【正文】 光電產(chǎn)業(yè)鏈向上下游進(jìn)一步拓展，中國(guó)大陸目前最大的液晶電視模組生產(chǎn)項(xiàng)目成功落戶，光照明和光能源產(chǎn)業(yè)引進(jìn)了一批國(guó)際知名企業(yè)。 全年批準(zhǔn)三資企業(yè) 113 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元，分別比 2021 年增 %和 %。 （ 3）昆山市 居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 正在發(fā)生變革，新的消費(fèi)點(diǎn)開始出現(xiàn)，此為商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)和新的業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。外來(lái)人口的大量進(jìn)入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的購(gòu)買力。 昆山市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上依靠外來(lái)勞動(dòng)力支撐 。 202 2021 年連續(xù)兩年在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中排名榜首 ； 財(cái)政收入再創(chuàng)新高。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 120882元（按現(xiàn)行匯率折 17687 美元）。健全農(nóng)村骨干商品流通體系，拓展農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)業(yè)： 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，優(yōu)化完善房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供應(yīng)，發(fā)展各類租賃性住房，適當(dāng)控制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目。打造區(qū)域性現(xiàn)代物流基地，完善蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)等保稅物流園區(qū)功能，加快建設(shè)白洋灣綜合物流園，規(guī)劃建設(shè)常熟招商城和東方絲綢市場(chǎng)物流儲(chǔ)運(yùn)中心。滬寧東西發(fā)展軸和蘇嘉杭南北發(fā)展軸是蘇州未來(lái)經(jīng)濟(jì)集聚成長(zhǎng)、快速提升的主軸線和中樞系統(tǒng)；沿江、沿湖和沿滬浙三條產(chǎn)業(yè)帶是發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)，接軌上海、對(duì)接浙江的主要區(qū)域 。 中心城市開發(fā)格局。強(qiáng)化中心城市輻射能力， 繼續(xù)做強(qiáng)滬寧橫向發(fā)展軸，加快培育蘇嘉杭縱向發(fā)展軸，促進(jìn)區(qū)域一體化發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年奮斗，到 2020 年，全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)上中等收入國(guó)家和地區(qū)的較高水平。公共財(cái)政保障能力增強(qiáng)，財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。按現(xiàn)行匯率計(jì)算人均 GDP 超過 1萬(wàn)美元 。積極建設(shè)農(nóng)村骨干商品流通體系。依托南京、徐州、連云港國(guó)家級(jí)綜合運(yùn)輸樞紐，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代物流基地，依托重點(diǎn) 35 港站場(chǎng)建設(shè)一批綜合性現(xiàn)代物流基地，依托大型企業(yè)建設(shè)一批專業(yè)化現(xiàn)代物流基地 ； ?十一五?期間，預(yù)計(jì)增加值年均增長(zhǎng) 20%左右，到 2021 年，物流總成本占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重下降到 15%左右 ； —— 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 運(yùn)用信息技術(shù)和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式超市，大力拓展新型流通業(yè)態(tài)，提高餐飲業(yè)服務(wù)和管理水平。到 2020 年左右全省基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、法制健全、社會(huì)文明的省份 ； 加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，抓住全省制造業(yè)快速發(fā)展和國(guó)際服務(wù)業(yè)加速轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展生活消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，運(yùn)用信息技術(shù)和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，全面改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，樹立服務(wù)業(yè)品牌，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值近 4 萬(wàn)元，按當(dāng)年匯 率折算超過 5700 美元 ； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。上半年， 區(qū)域 城市服務(wù)業(yè)發(fā)展格局不斷優(yōu)化，發(fā)展水平和層次不斷提高，實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值 34 億元，同比增長(zhǎng) ％。