蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報告項(xiàng)目分析-wenkub.com
2025-02-24 01:46 本頁面
【正文】 總體來看，未來 35 年內(nèi)，市場供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場推出性價比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。 附：歷年蘇州房交會統(tǒng)計分析資料 面積需求分析表： 購房原因分析表： 市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析： 需求地段統(tǒng)計分析： 四、市場走勢預(yù)測 ? 2021 年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng) ? 外來購買力依然堅挺 ? 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時這個城市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會是高價房的主要消費(fèi)群，交易量還會繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。認(rèn)為項(xiàng)目不屬于新區(qū)范圍。 三、機(jī)會（ O） 高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 項(xiàng)目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項(xiàng)目的自身優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿?。對市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。 項(xiàng)目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。 配套分析 案名 區(qū)內(nèi)配套 大地之歌 網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶 灝景天下 運(yùn)動會所 +休閑會所 和風(fēng)雅苑 15000 平的綜合會所 +酒店式配套 吳宮麗都 會所、游泳池 新港名城花園 2 個會所、壁球、籃球 運(yùn)盛美之苑 會所、游泳池、網(wǎng)球廠等 尚層建筑 無 配套、景觀這 2 個影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個樓盤來看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計，且 景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過 3 年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。 ● 從絕大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅 55 萬已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個總價的房子去化很快，而大于這個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預(yù)期等原因， 55 萬這一總價承受能力還在不斷的下降（ 5 月份之前的市民總價承受在 60 萬左右，而 5 月份后慢慢的將到了目前的 55 萬左右，且還有下降的趨勢）。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，三房為 %，四房為 %，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中。 ● 5 月份前開盤的基本項(xiàng)目已經(jīng)尾盤階段，且銷售周期都在 12 月內(nèi)，說明當(dāng)時的需求市場是“非?；鸨?。 價格上，新區(qū)樓市的價格繼續(xù)上揚(yáng)， 2021 年均價將會突破 6000 元 /平方米。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到 42％，其中 17％為外地、外籍人士， 13％來自金閶區(qū)，9％來自古城區(qū)，還有 3％來自園區(qū)。 （ 3）未來新區(qū)小高層、高層價格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場行情還會存在一定的差距；局部市場的價格將不甘 示弱，與園區(qū)同時達(dá)到新的高度。 2021 年 ~2021 年 10 月，新區(qū)板塊拍賣土地總量 平方米，可建面積約 210 萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。 二、商品房供應(yīng)分析 全市 —— 2021 年的下半年，開盤的項(xiàng)目就在 15 個至多，且有一半是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在 2021 年的下半年 。 （ 2）蘇州市 19 月逐月商品房銷售額走勢圖 （資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局） 從上圖可以看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動作用強(qiáng)勁，走勢比住宅強(qiáng)勁。我們也可以看出， 2021 年，這一比例達(dá)到了 ，離國際公認(rèn)的警戒線 8%相去不遠(yuǎn)，說明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實(shí)有點(diǎn)“過熱”，應(yīng)該引起重視。 供應(yīng)量與需求量 2021 年新開工商品房面積 881 萬平方米，增長 %，其中住宅 798 萬平方米，增長 %。 市場背景分析 一、蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 （一）蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。滬寧高速公路、 312 國道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。總?cè)丝? 萬，其中常住人口 萬人，暫住人口 萬人，外籍人口 萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖 4 個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚 3 個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān) 3 個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。 三、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 自 1992 年到 2021 年區(qū)域經(jīng)濟(jì)平均每年以 50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足 1 億元發(fā)展到 120 億元，財政收入從 300 多萬元增加到 億元，出口創(chuàng)匯從無到有，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，其中出口 億美元。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。 2021年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 300 億元，達(dá)到 億元，增長 %，商品房施工面積達(dá) 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，增長 %，創(chuàng)下歷史新高。
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