終止：國家征收；使用人不再需要；特定項目終止；土地滅失。 —— 土地使用權(quán)的出讓年限的規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體、綜合或其他 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂 40 年。確定中標者要看投標價、資信情況綜合評價，不一定最高者得。出讓金不得低于國家規(guī)定的最低價。 —— 房屋拆除應當由具備保證安全條件的建筑施工單位承擔，由建筑施工單位負責人對安全負責。 —— 建筑施工企業(yè)和作業(yè)人員在施工過程中，應當遵守有關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和建筑行業(yè)安全規(guī)章、規(guī)程，不得違章指揮或者違章作業(yè)。建筑施工企業(yè)的法定代表人對本企業(yè)的安全生產(chǎn)負責。 —— 建筑施工企業(yè)應 當在施工現(xiàn)場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施，有條件的，應當對施工現(xiàn)場實行封閉管理。 —— 任何單位和個人對建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門進行檢舉、控告、投訴。 —— 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 —— 建筑設計單位對設計文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備，不得指定生產(chǎn)廠、供應商。建筑設計單位和建筑施工企業(yè)對建設單位違反前款規(guī)定提出降低工程質(zhì)量的要求，應當予以拒絕。 （六）建筑工程質(zhì)量管理基本內(nèi)容 —— 建筑工程勘察 、設計、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規(guī)定。 —— 工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300 平米以下的建筑工程，可以不申請辦理。近期建設規(guī)劃的規(guī)劃期限為五年。 —— 城市的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展、村民 生產(chǎn)與生活的需要。 —— 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制 重要地塊的修建性詳細規(guī)劃。 —— 規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設用地規(guī)模、基礎設 施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內(nèi)容，應當作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容。 —— 鎮(zhèn)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大 會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。 審批： —— 全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報國務院審批。 —— 城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關(guān)應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其 他方式征求專家和公眾的意見。 —— 城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應當委托具有相應資質(zhì)等級的單位承擔城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。 —— 訂立合同所依據(jù)的法律法規(guī) ： —— 相關(guān)證據(jù) ：書證、物證、證人證言、視聽材料、被告人供述當事人陳述、勘驗檢驗筆錄、鑒定結(jié)論 程序和方法 —— 程序： —— 提出索賠要求：索賠事項發(fā)生 28 天內(nèi)向工程師提出索賠意向通知 —— 報送索賠資料：在索賠意向通知發(fā)出 28 天內(nèi)，向工程師提出索賠報告及有關(guān)資料 —— 工程師答復：在收到索賠報告的 28 天內(nèi)答復 —— 工程師逾期答復后果：視為認可索賠 —— 持續(xù)索賠：應階段性向工程師發(fā)出索賠意向，在索賠事件終了后 28 天 內(nèi)送索賠報告，工程師 28 天內(nèi)答復。 按承包合同工程計價方式（或付款方式）分類 —— 總價合同 —— 單價合同：確定單項工程單價，結(jié)算按實際工程量單價 —— 成本加酬金：實際支出給發(fā)包人，另收管理費和商定的利潤。工程項目的質(zhì)量、進度和投資三大目標是一個相互關(guān)聯(lián)的整體，三大目標之 間是對立統(tǒng)一的關(guān)系。 施工階段 —— 項目新開工時間，按設計文件中規(guī)定的任何一項永久性工程第一次正式破土開槽時間而定。 （九）相關(guān)財務分析的主要方法 比率分析 法是財務分析最基本、最重要的方法 —— 盈利能力分析 —— 凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤 /平均凈資產(chǎn) —— 總資產(chǎn)報酬率＝息稅前利潤總額 /平均資產(chǎn)總額 —— 營運能力分析 —— 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務收入凈額 /平均資產(chǎn)總額 —— 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率： 流動資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)次數(shù)＝流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)額 /平均流動資產(chǎn)余額 —— 存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝主營業(yè)務成本 /存貨平均余額 —— 應收賬款周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務收入凈額 /應收賬款平均余額 —— 償債能力分析 —— 資產(chǎn)負債率＝負債總額 /資產(chǎn)總額（ 50％較適合，過大破產(chǎn)） —— 速動比率＝速動資產(chǎn) /流動負債；速動資產(chǎn)＝流動資產(chǎn)－存貨；速動資產(chǎn)＝貨幣資金＋短期投資＋應收票據(jù)＋應收賬款＋其他應收款（不存在待攤費用和其他流動資產(chǎn)項目時，兩種方法計算結(jié)果應一致， 100％有償債能力） —— 發(fā)展能力分析 —— 銷售（營業(yè)）增長率＝本年主營業(yè)務收入增長額 /上年主營業(yè)務收入總額 —— 資本累計率＝本年所有者權(quán)益增長額 /年初所有者權(quán)益 （十）固定資產(chǎn)折舊及其計算方法 范圍 —— 計提的：房屋及建筑物；在用的施工機械、運輸設備、生產(chǎn)設備、儀器儀表、工具器具；季節(jié)性停用、大 7 修理停用的固定資產(chǎn)；融資租賃方式租入和經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)；未使用和不需要用的固定資產(chǎn) —— 不計提的：已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；按照規(guī)定唯獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地。 最佳資本結(jié)構(gòu) 便是使股東財富最大或股價最大的資本結(jié)構(gòu)，亦即使公司 資金成本 最小的資本結(jié)構(gòu)。因為此手續(xù)費并未通過企業(yè)會計帳務處理，企業(yè)是按發(fā)行價格和除發(fā)行手續(xù)費后的凈額入帳的。 問題 —— 為什么要建議這個項目 —— 市場及資源情況如何，建多大規(guī)模 —— 廠址選在哪里最佳 —— 采用何種工藝技術(shù) —— 需要的外部條件如何 —— 建設時間多長，需要多少資金，建成后的經(jīng)濟效益、社會效益如何 —— 融資分析 需要配有工業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)經(jīng)濟、工藝、土建、財會、系統(tǒng)工程以及程序設計方面的專家組成。 （三） 經(jīng)濟效果評價指標和方法 5 （ 1）指標 —— 靜態(tài)評 價指標 —— 投資收益率 —— 靜態(tài)投資回收期 —— 償債能力 —— 借款償還期 —— 利息備付率 —— 償債備付率 —— 動態(tài)評價指標 —— 內(nèi)部收益率 —— 凈現(xiàn)值 —— 凈現(xiàn)值率 —— 凈年值 —— 動態(tài)投資回收期 （ 2）方法 —— 獨立方案：凈現(xiàn)值法、凈年值法、內(nèi)部收益率法 —— 互斥方案：絕對效果檢驗、相對效果檢驗 —— 相關(guān)方案：現(xiàn)金流量相關(guān)型方案的選擇、資金有限相關(guān)型方案的選擇、從屬型方案的選擇 （四） 價值工程理論 價值＝功能 /成本 —— 核心：功能（效用）分析 —— 提高工程價值的途徑： —— 提高功能、降低造價 —— 保證功能不變、降低造價 —— 提高功能、造價不變 —— 功能略有下降、造價大幅度降低 （五） 項目融資方式 —— BOT：建設經(jīng)營轉(zhuǎn)讓， 投資公司（只有經(jīng)營權(quán)）建設運營，特許期結(jié)束移交政府 —— TOT：投產(chǎn)的設施移交外資，融得資金用于建設新項目，經(jīng)營期滿移交中方 —— ABS：資產(chǎn)證券化，發(fā)行債券募集資金 —— 融資租賃 ：出租人代購設備，租給項目公司使用，按期收取租金。 部門活動的外部性經(jīng)濟正效果，是城市產(chǎn)生、擴展的最主要動力之一 ；外部性經(jīng)濟效果總量在城市中向心遞增，城市外圍逐漸減弱，形成級差效益。 （四） 城市規(guī)模與城市經(jīng)濟增長 （ 1）城市規(guī)模 —— 人口規(guī)模：決定性指標 —— 用地規(guī)模 —— 生產(chǎn)力規(guī)模 —— 消費力規(guī)模 （ 2）城市經(jīng)濟增長 —— 需求指向理論：投資需求和消費需求都屬于有效需求，他們的擴大會帶來經(jīng)濟增長 —— 供給基礎理論：一是城市產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)與技術(shù)基礎；二是專業(yè)化協(xié)作程度；三是投資環(huán)境，尤其是城市的基礎設施水平。 3 二、城市經(jīng)濟學基本知識 （一） 城市經(jīng)濟學研究的對象與范疇 —— 宏觀城市經(jīng)濟學把城市當作一個整體來研究，以宏觀經(jīng)濟學理論為基礎，采用總量經(jīng)濟分析法，探索城市經(jīng)濟的增長與衰退，城市規(guī)模問題以及城市化問題。 （九） 城市管理中的社會學思維