【正文】 作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2020 年起開始風(fēng)靡全國(guó)。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾青睞的投資工具。之后的 20 年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā) 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 97 頁(yè) 展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景 色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營(yíng)模式及服務(wù)特色的模仿，會(huì)使 該 項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)會(huì)消失。但是隨著重慶對(duì)外開放步伐的進(jìn)一步加快以及各種國(guó)際會(huì)議的舉辦勢(shì)必激發(fā)出對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費(fèi)需求。 隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過一段時(shí)間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來(lái) 。 由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化帶來(lái)的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機(jī)。因此，萬(wàn)盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。 ② 本項(xiàng)目 地處景區(qū)，離萬(wàn)盛城區(qū)較遠(yuǎn)； 周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價(jià)格 相對(duì) 低廉的服務(wù)，因此對(duì)于低收入水平得人群來(lái)說，餐館、賓館、旅社提供的價(jià)格低廉的服務(wù)是其選擇的對(duì)象。而本項(xiàng)目將打造為集“超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂、餐飲 、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。 ⑤ 政府支持的政策。 ② 在 A、 B 兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。據(jù)對(duì)環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對(duì)鋼筋砼無(wú)腐蝕性。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)，以水平擠壓為主，第三紀(jì)開始的喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。 本 項(xiàng)目地塊位置位于重慶市萬(wàn)盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。 黑山谷風(fēng)景區(qū)山高林密、溪河縱橫、人跡罕至，保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森 林覆蓋率達(dá) 97%，被專家譽(yù)為 “ 渝黔生物基因庫(kù) ” ，是目前重慶地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護(hù)最完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū) ，該 風(fēng)景區(qū) 氣溫 10～20 攝氏度， 全長(zhǎng) 13 公里，其中有 6 公里的電瓶車車程， 6 公里的棧道和浮橋， 1公里的上山觀光索道?？偟臍夂蛱攸c(diǎn)是：氣候溫和，雨量充沛多集中，光照偏少云霧多，春來(lái)較早多夜雨，夏季炎熱多伏旱，秋季涼爽多綿雨，冬無(wú)嚴(yán)寒少霜雪。 戰(zhàn)略方向： 打造 集“ 客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店 。 六 、 金融機(jī)構(gòu)存貸兩旺。 四 、 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易 480 萬(wàn)美元，比去年增長(zhǎng) 倍。 圖 2020——2020 重慶主城區(qū)商品房成交量對(duì)比 重慶市 萬(wàn)盛 區(qū)投資環(huán)境分析 2020 年，是萬(wàn)盛發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)受考驗(yàn)并取得顯著成效的一年 ，在世界受金融危機(jī)影響，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難重重的背景下， 萬(wàn)盛區(qū) 咬緊牙 關(guān)，積極進(jìn)取， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)六大亮點(diǎn) 一 、 投資再創(chuàng)歷史新高。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 2020—— 2020重慶主城區(qū) 商品房月度成交均價(jià)對(duì)比 2020 年的成交套數(shù)和成交面積均達(dá)到了 2020 年的兩倍，成交均價(jià)比 08 年增長(zhǎng)了 8%， 增加了 321 元 /平方米。成交金額超千億元，達(dá)到 億元，成 交均價(jià) 元 /平方米。重慶的這一數(shù)據(jù)也間接反映了重慶 2020年土地市場(chǎng)非?；钴S。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約 11454 畝，占整個(gè)成交量的 %，成交金額約 349 億元，成交地價(jià) 305 萬(wàn)元 /畝，折合平均成交樓面單價(jià) 4572 元 /平方米。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別達(dá)到 8018 億元和 6177 億元，增長(zhǎng) 21%、 19%，不良貸款率下降到 ％左右。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 28%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長(zhǎng) %和 %。 2020 年 110 月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別達(dá)到 億平方米和 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %和 %，住宅銷售面積和銷售額分別為 6 億平方米和 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %和 %，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2020 年全年。全國(guó)住宅施工面積和新開工面積達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長(zhǎng) %和 %，增幅均低于 20202020 年的平均水平。預(yù)計(jì) 2020 年 GDP 增長(zhǎng)將達(dá)到 9%左右； 2020 年 1— 10 月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率達(dá)到 %的水平， 2020年的投資增長(zhǎng)速度仍將延續(xù)；從消費(fèi)增長(zhǎng)率來(lái)看， 2020 年 10 月份，社會(huì)消費(fèi)品零 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 97 頁(yè) 售總額 11718 億元，同比增長(zhǎng) %，全年將保持 16%的水平， 2020 年的消費(fèi)增長(zhǎng)率將是溫和上升趨勢(shì)；進(jìn)口增長(zhǎng)率在 2020 年 1— 9 月 累計(jì)同比負(fù) %，出口增長(zhǎng)率負(fù) %，但自 8 月份進(jìn)出口已出現(xiàn)收窄趨勢(shì)， 2020 年外貿(mào)情況會(huì)有所改善。 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手 2020 年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，但是 2020 年的支出結(jié)構(gòu)將會(huì)更加優(yōu)化，對(duì)于民生、社會(huì)保障等領(lǐng)域會(huì)加大投入。 