【正文】 時(shí)間商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越差，大部分經(jīng)營(yíng)商陸續(xù)拆場(chǎng)，到最后 300 余個(gè)商鋪僅 50 余家經(jīng)營(yíng)者，整體出租率不到 20%， 2021 年 8 月再次正式宣告歇業(yè)，面臨重新招商定位。 小結(jié)： 經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目定位后市場(chǎng)自然識(shí)別的結(jié)果，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營(yíng)狀況。 對(duì)于 地下商場(chǎng)而言，出租率未能達(dá)到 50%將會(huì)直接威脅到商場(chǎng)的生存；出租率在 50%— 80%之間雖然不影響商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)但是不利于商業(yè)生存的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；出租率達(dá)到 80%以上時(shí)就能反映出地下商業(yè)較好的經(jīng)營(yíng)狀況。 項(xiàng)目推出時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的定位會(huì)在第一時(shí)間體現(xiàn)出租率的高底，但是這一時(shí)期出租率的高低并不能反映經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，只有在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后一段時(shí)間，根據(jù)當(dāng)時(shí)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況?？梢钥闯觯?jīng)營(yíng)狀況將直接影響著經(jīng)營(yíng)者的入駐需求，出租率的高低同時(shí)反映了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，兩者是緊密聯(lián)系的。據(jù)目前地下商 業(yè)市場(chǎng)較為穩(wěn)定的租賃狀況來(lái)看，出租水平較高，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)呈穩(wěn)定健康發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ （四）消費(fèi)市場(chǎng)分析 商圈 區(qū)域人口（萬(wàn)人） 消費(fèi)者來(lái)源輻射范圍及特征 解放碑 66 由于是全市的商業(yè)中心，客戶(hù)群范圍相當(dāng)廣泛，來(lái)自本區(qū)及其他各區(qū)及郊縣城市消費(fèi)者。還有來(lái)自其他城市來(lái)渝旅游的游客。 楊家坪 75 以本區(qū)消費(fèi)者為主，覆蓋高新、巴南、大渡口區(qū)，以及壁山、江津等多個(gè)區(qū)域，輻射人口多達(dá) 150 余萬(wàn) 。 江北 48 主要是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū)，有部分沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者。 沙坪壩 71 主要來(lái)源于本區(qū)，同時(shí)吸引部分來(lái)自江北、九 龍坡消費(fèi)群體 。 南坪 51 主要是南岸區(qū)本區(qū)的客戶(hù)，其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚(yú)洞、綦江等地區(qū)消費(fèi)群體。 解放碑商圈、江北商圈推出的項(xiàng)目大多都是中高檔、高檔項(xiàng)目，各項(xiàng)目具備了一定的差異化功能，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均為個(gè)性、時(shí)尚的品牌商品，所吸引的消費(fèi)群體均為中、高收入的消費(fèi)人群。 楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈推出的項(xiàng)目均為中低檔項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次較低，所吸引的消費(fèi)群體均為中低收入人群，以中、大學(xué)生為主。 小結(jié)：項(xiàng)目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項(xiàng)目的消費(fèi)人群。 結(jié)論：通過(guò)對(duì)地下商業(yè)的市場(chǎng)分析我們可以看出： ◆ 重慶目前的 地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢(shì)。局部區(qū)域可利用地下空間供不應(yīng)求。 ◆ 后期單體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有所增大，項(xiàng)目品質(zhì)逐步提高， 不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。 ◆ 整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化偏重，但不影響近期發(fā)展。 ◆ 經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。 ◆ 消費(fèi)輻射范圍廣，本區(qū)域消費(fèi)明顯。 重慶市地下商業(yè)生存空間及發(fā)展 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)，有力保證地下商業(yè)擴(kuò)容需要 圖 1：重慶市歷年社零總額增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位：億元） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 從 2021年到 2021年，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均年增長(zhǎng)達(dá)到 %。 2021年消費(fèi)明 顯升溫呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，比 2021 年增長(zhǎng) %。這是歷年來(lái)增長(zhǎng)速度最快的一年，反映出重慶市近兩年來(lái)已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。 據(jù) 市商委提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2021 年 5 月，今年重慶累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)水平高 個(gè)百分點(diǎn)，初步預(yù)計(jì) 2021 年全年社會(huì)消費(fèi)品總額有望達(dá)到 1064 億元以上，增長(zhǎng)率可達(dá) %以上。 持續(xù)增長(zhǎng)的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費(fèi)力，看到了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的前景，有力地保證了重慶地下商業(yè)設(shè)施擴(kuò)容的需要。 