觀江花園營(yíng)銷策略推廣方案-wenkub.com
2025-05-05 14:51 本頁(yè)面
【正文】 “ 人氣旺，則財(cái)氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的 手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素構(gòu)成，第一為人，第二為購(gòu)買力，第三為購(gòu)買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)人的衣、食、住、行無(wú)一可離開(kāi)其商業(yè)活動(dòng)，又與其商業(yè)活動(dòng)密不可分。 其銷售方式上，我司建議將用于商業(yè)炒做，帶動(dòng)全局銷售。 現(xiàn)從開(kāi)發(fā)商的角度我們分析如下： 開(kāi)發(fā)商出賣鋪位收回了 20萬(wàn)資金 另外，次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬(wàn) 租金收益為： 40 20 12 10= 萬(wàn) 十年時(shí)間資金利潤(rùn)為： += 萬(wàn) 補(bǔ)償客戶返租利潤(rùn)其 10 年的償還為： =、 從這一點(diǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商基本上是沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)的。 例：二層一個(gè) 20平方米的鋪位，單價(jià) 1 萬(wàn)元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價(jià)： 20 萬(wàn) 首 期： 10 萬(wàn) 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報(bào)率（返租率）： 燁隆中國(guó) 客戶年投資回報(bào)率： 20 8％＝ 萬(wàn)元 6 年的投資回報(bào)： 6＝ 萬(wàn)元 10 年的投資回報(bào)： 10＝ 16 萬(wàn)元 從上可以看到，客戶前六 年時(shí)間的投資回報(bào)基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報(bào)，這是相當(dāng)可光的。作為首層商場(chǎng)，許多客戶都會(huì)看到這一點(diǎn)而自主經(jīng)營(yíng)，以 期獲得更高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，這樣，首期商鋪發(fā)展商不必為業(yè)主提供返租，因而減輕了發(fā)展商的心理壓力。 項(xiàng)目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營(yíng)鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對(duì)于各樓層的實(shí)際情況，我們對(duì)其返租年限考慮也要分開(kāi)。 對(duì)于第二層，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營(yíng)的局限性，我們可以提供短時(shí)期的返租保障，如提供 3年的返租，讓客戶對(duì)未來(lái)充滿信心，這樣利于我們?cè)趦r(jià)格上得到突破。 C、積極籌備規(guī)劃百貨公司 我們所講的要百貨公司配合銷售并不是要百貨公司不要經(jīng)營(yíng)，我們相反要強(qiáng)調(diào)百貨公司的潛在性，但是在經(jīng)營(yíng)上，百貨公司把一些好的樓層讓給客戶自行經(jīng)營(yíng)，自身把一些高樓層做旺起來(lái)，帶旺區(qū)域的商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我們的想法是：一樓部分銷售讓客戶自行經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商不提供返租，二樓以上為百貨經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商在銷售經(jīng)營(yíng)上可以實(shí)行帶租約出售（返租）。但是我們?cè)谏虡I(yè)的經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)，一個(gè)新型商業(yè)區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)的形成和在市場(chǎng)上形成一定的品牌導(dǎo)向和建立燁隆中國(guó) 客戶的購(gòu)物導(dǎo)向是需要時(shí)間的。 針對(duì)物業(yè)的現(xiàn)狀，要想物業(yè)獲取巨大的銷售利潤(rùn)，必須先期要把物業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)，基于此，我司建議對(duì)外招商，招商對(duì)象為 百貨公司（超市）或經(jīng)營(yíng)管理公司 。 效果預(yù)測(cè)： 營(yíng) 造熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，可有效促進(jìn)開(kāi)發(fā)商與客戶的溝通，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好口啤。 其他捧場(chǎng)者：啤酒任飲。 具體細(xì)節(jié)： 一、 與哈爾濱啤酒合作方式： 由哈爾濱啤酒提供活動(dòng)期間的所需啤酒，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)許其以觀江廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)為由懸掛哈爾濱啤酒廣告條幅，具體方式待洽。 定位理由： A、 項(xiàng)目位于哈爾濱成熟的中央商務(wù)區(qū)，所比鄰的松花江為哈爾濱的重點(diǎn)旅游區(qū)域，每年吸引成千上萬(wàn) 游客前來(lái)觀光。 廣場(chǎng)的概念同時(shí)也能提高觀江廣場(chǎng)物業(yè)的檔次，其聚購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的理念，能加快 [觀江花園 ]尾盤物業(yè)的銷售，為發(fā)展商提前回籠資金，創(chuàng)造利潤(rùn)。 既然有人已將住宅租下來(lái)居住，有利可圖是顯而易見(jiàn)的，“只交首期就可當(dāng)業(yè)主”，“別人供樓，房子歸你”的可操作性加強(qiáng)，不失為長(zhǎng)線投資的好途逕，在股市行情不是很好的情況下，會(huì)有部分投資者買房。 燁隆中國(guó) 促銷策略六： [觀江花園 ]以租帶售策略 [觀江花園 ]目前除復(fù)式大戶型外，還剩 30多套住宅，并且其朝向和樓層都不大好，項(xiàng)目入伙的時(shí)間很長(zhǎng)了，尾盤的銷售仍不容樂(lè)觀，我司策劃部經(jīng)過(guò)認(rèn)真討論，再結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，建議采取“以租帶售”、“先租后售”的策略，詳述如下： 一、 以租帶售的理由 “松花江的房子不愁租”，在打出“新房首租”的口號(hào)后，前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕，可對(duì)剩下的樓盤制造聲勢(shì)，立下口碑； 在與客戶談租的過(guò)程中，告知客戶其住宅租金與月供持平，租不如售，直接將售的概念灌輸于客戶腦中，帶動(dòng)銷售； 在媒體發(fā)表詳細(xì)的租賃投資計(jì)劃，將升值潛力宣傳出來(lái)，以“只要付首期，就可做
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