嚴(yán)重通脹不會(huì)出現(xiàn) 面對(duì) 2020 年的天量貨幣供給、國(guó)際大宗商品價(jià)格的上漲等因素， “2020 年必定通脹 ” 是極富市場(chǎng)感召力的一種觀點(diǎn)。 消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快 2020 年，隨著中國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它 推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民消費(fèi)起到更有力的推動(dòng)作用。 二、 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 2020 年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢(shì)，隨著世界經(jīng)濟(jì)回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。 進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn) 前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國(guó)出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。連續(xù) 2 個(gè)季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略和 SP、 PR 活動(dòng)策略，以迎合不同時(shí)期產(chǎn)品推廣的核心和理念。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 97 頁(yè) 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 97 頁(yè) 靈活管理 ： 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式 ： 商務(wù)休閑型（有錢無(wú)閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用一定天數(shù)，其余時(shí)間交 由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用若干天，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，每月向酒店管理公司繳納管理費(fèi)。 形象定位： 靜謐 ，典雅 ，奢享 AAAA 景區(qū)自然原生態(tài) 。此外本項(xiàng)目本身配 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 97 頁(yè) 套完善， 通過將景區(qū)風(fēng)格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動(dòng)，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。 從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2020 年 樓市的升溫趨勢(shì)： 1 至 6 月，全國(guó)商品房銷售 34109 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 7 月，銷售 41755 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 8 月，銷售 49416 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 9 月，銷售 58371 萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) ％；至 10 月，銷售 66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計(jì)酒店建設(shè)的進(jìn)度如下： 圖 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 97 頁(yè) 1．酒店動(dòng)工時(shí)間： 2020 年 1 月 31 日前 ； 2．酒店 主體工程完工： 2020 年 5 月 1 日前 ； 竣工及驗(yàn)收： 2020 年 12 月 31 日前竣工，計(jì)劃 2020 年 3 月 8 日 前完成全部驗(yàn)收； 4．酒店全面裝修及營(yíng)業(yè)時(shí)間： 2020 年 7 月至 11 月 20 日全面裝修，部分裝修工程分項(xiàng)驗(yàn)收，保證 2020 年 12 月前部分功能開放營(yíng)業(yè)； 2020 年 3 月份之前裝修采購(gòu)全面完成， 2020 年 3 月酒店全面營(yíng)業(yè)。這些都為 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 創(chuàng)造了機(jī)遇。 我國(guó)交通、 通訊日趨發(fā)達(dá)， 鐵路、公路、 航空運(yùn)輸， 特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如萬(wàn)盛與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “ 都市休閑 生活圈”，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。而黑山谷承諾 圣杰溫泉假日酒店 的將近百分之八的回報(bào)率將有很大的吸引力。這些高收入階層正在形成強(qiáng)大的投資與消費(fèi)群體，對(duì)旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。 據(jù) 重慶市 政府相關(guān)負(fù)責(zé)人 透露 ,市政府的目標(biāo)是在今年取得 15%的 GDP 增長(zhǎng)。大自然的神奇造化，孕育出這里 “ 林中有石，石上有樹，樹石共生 ” 的 天下奇觀，好似一幅幅 圖 萬(wàn)盛奧陶紀(jì)公園 天然盆景， 被譽(yù)為 “ 綠色石林 ” 。萬(wàn)盛石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學(xué)家稱為天然石造的 “ 動(dòng)物樂園 ” ；亦或似田園阡陌，炊煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動(dòng)人。 黑山國(guó)家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象為特色，具有幽、靜、險(xiǎn)、狹、秀的特點(diǎn)，因?yàn)槭芡饨缙茐妮^少，許多原始建筑與植被保存完好，茂密的森林與幽豁的山形地貌，加上景區(qū)內(nèi)的古夜郎國(guó)文化遺址與少數(shù)民族生活習(xí)俗，為山林增添了神秘色彩。按中國(guó)科學(xué)院張寶坤方法統(tǒng)計(jì)，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅 60 天左右，而春、夏、秋三季長(zhǎng)達(dá) 300 天以上。河水旱不枯，冬不涼，夏不漲，四季長(zhǎng)瀉。它位于該市東南 150 公里的萬(wàn)盛區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長(zhǎng)約 30 公里，景區(qū)面積 90 多平方公里，獨(dú)特的古 樸原始自然風(fēng)光 ，品種繁多的動(dòng)植物資源，立體明顯的 宜人氣候， 吸引著越來(lái)越多人們驚異的目光。其森林覆蓋率達(dá) 97%，現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物 1800 余種，以及黑葉猴 、 穿山甲等國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物， 圖 黑 山谷 風(fēng)景區(qū) 被專家喻為 “ 渝黔 生態(tài)基 因庫(kù) ” 。從 1998 年開始，萬(wàn)盛至今已連續(xù)舉辦了九屆 “ 石林苗族踩山會(huì) ” 和 “ 銅鼓灘旅游漂流節(jié) ” ，萬(wàn)盛旅游名片 開始享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 97 頁(yè) 旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市 300公里范圍內(nèi)，汽車?yán)锍?2— 4 個(gè)小時(shí)距離為佳。 酒店： 萬(wàn)盛區(qū)僅有的兩家 三星級(jí)級(jí)以上 星級(jí)酒店中，匯鑫假日酒店（準(zhǔn)四星），規(guī)模較小，客房 僅 49 間，會(huì)議室僅能容納 120 人， 只 能滿足 較小規(guī)模的會(huì)議接待要求，不能很好 代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對(duì)于其目標(biāo)客源（游客），主要來(lái)自重慶市主城區(qū)，