【正文】 ４、第四階段推廣形式 時(shí)間段 類別 階段性主題 備注 收割期 07 年 4 月以后 報(bào)紙 城市及媒介 品牌入駐信息 消費(fèi)者習(xí)慣教育，吸引消費(fèi)者到現(xiàn)場來 聯(lián)合入駐商家、業(yè)主進(jìn)行活動(dòng)推廣及信息的發(fā)布 開業(yè)活動(dòng)及信息的發(fā)布 通過實(shí)在的項(xiàng)目現(xiàn)有人氣來對外宣傳 大河報(bào) 某某地 晚報(bào) ＤＭ 威脅廣告 最后期限 保留商鋪 其它 １、網(wǎng)絡(luò)廣告 ２、電梯海報(bào) ３、推廣 該項(xiàng)目 ３、 第三階段推廣形式 時(shí)間段 類別 階段性主題 備注 強(qiáng)推 06年 10月－ 07 年 3月 報(bào)紙 城市及媒介 １ 、品牌入駐信息 ２ 、聯(lián)合入駐商家、業(yè)主進(jìn)行活動(dòng)推廣及信息的發(fā)布 ３ 、通過實(shí)在的項(xiàng)目現(xiàn)有人氣來對外宣傳 ４、舉行招商說明會(huì) ５、舉行簽約新聞發(fā)布會(huì) 大河報(bào) 某某地 晚報(bào) 電視 戶外 活動(dòng)推廣 招商說明會(huì) 簽約新聞發(fā)布會(huì) 其它 網(wǎng)絡(luò) 廣告 直郵 電梯海報(bào) DM 派發(fā) 租賃代理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二階段推廣形式 時(shí)間段 類別 階段性主題 備注 積淀期06 年 6月 － 06 年 9月 報(bào)紙 城市及媒介 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 主題 大河報(bào) 某某地 晚報(bào) 醫(yī)藥行業(yè)，健康產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)對于商業(yè)的帶動(dòng) 規(guī)模效應(yīng)， 某某地 呼喚集中消費(fèi) 項(xiàng)目的超前規(guī)劃 該項(xiàng)目 品牌支撐，通過 某某地 人民對項(xiàng)目的熟悉度進(jìn)行推廣 地段發(fā)展前景 優(yōu)惠政策（視招商進(jìn)度決定是否發(fā)布） 發(fā)布招商說明會(huì)舉行日期及接受報(bào)名 車亭 招商會(huì)成功，眾多商家云集信息 知名品牌、主力商家入駐信息 若招商進(jìn)度良好，可進(jìn)行招商進(jìn)度的信息發(fā)布，給予觀望 商家緊迫感 綜合優(yōu)勢闡述 展示 戶外 公交車體廣告 其它 網(wǎng)絡(luò)廣告 直郵 電梯海報(bào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。前期以系列性廣告拉進(jìn)投資者距離，打消顧慮為主 大河報(bào) 某某地 晚報(bào) 新老城區(qū)的對比，通過對比顯示出本項(xiàng)目的商業(yè)優(yōu)勢 體現(xiàn)項(xiàng)目打破 某某地 固化格局，向老化商業(yè)進(jìn)行挑戰(zhàn) 通過概念的抄作 ，弱化項(xiàng)目的劣勢，拉近項(xiàng)目對投資目標(biāo)群體的距離感 發(fā)布招商信息 ＤＭ 繼續(xù)弱化項(xiàng)目劣勢，通過新老城區(qū)對比，體現(xiàn)項(xiàng)目前瞻性 新聞繕稿：全新的投資理論，全新的財(cái)富思想，倡導(dǎo) 某某地 新生活和消費(fèi) 規(guī)模效應(yīng)， 某某地 缺乏集中商業(yè) 體現(xiàn)周邊地段優(yōu)勢：市政府、大學(xué)城、體育中心、高檔住宅區(qū) 發(fā)布招商信息 展示 戶外 車亭廣告 其它 １、網(wǎng)絡(luò)廣告 ２、直郵 ３、電梯海報(bào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 b、威脅性廣告 ／媒體 ：根據(jù)項(xiàng)目的招商實(shí)際效果，利用前期各類媒體的效果評價(jià)，對本案招商的剩余部分進(jìn)行威脅性的廣告公示，以吸引更多的目標(biāo)群意向。由此本階段推廣目標(biāo)應(yīng)該重點(diǎn)以簽約為主，意向性登記客戶應(yīng)該達(dá)到 85%以上，明確性意向客戶達(dá)到 75%左右 ，意向簽約性客戶達(dá)到 45%以上，已簽約客戶達(dá)到 15％左右， 并開始有部分 商家入場 裝修。 推廣和達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。本廣告計(jì)劃是針對前兩階段的廣告效果不能達(dá)到預(yù)期的一種危機(jī)公關(guān)廣告計(jì)劃；該公關(guān)廣告根據(jù)前期的各類媒體評價(jià)進(jìn)行有效的選擇，并增加電視廣告、租賃代理等等高成本廣告計(jì)劃，以盡快完結(jié)項(xiàng)目的招商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？紤]前期廣告推廣的密集發(fā)布，本階段應(yīng)該也已經(jīng)有了部分目標(biāo)群體基本確定。 