【正文】 年，全部運營 后年增 6% 3 現(xiàn)代物流 (商貿(mào)服務(wù) ) 33206 平方米 420 元 /平方米 表 112 項目總投資分析表 序號 名稱 計算基數(shù) 單位成本 金額（萬元） 1 土地費用 土地 (工業(yè) )征用 67000 平方米 450 元 /平 3015 工業(yè)改商業(yè) 18900 平方米 279 元 /平 2 前期費用 勘測設(shè)計費 349300平方米 20 元 /平 可行性研究 349300平方米 8 元 /平 3 工程費用 辦公樓 (創(chuàng)意設(shè)計及服務(wù)外包） 178130平方米 2021 元 /平 35626 辦公樓（總部 經(jīng)濟(jì)） 64245 平方米 2021 元 /平 12849 廠房 (高新技術(shù)制造）及倉庫、市場 (現(xiàn)代物流 ) 179386平方米 1400 元 /平 居住（配套商 ?。? 12713 平方米 1800 元 /平 4 其它費用 工程管理費 預(yù)留費 財務(wù)費用 合計 （ 3）資金籌措及還款方式 按企業(yè)出資 35%，銀行貸款 65%考慮，企業(yè)出資 萬元，銀行貸款 萬元，年利息 6%，按年還款 13000 萬元計，預(yù)計7 年可還清，本息合計 萬元。年，全部運營 后年增 6% 5 總部經(jīng)濟(jì) 64232 平方米 480 元 /平方米 園區(qū)總投資估算 （ 1）投資估算依據(jù) 根據(jù)本項目規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合目前 XX 地產(chǎn)市場情況，確定本項目的投資估算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。總建筑面積 230828平方米。 （ 1）近期開發(fā)階段（ 2021~2021） 近期范圍位于現(xiàn)代物流區(qū)，重點發(fā)展分撥配送物流及商貿(mào)服務(wù)。確保投產(chǎn)后符合國家職業(yè)安全衛(wèi)生有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 建立、健全各種安全規(guī)章制度，加強(qiáng)職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察。 對不可避免的噪音嚴(yán)重的工作場所，根據(jù)不同情況分別采取隔音、工作 室封閉等措施降低噪音影響，改善作業(yè)環(huán)境。 供電和電氣設(shè)施應(yīng)按有關(guān)規(guī)定設(shè)置過載保護(hù)、短路保護(hù)和漏電保護(hù)裝置。 區(qū)內(nèi)的電力電纜根據(jù)具體情況敷設(shè)在電纜溝和棧橋的電纜橋架上，或電纜穿保護(hù) 管敷設(shè)，避免電纜受到各種損壞。滿足供電可靠、運行靈活、操作檢修方便等。 大型機(jī)械設(shè)備應(yīng)配備應(yīng)急照明設(shè)備并能保證有足夠的應(yīng)急照明時間。 機(jī)械設(shè)備要常檢查，特別是易損件，以防止斷繩、斷臂是故發(fā)生。 作業(yè)區(qū)采用柵欄封閉，避免無關(guān)車輛和非生產(chǎn)人員進(jìn)入。噪聲危害級別為 I 級。 主要職業(yè) 安全衛(wèi)生危險、危害因素分析 （ 1）主要職業(yè)安全危險 本工程存在的主要職業(yè)安全危險包括： 貨物裝卸系統(tǒng)作業(yè)人員傷亡事故危險、機(jī)損貨損事故危險和其它生產(chǎn)與輔助生產(chǎn)過程中的各種事故危險。醫(yī)療垃圾嚴(yán)格收集運往有資質(zhì)的單位進(jìn)行處理，固體廢物盡量資源化利用。 3)區(qū)內(nèi)布置達(dá)標(biāo)面積的綠化，將起到吸附煙塵的作用。 環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和治理措施 規(guī)劃區(qū)的開發(fā)和利用，任何項目的投入，都會使該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量在不同程度上受到破壞。 （ 2）營運期主要污染物及污染源分析 ①大氣污染 主要來自裝卸機(jī)械、運輸車輛排放的尾氣，尾氣中的污染物主要是 SO NOx、 CO 等。 工程主要污染源和污染物分析 （ 1）建設(shè)期主要污染物及污染源分析 ①水污染 施工場地的生活污水和施工機(jī)械沖洗的含油污水等。通過對該項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀的調(diào)查和預(yù)測項目建成后對環(huán)境的影響范圍和程度，提出控制污染的措施，以滿足國家和地區(qū)的環(huán)境保護(hù)要求，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 3）燃?xì)夤芫W(wǎng) 天然氣從馬拉松東環(huán)路接入，規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成成中壓環(huán)狀管網(wǎng)，以提高安全性和可靠性。 ②天然氣使用量 :按照天然氣普及率為 100%，居民（留宿單身員工，下同）耗熱定額為： 1900 MJ/人 ③消防站設(shè)置 本工程的不另設(shè)消防站，由城市消防站統(tǒng)一考慮。 倉庫設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)、室內(nèi)外消防栓系統(tǒng)，配備必要的小型滅火器 。最終接入馬拉松東環(huán)路。 ③污水管網(wǎng)的布置 污水管道按非滿管流設(shè)計。為保證消防供水要求，規(guī)劃支線最小管徑為 DN150。 ②用水量預(yù)測 本工程用水量估算根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（ GB5028298），用水量指標(biāo)為如下： 居住生活用水量定額取 150 升 /天； 公建用水定額取 50 升 /人 .班； 工業(yè)用水定額取 70 立方米 /公頃 .天； 道路、廣場的澆灑用水定額按澆灑面積 2 升 /平方米 /天； 綠化澆灑用水定額按澆灑面積 升 /平方米 /天； 未預(yù)見水量按總的用水量的 10%計算。電信來源由太平市政電信管網(wǎng)接入。道路照明采用 8 米高路燈，每座路燈裝設(shè) 1 套 250W 高壓鈉燈，路燈間距為 30m，道路平均照度可達(dá) 15Lx。 （ 3）供電規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷，在區(qū)內(nèi)設(shè)置 2 個 10kV 開關(guān)房，單個開關(guān)房最大供電負(fù)荷宜為 4000～ 10000kW，最大轉(zhuǎn)供容量不宜超過15000kVA。 （ 6）布設(shè)慢行景觀節(jié)點，為居民日常生活提供宜居宜行條件 基于規(guī)劃區(qū)的用地結(jié)構(gòu)，規(guī)劃在中部設(shè)置步行休憩廣場，通過環(huán)狀的支路聯(lián)系，提高該景觀節(jié)點的通達(dá)性和服務(wù)空間。 （ 3）規(guī)劃交叉口具體形式和控制方式，提高交叉口通行能力和運行服務(wù)水平 規(guī)劃區(qū)外圍四周區(qū)域機(jī)動車輛以貨車為主，出行頻率相對較低，因此交叉口布設(shè)形式以無控交叉、停車讓行為主。 依據(jù)以上各地塊之間的關(guān)系， 圖 62 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 28 本次提出內(nèi)部交通組織的原則如下：①加強(qiáng)不同功 能塊之間的聯(lián)系；②協(xié)調(diào)不同交通方式間的轉(zhuǎn)換 具體實施方法如下： （ 1）合理設(shè)置道路等級及路網(wǎng)密度，達(dá)到規(guī)劃區(qū)出行要求 規(guī)劃區(qū)居住人口約 1000 人，就業(yè)人口約 4500 人，總建設(shè)用地面積約 36 公頃，人口及建設(shè)用地均較小，因此本次規(guī)劃以布設(shè)支路為主，道路線形結(jié)合用地和地勢確定，加強(qiáng)就業(yè)人口日常通勤和貨流的正常輸入和輸出。另外，馬拉松東環(huán)路與規(guī)劃區(qū)中部道路交匯 時，建議適當(dāng)拓寬馬拉松東環(huán)路道路斷面，避免轉(zhuǎn)彎時對后面交通流的過度干擾。產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的外部交通流包括：（ 1）馬拉松東環(huán)路聯(lián)系的南北兩側(cè)組團(tuán)交通聯(lián)系；（ 2）規(guī)劃區(qū)產(chǎn)業(yè)用地對外交通聯(lián)系。 地基基礎(chǔ)方案 根據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB 500072021），地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。 抗震設(shè)防烈度及地震作用 場地抗震設(shè)防烈度為 8 度，設(shè)計基本地震加速度為 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)按國家有關(guān)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。此外，規(guī)劃充分利用建筑屋頂 23 面設(shè)置運動設(shè)施等，體現(xiàn)小鎮(zhèn)體育特色。 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)以商務(wù)辦公建筑形態(tài)為主，以綜合體的組織方式，構(gòu)建功能復(fù)合的群體空間。建筑以大體量為主，形成完整的大空間。 