【正文】 在未來的城市發(fā)展中，諸多有利的市場(chǎng)環(huán)境下，重慶的地下商業(yè)有著太多的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。 地下商業(yè)作為重慶商業(yè)中其中的一種商業(yè)形態(tài)，也是地上商業(yè)的補(bǔ)充和延伸，面臨的不光是地下商業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也是地上商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象，如何把地上的人流吸引到地下來，是保證地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)最關(guān)鍵的問題，這一問題的突破必須建立在保證項(xiàng)目硬件的基礎(chǔ)上，引進(jìn)差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡量避免與地下、地上商業(yè)間的業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 結(jié)語 綜上所述，近年來隨著重慶商業(yè)的飛躍發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，業(yè)態(tài)同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，隨著城市的不斷發(fā)展。隨著輕軌的建成通車，可形成高峰期單向每小時(shí) 3萬人流的運(yùn)載能力，年客流量可達(dá) 3億人次。 （五） 城市軌道交通 經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地下商業(yè)發(fā)展 未來在規(guī)劃，城市在發(fā)展。 2021 年 3 月底，經(jīng)市政府審議批準(zhǔn)的《重慶市主城區(qū)地下空間總體規(guī)劃》出臺(tái)，重慶將大規(guī)模發(fā)展地下空間，且重點(diǎn)對(duì)主城核心區(qū)所對(duì)應(yīng)的城市化水平較高、 城市人口集中區(qū)域的地下空間大開發(fā)。 投資者風(fēng)險(xiǎn)加大 人民幣進(jìn)入加息通道后，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。對(duì)于這部分投資人來說并沒有對(duì)商鋪有特殊的偏好，只要能獲取較穩(wěn)定和理想的投資回報(bào)并非一定投資商鋪。 ◆ 央行升息以及提高商業(yè)房貸逾期罰息，利 率加 30%至 50% 在 2021 年 3 月 17 日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時(shí)，逾期不還款的罰息也將“水漲船高”，央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收 30%— 50%”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。這兩項(xiàng)政策中規(guī)定“要充分運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)金融監(jiān)管措施，使商業(yè)用地進(jìn)一步減少，銀行貸款檢查力度進(jìn)一步加大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)市場(chǎng)和買賣交易市場(chǎng)都將帶來負(fù)面影響。 ◆ “國(guó)八條”、“七部委”政策 2021年 3月 26日， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即“老國(guó)八條”，時(shí)隔一個(gè)月 4 月 28 日 又出臺(tái)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即 “新國(guó)八條 ”、并在 5 月 9 日轉(zhuǎn)發(fā)了 建 設(shè) 部 等 七 部 委《 關(guān) 于 做 好 穩(wěn) 定 住 房 價(jià)格 的 意 見 》 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 觀音橋商圈 略 ? 楊家坪商圈 略 ? 南坪商圈 略 小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在未來 3— 5年將達(dá)到飽和狀態(tài)，其他區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的發(fā)展空間。隨著三峽廣場(chǎng)的建成， 重百、新世紀(jì)，明日百貨、金誠(chéng)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場(chǎng)各類商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)主城人口 66萬，人均商業(yè)面積為 ，但解放碑商圈是重慶的核心商圈，所輻射范圍是面向全市及周遍區(qū)縣，乃至全國(guó)的消費(fèi)群體，可以看出其商圈的商業(yè)發(fā)展有著較大的發(fā)展空間。 ? 解放碑商圈 2021 年前，解放碑商圈里集中的百貨商場(chǎng)僅有重慶百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨）四家百貨商場(chǎng)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （二）商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間 截止到 2021 年底，重慶市總?cè)丝?3159 萬，商業(yè)總面積 2600 萬平方米，人均商業(yè)面積為 平方米；其中 主城區(qū)常住人口超過 311 萬人，商圈內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積為 萬平方米，占重慶商業(yè)總面積的 8%左右，人均商業(yè)面積為 平方米。 