推廣目的： 本階段的推廣工作主要是通過組織項(xiàng)目 招商說明會(huì) 等促進(jìn)活動(dòng)來積累和維護(hù)客戶，并樹立本案的形象，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢的宣傳；同時(shí)根據(jù)前兩階段宣傳所產(chǎn)生的實(shí)際結(jié)果進(jìn)行新聞性訴求，制造更多的軟文廣告宣傳。 階段 性推廣重點(diǎn) 該階段的廣告推廣主要從項(xiàng)目 的特色定位和招商的細(xì)節(jié)形象推廣角度出發(fā)，有針對性的進(jìn)行招商訴求宣傳。 從細(xì)節(jié)性廣告和針對性宣傳角度出發(fā)，擴(kuò)大項(xiàng)目概念的影響，提升項(xiàng)目優(yōu)勢的社會(huì)認(rèn)可 度，挖掘和培養(yǎng)一批直接的潛在客戶，形成一種特定的口碑效應(yīng)，從而吸引更多目標(biāo)群體的注意。 推廣目的： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 階段性推廣重點(diǎn) 該階段的廣告主要從項(xiàng)目的大形象推廣宣傳角度出發(fā)，過多的渲染重點(diǎn)放于項(xiàng)目的概念提煉的推廣，從而增加項(xiàng) 目的曝光度和項(xiàng)目的社會(huì)公眾熟知度。 b、戶外廣告：本案由于試探期還在進(jìn)行裝修工程和綠化工程施工，現(xiàn)場視覺效果不 是很 理想；同時(shí) 新區(qū) 車 、人 流量較少，戶外形象廣告不適于工地現(xiàn)場；因此建議將戶外形象廣告移至目標(biāo)群體人流量較大的 市內(nèi) ；而工地現(xiàn)場采用招商條幅公告形式。 該階段的推廣計(jì)劃主要維持性的廣告策略，選擇針對項(xiàng)目首期招商效果 的新聞報(bào)導(dǎo)，利用軟文、新聞報(bào)道等形式，深化項(xiàng)目的優(yōu)勢，塑造項(xiàng)目的形象。 造新聞、軟性公關(guān)和現(xiàn)場展示、人員說服等手段進(jìn)行針對性的強(qiáng)勢推廣策略；如前期未能達(dá)到預(yù)定目的，制 定相應(yīng)的危機(jī)公關(guān) 策略，保證項(xiàng)目在第三階段的進(jìn)行租賃意向客戶實(shí)質(zhì)性的 談判工作。 該階段的廣告推廣在前期達(dá)到預(yù)定的效果的前提下，主要采用活動(dòng)組織、制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該階段是本案宣傳推廣的重點(diǎn)部分，也是廣告發(fā)布的強(qiáng)勢階段。無論是戶外展示、軟文灌輸，還是點(diǎn)對點(diǎn) DM 告知、交通媒體 宣傳，都是項(xiàng)目聯(lián)合炒作的方向性 決策。告知策略） 該階段是項(xiàng)目的前期推廣籌備工作，包括對項(xiàng)目進(jìn)行招商定位（目標(biāo)群 的定位和租金組價(jià)定位）和項(xiàng)目廣告推廣方案的擬定，同時(shí)準(zhǔn)備項(xiàng)目宣傳所需要的各類介紹性文字、效果圖和后期談判的各類合同范本；并根據(jù)確定的招商定位和推廣方案制作招商宣傳單頁廣告和招商手冊廣告。 在項(xiàng)目的 整個(gè)推廣過程中，以“ 休閑商務(wù)，健康運(yùn)動(dòng) ”為核心主題貫穿始終。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以項(xiàng)目特色和項(xiàng)目優(yōu)勢為根基和吸引招商目標(biāo)客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。 ３、 招商市場選定 (1)根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、口碑、業(yè)態(tài)規(guī)劃等暫定以全國 市場為外圍招商范圍 (2)以本市相應(yīng)業(yè)態(tài)大中型商家及新投資經(jīng)營商家作為主流招商群體； (3)以 某某地 周遍的縣、市作為依托市場進(jìn)行選擇性招商。 我們可以利用自己龐大的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 主要 考慮 ： 商務(wù)樓電梯廣告、 公交站臺(tái) 廣告、公交車體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體。本案為了拓寬項(xiàng)目的招商渠道，可以選擇房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃代理服務(wù)；考慮成本和招商的機(jī)動(dòng)性，建議選擇多家專業(yè)性的租賃代理公司進(jìn)行普通代理項(xiàng)目合作 進(jìn)行外圍招商 。 