現(xiàn)代物流 (分撥配送 )區(qū)應(yīng)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代物流務(wù)實、高效等特點，宜通過采用花崗巖、玻璃等材質(zhì)強(qiáng)調(diào)內(nèi)斂、質(zhì)樸的整體感覺，映射和環(huán)境之間的呼吸與協(xié)同，建筑體量較大。通過外圍山體滲透，打造中央景觀區(qū)域。 建筑方案 建筑設(shè)計原則 建筑設(shè)計應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，滿足使用功能的要求，各功能分區(qū)既要相對獨立，又要有機(jī)聯(lián)系，便于統(tǒng)一管理 。 ④高新技術(shù)制造區(qū) 本區(qū)位于園區(qū)西南部，凈用地面積 公頃，總建筑面積 77637平 方米，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。本區(qū)創(chuàng)意設(shè)計以藝術(shù)創(chuàng)作、工程設(shè)計等為主，服務(wù)外包則以后臺支持等辦公性服務(wù)業(yè)為主，工作空間多為辦公樓宇。另外，受市場輻射距離所限，其用地模一般較小。 ②總部經(jīng)濟(jì)區(qū)布置 在市政道路交叉口附近 企業(yè)總部是企業(yè)的形象所在，一般都具有較好的工程藝術(shù)質(zhì)量，且樓層較高，適宜布置在地形高程較低的地塊。考慮到本區(qū)與 XX 主城的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系更為緊密，馬拉松東環(huán)路是進(jìn)出園區(qū)的主要干道，且門戶節(jié)點將位于北端，因此規(guī)劃將創(chuàng)意設(shè)計、服務(wù)外包布置于北側(cè)。 圖 41 起步區(qū)位置 17 第五章 建設(shè)方案 規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 （ 1）規(guī)劃應(yīng)提高園區(qū)的經(jīng)濟(jì)性，將相互關(guān)聯(lián)的功能集中在同一區(qū)域，并且在土地利用規(guī)劃及平面布置中予以落實。 ②生產(chǎn)資料分撥：重點面向建材、金屬材料等領(lǐng)域，面向工業(yè)企業(yè)、批發(fā)市場和零售終端的物流外包。 功能及設(shè)施 （ 1） 主要功能 15 ①生產(chǎn)空間：標(biāo)準(zhǔn)廠房、寫字樓 ②生產(chǎn)配套：創(chuàng)業(yè)孵化、會議、展示設(shè)施和商務(wù)酒店 ③生活配套：商店、休閑娛樂、配套住宅公寓（員工宿舍） （ 2）主要設(shè)施 ①綜合服務(wù)中心 功能涵蓋創(chuàng)業(yè)孵化、會議、展示、酒店、商店、休閑娛樂和辦公。 （ 3）現(xiàn) 代物流 依托 XX 中心城區(qū)的集聚優(yōu)勢，發(fā)展物流分撥配送和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)。 打造太平奧林匹克體育小鎮(zhèn)創(chuàng)意基地、創(chuàng)業(yè)基地和創(chuàng)富基地，建構(gòu)太平新稅源經(jīng)濟(jì)增長點、中高端產(chǎn)業(yè)支撐點。表現(xiàn)為：大量的服務(wù)業(yè)集中于主城，大部分的工業(yè)集中于主城四區(qū)和安寧，其余地區(qū)工業(yè)增 加值不足全市的 16%。 表 41 XX 與區(qū)域中心城市的比較 西南五省省會 國家中心城市 XX 桂林 貴陽 重慶 成都 廣州 北京 上海 GDP（億元） 6527 較 2021 年增長率（ %） 人均 GDP（元） 28894 19595 23144 22980 20211 88834 76308 77568 常住人口（萬人） 628 480 390 2840 1555 （ 2） XX 繼續(xù)推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，努力補(bǔ)齊工業(yè)短板 為推動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)更 快發(fā)展，進(jìn)一步提升 XX 對區(qū)域的集聚和輻射能力， 2021 年 XX 市出臺《中共 XX 市委、 XX 市人民政府關(guān)于加快開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)發(fā)展的意見》，繼續(xù)推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的研發(fā)、設(shè)計、營銷、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包等軟產(chǎn)業(yè)日益成為產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃的熱 12 點。 （ 2）國民經(jīng)濟(jì)關(guān)注點由“外貿(mào)”轉(zhuǎn)向“內(nèi)需” 隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提高，國民消費能力不斷增強(qiáng)，生產(chǎn)要素價格逐步上漲，進(jìn)而推動內(nèi)部經(jīng)濟(jì)需求的上升和外部需求的 減弱。 圖 32 建設(shè)用地適宜性評價 10 表 33 用地建設(shè)適宜性評價統(tǒng)計表 用地建設(shè) 適應(yīng)性分類 評分標(biāo)準(zhǔn)等級 用地面積（ ha） 占總用地面積比例（ %） 適宜建設(shè)用地 4~ 可建設(shè)用地 3~4 不宜建設(shè)用地 2~3 不可建設(shè)用地 1~2 總計 100 交通條件 太平奧林匹克體育小鎮(zhèn)位于 XX 省安寧市東部、 XX 市西郊，距離安寧市區(qū) 13 千米，距離 XX 市區(qū) 25 千米，東北與西山區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、碧雞鎮(zhèn)接壤，南部與西山區(qū)?？阪?zhèn)相鄰，西部與連然鎮(zhèn)毗連，處于滇西八州的門戶區(qū)域。根據(jù)用地建設(shè)的難易程度，可將用地坡度劃分為四個等級：坡度＜ 8%，坡度 8~25%，坡度 25~45%，坡度＞ 45%。 （ 3）氣候氣象 規(guī)劃區(qū)屬亞熱帶高原型季風(fēng)氣候，氣溫四季變化不大。 7 第三章 建設(shè)條件 自然條件 （ 1）地形地貌 規(guī)劃區(qū)地形以淺丘山谷為主，地勢中間低，東西兩側(cè)高。本園區(qū)開發(fā)有利于貫徹XX 結(jié)合推進(jìn)政策，打造 XX 省 XX 結(jié)合產(chǎn)業(yè)基地。加強(qiáng)與地方政府的合作，吸納地方優(yōu)勢資源。 建設(shè) XX 省 XXXX 結(jié)合產(chǎn)業(yè)園，有利于實施太平區(qū)域中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，提高太平產(chǎn)業(yè)造血能力，促進(jìn)太平新城更快的發(fā)展。通過太平新城“奧林匹克體育小鎮(zhèn)”前期體育形象樹立，發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)旅游業(yè)。太平新城在該規(guī)劃的指導(dǎo)下形成良好的發(fā)展局面，初步奠定城市空間發(fā)展的框架并獲得一定的區(qū)域知名度。綱要提出要努力實現(xiàn) 總量規(guī)模提升 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級 、 企業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 、 工業(yè)布局優(yōu)化 、 環(huán)境保護(hù)顯著 和 勞動就業(yè)提高 等目標(biāo)，優(yōu)先發(fā)展裝備制造、生物醫(yī)藥、光電子信息、新能源、新材料等重點產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)新高地，融 入全球制造業(yè)體系，形成國際先進(jìn)制造業(yè)基地，打造“三圈兩軸多板塊”工業(yè)布局體系。 起步區(qū)開發(fā)投資約為 萬元，投資回收期 15 年，稅后收益約為 萬元，政府實現(xiàn)稅費收入約 萬元，稅后內(nèi)部收益率約為 %。 （ 2）建設(shè)可行性 園區(qū)所在地具有良好的自然條件、工程建設(shè)條件和市政配套條件，本項目符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策，符合環(huán)保、職業(yè)安全與衛(wèi)生等要求，園區(qū)建設(shè)具有可行性。 （ 2）運營單位 XX 安化有限責(zé)任公司 （ 3）建設(shè)地點 本項目位于太平奧林匹克體育小鎮(zhèn)東部，東依 XX 西山，西鄰高原訓(xùn)練基地，規(guī)劃馬拉松東環(huán)路從地塊南北向穿過，通過馬拉松東環(huán)路接昆安高速可直達(dá) XX 主城，路程距離約 25km。西距安寧城區(qū)直線距離約為 13km。 （ 3）建設(shè)規(guī)模 本項目擬建創(chuàng)意設(shè)計及服務(wù)外包區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)（分撥配送、商貿(mào)服務(wù)）、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)及配套居住區(qū)。 （ 5）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類別 數(shù)值 總用地面積（公頃） 凈用地面積（公頃） 總建筑面積（萬平方米） 建筑基地面積（萬平方米） 建筑密度（ %） 容積率 綠地