圖 重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 及人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位：元） 從 2021年 — 2021年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度看，平均年增長(zhǎng)以 %的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 2021 年比 2021 年增長(zhǎng) %；城市居民社會(huì)消費(fèi)性支出以平均每年%的速度增長(zhǎng)， 2021年比 2021年增長(zhǎng) 12%，；據(jù) 市商委提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1— 5 月，我市城市居民人均可支配收入達(dá)到 4516 元，同比增長(zhǎng)約 465 元，人均消費(fèi)性支出為 3576 元，同比增長(zhǎng)約 297 元， 增長(zhǎng)速度較為緩慢，但比較平穩(wěn)。 可以看出， 城鎮(zhèn)居民可支配收入的多少將影響到其對(duì) 消費(fèi)品的直接消費(fèi)能力 。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，重慶的消費(fèi)水平亦會(huì)逐漸提高。保證了地下商業(yè)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ （二）商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間 截止到 2021 年底，重慶市總?cè)丝?3159 萬(wàn)，商業(yè)總面積 2600 萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積為 平方米；其中 主城區(qū)常住人口超過(guò) 311 萬(wàn)人，商圈內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積為 萬(wàn)平方米，占重慶商業(yè)總面積的 8%左右，人均商業(yè)面積為 平方米。地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積為 ，占商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的 5%。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)面積應(yīng) 該與該城市人口呈 1:1 的比例，可以看出重慶整體商業(yè)市場(chǎng)還未達(dá)到飽和狀態(tài)，還有一定的發(fā)展空間。但是根據(jù)各個(gè)區(qū)域商圈市政建設(shè)發(fā)展的進(jìn)度，及擴(kuò)容范圍，各商圈還是呈現(xiàn)了主城商業(yè)發(fā)展不均衡的態(tài)勢(shì)。 ? 解放碑商圈 2021 年前，解放碑商圈里集中的百貨商場(chǎng)僅有重慶百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨）四家百貨商場(chǎng)。隨著商圈發(fā)展日益成熟。目前商圈內(nèi)云集了重百、新世紀(jì)、美美時(shí)代百貨、太平洋百貨、銀太百貨、王府井百貨、迪康百貨7 家大型商場(chǎng)，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到明年，還有銅鑼灣及地下商業(yè)即 將亮相，商業(yè)面積將達(dá)到 60萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)主城人口 66萬(wàn)，人均商業(yè)面積為 ，但解放碑商圈是重慶的核心商圈，所輻射范圍是面向全市及周遍區(qū)縣，乃至全國(guó)的消費(fèi)群體，可以看出其商圈的商業(yè)發(fā)展有著較大的發(fā)展空間。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為高檔百貨，其他幾家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 可以看出，解放碑商圈百貨業(yè)態(tài)的商業(yè)已經(jīng)到達(dá)飽和狀態(tài)，雖然商業(yè)市場(chǎng)還有一定的發(fā)展空間，但是在新開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)項(xiàng)目必須具備差異化的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)才有利于在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中得以生存。 ? 沙坪壩商圈 沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費(fèi)人群，也是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相投資的熱土。隨著三峽廣場(chǎng)的建成， 重百、新世紀(jì)，明日百貨、金誠(chéng)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場(chǎng)各類(lèi)商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。目前，商圈商業(yè)的營(yíng)業(yè)面積為 32萬(wàn)平方米，人均僅為 ，面對(duì)如此龐大的消費(fèi)需求，商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。政府也在對(duì)以三峽廣場(chǎng)為核心的中心商圈進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，將現(xiàn)有的 平方公里的核心區(qū)擴(kuò)建成 3 平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)在的10 倍，目的使中心商圈的功能更加完善。 由 此看出，遠(yuǎn)為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設(shè)擴(kuò)容后為沙坪壩地下商業(yè)發(fā)展提供更多的機(jī)會(huì)，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進(jìn)一步得到發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ ? 觀音橋商圈 略 ? 楊家坪商圈 略 ? 南坪商圈 略 小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來(lái)看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在未來(lái) 3— 5年將達(dá)到飽和狀態(tài)，其他區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的發(fā)展空間。但是從各商圈經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，基本存在了不同程度的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化，對(duì)于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。 （三）宏觀政策影響，利大于弊 近年來(lái)，特別是最近兩 年，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，各地都呈現(xiàn)一片繁榮景象，而過(guò)度的繁榮必定會(huì)產(chǎn)生一定的泡沫，于是國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)一系列的調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。綜觀近年來(lái)國(guó)家、重慶出臺(tái)的房地產(chǎn)相