圖 重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 及人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位：元） 從 2021年 — 2021年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度看，平均年增長(zhǎng)以 %的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 2021 年比 2021 年增長(zhǎng) %；城市居民社會(huì)消費(fèi)性支出以平均每年%的速度增長(zhǎng)， 2021年比 2021年增長(zhǎng) 12%，；據(jù) 市商委提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1— 5 月，我市城市居民人均可支配收入達(dá)到 4516 元，同比增長(zhǎng)約 465 元，人均消費(fèi)性支出為 3576 元，同比增長(zhǎng)約 297 元， 增長(zhǎng)速度較為緩慢，但比較平穩(wěn)。 2021年消費(fèi)明 顯升溫呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，比 2021 年增長(zhǎng) %。 ◆ 整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化偏重，但不影響近期發(fā)展。 小結(jié)：項(xiàng)目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項(xiàng)目的消費(fèi)人群。 沙坪壩 71 主要來源于本區(qū)，同時(shí)吸引部分來自江北、九 龍坡消費(fèi)群體 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （四）消費(fèi)市場(chǎng)分析 商圈 區(qū)域人口（萬人） 消費(fèi)者來源輻射范圍及特征 解放碑 66 由于是全市的商業(yè)中心，客戶群范圍相當(dāng)廣泛，來自本區(qū)及其他各區(qū)及郊縣城市消費(fèi)者。 對(duì)于 地下商場(chǎng)而言，出租率未能達(dá)到 50%將會(huì)直接威脅到商場(chǎng)的生存；出租率在 50%— 80%之間雖然不影響商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)但是不利于商業(yè)生存的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；出租率達(dá)到 80%以上時(shí)就能反映出地下商業(yè)較好的經(jīng)營(yíng)狀況。 楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營(yíng)項(xiàng)目整體租賃情況均已達(dá)到 95%以上，是因?yàn)榈叵律虡I(yè)建成的時(shí)間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品 質(zhì)上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費(fèi)群體。 可以看出，地下商業(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也扮演著非常重要的角色。 各項(xiàng)目推出時(shí)的租金價(jià)格主要根據(jù)所處的地理位置，及地上商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素而定，在經(jīng)營(yíng)的過程中租賃價(jià)格也可能根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)情況而上下浮動(dòng)。 可以看出，地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。 2021 年 8 月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀(jì)金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達(dá)到 60%，再一次刺激了投資者的投資熱情。 圖 2：銷售情況（銷售率） 圖略 目前地下商業(yè)整體銷售達(dá)到 80%以上的銷售率，大部分項(xiàng)目達(dá)到 100%；個(gè)別項(xiàng)目銷售不甚理想。 解放碑商圈由于是重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域略高，各項(xiàng)目間也根據(jù)自身的項(xiàng)目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同，價(jià)格也有較大的差距。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對(duì)的是三個(gè)層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經(jīng)營(yíng)者（即商鋪的使用者），地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 消費(fèi)者（商品終端消費(fèi)人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。 在即將推出的商業(yè)項(xiàng)目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。 小結(jié)： 結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目配比結(jié)構(gòu)基本合理。他們擁有不同的消費(fèi)群體，由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。 “ 香榭里大道”則定位為巴渝特色風(fēng)情街，主營(yíng)特色民族服飾、特色精品；“中環(huán)銀座”定位為中高檔百貨商業(yè)，經(jīng)營(yíng)中高檔品牌服裝；“麗島春天”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為中低檔的百貨商品，由于商圈整體消費(fèi)水平地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 較高，不適合引進(jìn)低檔商業(yè)業(yè)態(tài)，該項(xiàng)目已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)，將面臨重新定位。 小結(jié)：?jiǎn)螐恼w市場(chǎng)地下商業(yè)品質(zhì)所占的比重來看，不能看出配比結(jié)構(gòu)是否合理。在這些因素中業(yè)態(tài)定 位又占了主導(dǎo)地位。 其中，解放碑商圈已經(jīng)投入營(yíng)業(yè)的地下商業(yè)只有 7000 余平方米的麗島春天一個(gè)項(xiàng)目，“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭?jī)蟮馈? 4 個(gè)項(xiàng)目總面積約 54000 平方米