【正文】 了解圖紙，提出改進(jìn)意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理 順工作關(guān)系→→從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案→→參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過程→→完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單→→參與竣工驗(yàn)收→→主持接管驗(yàn)收。 1了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時(shí)注意提示。 1對(duì)小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技 術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽(yù)良好的公司。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。 水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨(dú)計(jì)費(fèi)。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。 電梯；電梯機(jī)房機(jī) 房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。導(dǎo)線連 接必須緊密，必須采用管子配線，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地?？靠蛷d、臥室墻面防水要做 ，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。 6/10 地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。 3）；陽臺(tái)設(shè)計(jì)全、或半封閉，業(yè)主后期大多會(huì)自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。 1垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)。 1公共設(shè)施方面；設(shè)備房門要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體 爆裂時(shí)更換。供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個(gè)閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。 消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。 （ 3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。 跟蹤現(xiàn)場建議采納情況： 物業(yè)現(xiàn)場介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持，促使甲方 采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。 通過對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議： （ 1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。 （ 1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。 三、技術(shù)的支持工作 物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋，對(duì)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方等。 有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能、停車場等）的人員。并對(duì)工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對(duì)可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。 在項(xiàng) 目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。 改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。 第五篇：物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃 物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃 根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場實(shí)際情，我物業(yè)公司將提前介入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。規(guī)范服務(wù)工作行為，提高工作效率，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。 根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)各小區(qū)鐵藝護(hù)欄，鐵門和路燈桿除銹刷漆。 為保證設(shè)備、實(shí)施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善部門檔案管理，建立設(shè)備臺(tái)賬。 四預(yù)防性維修 預(yù)防性維修：所有設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按照設(shè)備保養(yǎng)周期既定的時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。將樓道內(nèi)的照明控 制開關(guān)改造為觸摸延時(shí)開關(guān)。 針對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，將工作流程分細(xì)化。熟悉設(shè)備運(yùn)行、性能，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，按照規(guī)范操作時(shí)實(shí)監(jiān)管的重力區(qū)，工程部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí)，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效 。從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循，制 度規(guī)范工作。目前在服務(wù)上，工程部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平，特別是在方式和質(zhì)量上，更需進(jìn)一步提高。 2，明確安全操作責(zé)任，形成完善的安全維修管理制度。特?cái)M定工作計(jì)劃如下： 一安全管理 1，設(shè)備設(shè)施安全管理工作必須堅(jiān)持“安全第一 ,預(yù)防為主”的方針 。 規(guī)模化運(yùn)作，把公司做大 以 zz 物業(yè)管理作基礎(chǔ)，成立經(jīng)營部，對(duì)外接管樓盤，擴(kuò)大員工的發(fā)展空間，使公司運(yùn)作規(guī)模化，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。堅(jiān)決淘汰四種人：只說不干的人；人浮于事的人；業(yè)務(wù)水平不高，又不求上進(jìn)的人；利用職務(wù)之便，謀取私利的人。 （ 2）針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃執(zhí)行，并定期考核。 （五）規(guī)范管理 用物業(yè)管理 ISO 程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排 1 名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù)，主要解決影響業(yè)主正常生活的報(bào)修項(xiàng)目。 編制詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，要求部門員工嚴(yán)格按計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)，使 設(shè)備運(yùn)行安全、可靠，延長其使用壽命，達(dá)到保值、增值的目的。 對(duì)公司接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)和資料核實(shí)。 2021年物業(yè)工程部工作計(jì)劃 （一）公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及管理 加大對(duì)施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在 2月底完成對(duì)西區(qū)柴油發(fā)電機(jī)故障的維修（柴油機(jī)控制電腦主板維修、更換乳化的潤滑機(jī)油）。所以，在驗(yàn)收和督促整改方面存在著許多的不足。之后是業(yè)主在收樓中發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)調(diào)發(fā)展商和施工單位進(jìn)行整改。這些問題的發(fā)現(xiàn)說明了我們在工作上與先進(jìn)的管理理念存在著一定的差距，需要在以后的工作上中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，用先進(jìn)的管理方法和規(guī)范的行為標(biāo)準(zhǔn)要求自己，帶動(dòng)全體工程部的員工更好地完成本職工作。 生 活冷水系統(tǒng)，自樓宇完成之后，一直未辦理生活用水許可證，不能向業(yè)主明示我小區(qū)的生活飲用水水質(zhì)合格，為辦理“生活用水許可證”從 3 月份開始著手操作，直到 11 月份才徹底完成，這此期間增加了紫外線消毒器四臺(tái)。 在供暖方面，雖然沒有發(fā)生大的投訴，但在年初， 2樓 2201房間的暖氣經(jīng)常有不熱的現(xiàn)象。 2021年物業(yè)工程部工作計(jì)劃 一、保證了業(yè)主房間內(nèi)的維修，包括服務(wù)意識(shí)、及時(shí)率、合格率等事宜。 （ 2）制定必要的規(guī)章制度。就目前工程部服務(wù)的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識(shí)的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步提高工作技能，適當(dāng)開展理論學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提高整體隊(duì)伍的服務(wù)水平。 （ 3）加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識(shí)。 （ 2）完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運(yùn)作。為保證應(yīng)急事件得以及時(shí)有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實(shí)行聽班制度。物業(yè)工作很繁瑣，工程更是如此，有時(shí)忙得一天都停不下來。 規(guī)?；\(yùn)作，把公司做大 以 zz 物業(yè)管理作基礎(chǔ)，成立經(jīng)營部，對(duì)外接管樓盤，擴(kuò)大員工的發(fā)展空間，使公司運(yùn)作規(guī)模 化，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。利用職務(wù)之便，謀取私利的人。 (2)重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴(yán)格管理，樹立正氣。 (六 )隊(duì)伍建設(shè) 加強(qiáng)員工技能培訓(xùn) (1)針對(duì)所管轄物業(yè)各類設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)、功能和技術(shù)特性，全年開展理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場解說和操作培訓(xùn)，要求各員工清楚和熟悉各類設(shè)備的位置和操作方法。 應(yīng)用 ISO 文件健全園區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施，確保所轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排 1 名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù)，主要解決影響業(yè)主正常生活的報(bào)修項(xiàng)目。 建立詳盡的設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備清單。_blank39。 對(duì)生活水池水位控制和報(bào)警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財(cái)產(chǎn)安全。 (4)在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。能源管理的關(guān)鍵是 (1)提高所有員工的節(jié)能意識(shí)。 (4)開展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。 (3)加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識(shí)。 (2)完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運(yùn)作。為保證應(yīng)急事件得以及時(shí)有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實(shí)行聽班制度。擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。大力開展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收。有針對(duì)性的開展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)。 3)密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。 向業(yè)主提供有償服務(wù)。 4)、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。 2)、對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。通過部門節(jié)能獎(jiǎng)的合理分配 ,激勵(lì)部門員工多提建議 ,多動(dòng)手、勤動(dòng)腦 ,對(duì)暖通運(yùn)行 崗位通過班耗分析對(duì)比 ,對(duì)各類重點(diǎn)耗能設(shè)備建立能耗檔案分析整理 ,力爭全年有一較大節(jié)能業(yè)績。通過對(duì)設(shè)備故障原因歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析 ,制定出科學(xué)的保養(yǎng)計(jì)劃 ,并認(rèn)真執(zhí)行 ,落實(shí)責(zé)任人 ,嚴(yán)格檢查 ,使此項(xiàng)工作落到實(shí)處。對(duì)員工工作內(nèi)容、工作用時(shí)、工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估比較分析 ,提高人力資源整體綜合利用水平。 三、摒棄大家做等于沒人做、有功勞大家分的大鍋飯操作模式。