【正文】 攤位間主通道 米寬 。 規(guī)格： *2m=5㎡ 經營戶站位 3m 寬 (背靠背 2 個 ) 攤位間主通道 米寬 ,次通道 米寬 。 ? 建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層人氣不足的市場經營瓶頸， 因此將蔬菜、肉類等常規(guī)消費品引入 2F 有利于解決人流不足的影響， 提升項目的經營競爭力，最大化項目整體價值。 ? 功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經營環(huán)境，提升項目的整體價值。 2． 財富新聚點 突出本案的前景優(yōu)勢， 區(qū)域小區(qū)強大的消費支撐，農產品的未來發(fā)展前景，經濟投資的價值等多向因子。宣傳上以此為主線，以增強市場的信心 。 由于項目區(qū)位因素，這一類型客戶首先集中于 蜀都花園業(yè)主及周邊小區(qū)的業(yè)主 。 個體分析： 主要目標客戶 —— 自營性客戶 這一目標客戶群的主體是農產品批零商販， 其資金主要押在周轉資金上，一般租用商鋪 或者攤位 。 ： 農 貿市場周邊業(yè)態(tài)經營銷售的多為一些較為價格低廉的產品，商品總價不高， 相對 更注重實惠 。 項目市場定位 本案定位為以大型農貿市場為龍頭、集 蔬菜 、 水產 、 禽肉 、 鮮花 、 豆制品、干雜 為一體的新型 室內農貿市場 項目。 （ 3）、 大型超市賣場威脅： 周邊家樂福、北京華聯(lián)動等大型賣場較低的市場價格，豐富的農產品消費業(yè)種都是區(qū)域商家和投資客所擔心的核心問題。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具體的營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。 （ 4）、本案在規(guī)劃農貿市場的攤位上，由于整體標準層較為不規(guī)整，對劃分攤位形成一定程度的制約。 、 項目劣勢分析 （ 1）、項目位于 大田坎街 ， 蜀都花園后門 ，目前商業(yè)氛圍人流量還處在培育發(fā)展展望階段，目前商業(yè)價值還基本停留在初始值階段 。 （ 2）、規(guī)模優(yōu)勢： 市場內 兩 層商業(yè)面積約 3000 ㎡，規(guī)模宏 大，在 牛市口區(qū)域 首屈一指，在吸引人流方面具有很強的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應。 租金情況 蔬菜攤位 240—280 元／月 肉類攤位 600——700 元／月 區(qū)域內門市 900—1300 元／月 管理費 每月 60 元／攤位 攤位面積 攤位： 8 ㎡左右，門市 12—22 ㎡ 晉陽農貿市場 市場名稱 晉陽農貿市場 位置 成都武侯區(qū)晉陽路 市場概況 傳統(tǒng)型農貿市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經營區(qū)域。 分析：該樓盤 緊鄰龍舟路、二環(huán)路， 處于蓮桂路與海椒市的交接點上，周遍居民小區(qū)眾多。 其中一二層為政府規(guī)劃新型農貿市場 體量約合 4000 ㎡ ，三到七層為小戶型，面積 2533 ㎡ 。上部用透明玻璃做擋板，提高 了攤位檔次。 特別說明：該市場急待拆遷，原有存在的除大棚周邊門市外，蔬菜、 水果、 肉類攤位規(guī)格較為不統(tǒng)一，同時出于其急待拆遷的因素考慮租金價格只作為了解不進行市場數據羅列參照。 該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜中） 分析：該市場由于位置地段商業(yè)氛圍及市場內的整體布局等諸多因素制約，造成該市場的攤位及門市 空置率比重相對于區(qū)域市場較高， 在綜觀多重因素的認知上該市場存在著一定程度的硬傷，但其相對低位的產品價格也是其存活的基石。同時值得借鑒的是該市場的肉類攤位將掛架與攤位結合，實現(xiàn)了空間的最大利用率。 該市場作為蓮桂路的大型綜合性菜市，擔負著整個區(qū)域的日常必須生活產品的消費。綜觀該區(qū)域市場狀況，周邊分布的農貿市場 多達 5 個，因此其排他性受到一定牽制，就近區(qū)域客戶是其市場的主要動力源。 區(qū)域傳統(tǒng)農貿市場分析 、萬年綜合市場 市場概況：傳統(tǒng)型農貿市場，由大棚攤位和 大棚的門市 組成整個經營區(qū)域。 交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。 區(qū)域內的農貿市場已經擺脫了傳統(tǒng)的 “聚街為市 ”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農貿市場，且市場依托大量居住人群的消費，經營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。大多數居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。 區(qū)域內的玉林農貿市場是現(xiàn)在成都農貿市場中設施完善，經營情況良好的新型農貿市場代表之一。 城 南 （玉林、肖家河片區(qū)） 建于 80 年代中后期，于 90 年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū) 的玉林，已經成為成都生活的居住樣板區(qū)。如金家壩室內地下農貿市場、玉林綜合市場、大學路菜市、小天綜合市場等。 案例： 如規(guī)劃中的九里堤市場 。 模式三：綜合商場。農貿市場 成 為 了 住宅和周邊居民的生活配套產品。 農貿市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及 “菜籃子 ”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經營的壓力。 農貿市場超市化發(fā)展歷程 地點 ——從室外到室內的遷徙； 形態(tài) ——從簡陋到精致的蛻變； 經營管理者 ——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。成都 花園農貿市場項目 產品規(guī)劃建議 一、 市場背景 政策背景 隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關部門將大力推進農貿市場的配建工程建設。 市場 投資 背景分析 市場投資綜述 成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質化嚴重，導致許多商家經營慘淡。 、 成都市農貿市場投資形成四大模式 模式一：農貿市場＋住宅。 模式二：農貿市場＋專賣店。 案例： 大學路市場就將采用這種模式。地下停車場＋農貿市場