【正文】 督察專項反饋途徑： 通過督察人員不定時對管理處各工種人員進(jìn)行作業(yè)檢查及對現(xiàn)場考評結(jié)果，向公司反饋小區(qū)各項物業(yè)管理指標(biāo)完成情況 ,為改進(jìn)措施提供決策依據(jù)。 （ 2） 檔案管理環(huán)境做好三防工作，即防火、防潮、防變質(zhì)。 （ 2） 資料的收集，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料的內(nèi)容，以實際工作需要出發(fā)。 保 潔 8 小時 /天 檢查項目及處理方法 檢查項目 喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 灌木、綠籬、樹木、草地、花卉澆水； 除雜草； 補栽補種； 治病殺蟲； 清理枯枝落葉、綠化石塊； 松土； 防風(fēng)防澇。 每天拖抹 2 次，巡回保潔 3次 辦公室處地面 地面目視整潔， 10平方米范圍內(nèi)紙屑、果皮、污跡不超過 2個，無積水現(xiàn)象。 消殺管理 為有效控制小區(qū)內(nèi)的“四害”密度，營造良好的生活環(huán)境，將以“預(yù)防為主，全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)變化制定相應(yīng)的消殺工作計劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。 第五節(jié) 交通、車輛管理 根據(jù)小區(qū)的停車點的實地勘察做出分析并采取以下管理辦法： 一、措施 在車輛進(jìn)入口，設(shè)立導(dǎo)向標(biāo)志，使人、車流向明確，避免車道發(fā)生堵塞及發(fā)生撞車、撞人、車輛損壞等事故。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢物或亂丟煙頭、點蠟燭等。 組建義務(wù)消防隊，建立消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防知識培訓(xùn)。保安員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。 （ 7） 嚴(yán)格遵守上下班時間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整，文明執(zhí)勤。 （ 3） 在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方，有防范，并設(shè)置明顯的標(biāo)志。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。 五、設(shè)備故障及事故 無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。 （ 2）派工維修主要用于計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項目處理。 （ 1）計劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。 根據(jù)各類設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè) 備具體技術(shù)狀況，做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計劃并實施。 管理處根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢 查設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填寫報告，管理處主任監(jiān)督整改情況。 C 類：房屋本體照明設(shè)施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室外空調(diào)架、道路。 處理方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次， 3~4 年全面修補刷 漆一次。 ※ 小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實施規(guī)范運作。 巡視：巡視設(shè)備運作情況，做好巡查記錄； 維修組 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔設(shè)備； 負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 處理 辦法 管理處主任組織各部門主管、領(lǐng)班，對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴(yán)重不合格項制定糾正措施。 ※ 日常房管事務(wù)管理工作實施規(guī)范運作，如下表： 工作安排 8： 00~8： 30 處理投訴； 8： 30~9： 30 巡視； 9： 30~12： 00 跟蹤監(jiān)督； 14：00~15： 30（ 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、應(yīng)按培訓(xùn)計劃而不是日常工作） 整理檔案； 15：30~16： 30 巡視； 16： 30~18： 30 走訪、回訪 考核標(biāo)準(zhǔn) 工作內(nèi)容 跟蹤 監(jiān)督 日常： 3 遍 /天；入伙期間： 8 小時 /天； 巡視 日常： 2 遍 /天；竣工期間： 8 小時 /天； 走訪 1 次 /周； 1 遍 /月； 回訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。包括樹立小區(qū)平面圖，設(shè)立各項管理告示牌、 VI 識別牌；建立物業(yè)交接、驗收檔案，圖紙資料檔案；設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。 二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理 建立勘察機制，管理處擬定計劃后，由工程技術(shù)員每半年定期組織 1 次對各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡 檢，分析建筑結(jié)構(gòu)情況，以保證房屋安全使用。 造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效 控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物 綠化養(yǎng)護(hù)管理 草坪保持平整，高度不應(yīng)超過 10公分，超過時應(yīng)及時進(jìn)行修剪。 保潔服務(wù) 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道的保潔 (不少于以下頻次 ) 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道 (1)公共綠地 1次／天 清理 (2)主次干道 2次／天 清掃 (4)標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次／周 擦拭 (5)水池、 溝、沙井 1次／周 清理 (4)公共場所 2次／天 清掃 垃圾的處理與收集 根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝并進(jìn)行垃圾分類收集； 垃圾每日收集 2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進(jìn)行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶每日清理，定期清洗，保持潔凈。 應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。 停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。 對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 主出口設(shè)建筑、道路平面分布圖。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。 16 房屋外觀統(tǒng)一整潔率 99% 統(tǒng)一整潔房屋外觀面積 /房屋外觀總面積 100% 嚴(yán)格杜絕違章裝修； 加強巡查制度，每天巡查一次； 參與竣工驗收，確保工程質(zhì)量及統(tǒng)一整潔，確保委托方物業(yè)管理項目增值保值。 12 停車場完好率 95%完 完好的設(shè)備設(shè)施 /停車場設(shè)施設(shè)備總計100% 停車場設(shè)施設(shè)備正常運行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效； 停車場疏導(dǎo)有序，無阻礙交通。 8 道路完好及使用率 95% 完好道路總面積 /規(guī)劃道路總面積 100% 嚴(yán)格公共設(shè)施管