項(xiàng)目強(qiáng)推期（ 06 年 10 月 07 年 3 月 ） A、根據(jù)前期的運(yùn)行結(jié)果，及時(shí)進(jìn)行招商策略的調(diào)整； B、擴(kuò)大招商宣傳力度，修改并落實(shí)各項(xiàng)廣告宣傳計(jì)劃； C、統(tǒng)計(jì)各類租賃意向企業(yè)名單； D、加強(qiáng)各類招商公關(guān)，并策劃組織各類招商活動(dòng)； E、其他各類工作 項(xiàng)目的收割期（ 07 年 4 月以后 ） A、落實(shí)各類配套服務(wù)工作； B、總結(jié)歸類招商各類企業(yè)的檔案庫； C、處理入駐企業(yè)和 該項(xiàng)目 之間的矛盾、摩擦； D、其他各類工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；I備期需要完成以下工作： A、加強(qiáng)市場調(diào)研工作， 同時(shí)做些必要的深度訪談， 深刻挖掘項(xiàng)目內(nèi)涵，提煉項(xiàng)目的特色； B、分析討論項(xiàng)目招商的整體策劃方案，并確定招商工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和定位； C、制定階段性項(xiàng)目形象宣傳方案和招商計(jì)劃； D、篩選并統(tǒng)計(jì)招商廣告目標(biāo)群體； E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實(shí)招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。作為建筑施工的后續(xù)重要工作，項(xiàng)目的招商工作已經(jīng)被提到了工作日程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在項(xiàng)目后期強(qiáng)推期確定商務(wù)中心 辦公室上，建議選擇在 現(xiàn) 場裝修個(gè)別空間，進(jìn)行現(xiàn)場招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招商小組需要包括有項(xiàng)目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員。 五 、其他設(shè)施招商定位 我項(xiàng)目與這些樓盤 相比較在軟件和硬件方便均占有一定的優(yōu)勢，為了促進(jìn)招商的速度，吸引更多的商家入駐 ，本項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)建議定位為每月 元 /平方米；具體物業(yè)費(fèi)用由招商物業(yè)公司 根據(jù)成本核算并報(bào)物價(jià)局審批再 進(jìn)行確定。 租期策劃 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃期限有長租 和短租兩種 類型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。月 ，二層首年租金平均水平在１０ 元 /平方米月） ６ .２５折優(yōu)惠 10 12% 恢復(fù) 原價(jià) １６ １２％ １８ ２０ … 本項(xiàng)目的租金定位： 一樓均價(jià) 給予第一年七折優(yōu)惠 20 元起 租 ，鑒于項(xiàng)目初期的招商吸引，第二年遞增 12%，第三年 恢復(fù)到優(yōu)惠前的價(jià)格２８元。 因此建議本項(xiàng)目租金為： 年份 第 1 年 遞增率 第 2 年 第 3 年 遞增率 第 4年 第 5年 …… 一樓報(bào)價(jià)（均價(jià)） （元 /㎡最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 理論支持： ? 各樓盤的評分依據(jù)該樓盤的各項(xiàng)決定因素加權(quán)所得，對各樓盤具有相同的參考價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng)目 所在地附近還未形成成熟的生活社區(qū)，雖處于三條主干道交叉口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但目前該區(qū)域暫時(shí)還不具備聚集人流的商業(yè)環(huán)境。 洛南 新區(qū)，有多個(gè)同類型的商業(yè)在建，說明新區(qū)的投資價(jià)值和投資空間很大 ，而 該項(xiàng)目 是其中具有代表性的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目！在消費(fèi)者心目中有相當(dāng)?shù)闹龋。丁?老城區(qū)商業(yè)格局已經(jīng)固化，原有的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足整個(gè)城市發(fā)展的需要，商業(yè)競爭相當(dāng)激烈，導(dǎo)至新區(qū)的開發(fā)成為整個(gè)城市發(fā)展的必然結(jié)果 — 所謂的城市空心化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 某某地 市政府將在稅收等方面給予 該項(xiàng)目 最優(yōu)惠政策。 餐飲業(yè) 火鍋、中餐、西餐、特色小吃 珠江路、南昌路、九都路、人民東路、中州路、上海市場等等 208 家 502021平方不等 22% 良好 分布較為分散，競爭相對不是很激烈，檔次以中低檔居多！經(jīng)營狀況較好！經(jīng)營面積以大面積為主 休閑、娛樂業(yè) 休閑、娛樂、健身、網(wǎng)吧 九都路、珠江路、上海市場、西安路長安路以東 66 家 2021021平方不等 7% 很好 分散零散，不集中，檔次屬于中高檔