上半年，長(zhǎng)三角 區(qū)域 城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比去年同期增加了 1275 億元，同比增長(zhǎng) ％。 由于國(guó)際金融危機(jī)沖擊下的外部市場(chǎng)需求嚴(yán)重萎縮，加上原材料、勞動(dòng)力、土地等要素成本上升，長(zhǎng)三角地區(qū)以出口加工為特征的外向型經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重影響。 項(xiàng)目建設(shè)后 將 形成一定的集聚度和人氣， 區(qū)域 良好的工業(yè)基礎(chǔ)， 為項(xiàng)目提供了一個(gè)展示工業(yè) 品的舞臺(tái)，同時(shí)也是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需 要， 因此 昆山打造一個(gè)中國(guó)最具規(guī)模的工業(yè) 品交易 博覽 中心不無(wú)可能 ； 項(xiàng)目的成功建設(shè)意義在于： 一是工業(yè)品博覽交易中心是城市特殊功能區(qū)的重要組成部分 ，可以 增加地方財(cái)政稅收 —— 根據(jù)國(guó)家稅收體制，興辦工業(yè)項(xiàng)目的稅收接近 90%上交中央財(cái)政，而發(fā)展以商貿(mào)流通為主的第三產(chǎn)業(yè)， 90%以上的稅收都在縣一級(jí)財(cái)政，發(fā)展三產(chǎn)，給地方財(cái)政的貢獻(xiàn) 加大 ； 二是打造好品牌，形成 中國(guó) XX 工業(yè)品博覽交易中心 的統(tǒng)一品牌，逐漸形成吸引眼球的品牌經(jīng)濟(jì)； 三是提升功能，在統(tǒng)一規(guī)劃前提下，分區(qū)設(shè)計(jì)和組織建設(shè)，形成以工業(yè)品為中心的工業(yè)博覽和商貿(mào)物流體 系； 四是做好配套建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施要先行，為區(qū)域提供金融、物流、信息等市場(chǎng)需要的綜合配套服務(wù) ， 改善陸家鎮(zhèn)生態(tài) 極其投資 環(huán)境； 五是實(shí)行定向招商，重點(diǎn)圍繞工業(yè)博覽以及配套服務(wù)進(jìn)行招商選資 ，提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值 ； 六是強(qiáng)化服務(wù) 意識(shí)，尤其是政府部門 強(qiáng)化公共服務(wù)，最大限度降低各類市場(chǎng)交易成本 ， 有利于政府部門管理商業(yè)市場(chǎng)、提升服務(wù)水平。根據(jù)通知，企業(yè)的股權(quán)投資符合 5 類情形之一的，減 除可收回金額后確認(rèn)的無(wú)法收回的股權(quán)投資，可以作為股權(quán)投資損失在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。工業(yè)和信息化部起草的《關(guān)于加快推進(jìn)企業(yè)兼并重組的意見》（ 以下簡(jiǎn)稱 “《意見》 ”）近期出臺(tái)，將放寬民營(yíng)資本市場(chǎng)準(zhǔn)入。規(guī)劃期為 2021－ 2021 年 。 2021 年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 18%以上，全口徑財(cái)政收入超 15 億元；工業(yè)總產(chǎn)值超 210 億元；新增注冊(cè)外資超 億美元，實(shí)際利用外資超 6000 萬(wàn)美元；新增注冊(cè)民資超 億元；第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重提高2 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超 22 億元；農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng) 10%以上。這些都是取得項(xiàng)目成功的基本保證 ； 第三節(jié) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 一 、地理區(qū)位 本用地位于昆山市陸家現(xiàn)代服務(wù)綜合園區(qū)內(nèi) , 金陽(yáng)東路南側(cè)，滬寧高速公路北側(cè)，集善路西側(cè)； 29 項(xiàng)目所在地屬于陸家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園 二 、交通環(huán)境 項(xiàng)目所在地區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 明顯， 東距上海 40公里，西望蘇州37公里，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá) ； 京滬鐵路、 312 國(guó)道、滬寧高速公路橫貫東西，吳淞江、青陽(yáng)港縱橫過境 ，建設(shè)中的京滬高鐵和滬寧城際鐵路距離項(xiàng)目均不超過2公里的路程，駕車 35 分鐘可達(dá)虹橋機(jī)場(chǎng)， 1小時(shí)內(nèi)可達(dá)浦東機(jī)場(chǎng) ； 出境貨物經(jīng)昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)陸路二類口岸及上海港直接出口。就昆山地區(qū)而言，主要有朝陽(yáng)路和柏廬路五金市場(chǎng)、億豐機(jī)電城、恒龍國(guó)際五金城和模具五金城和模具五金配套的昆山國(guó)際模具城 、仕泰隆國(guó)際機(jī)械模具城等。我國(guó)目前五金業(yè)的年交易額達(dá) 7000多億元，每年均以 20%的速度遞增。 品牌推廣中心：與行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)媒體等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，利用多方資源，進(jìn)行市場(chǎng)品牌推 廣。 歐美工業(yè)品展貿(mào)中心 ： 聚集國(guó)外最新的工業(yè)產(chǎn)品，成為全球現(xiàn)代制造企業(yè)所需五金、機(jī)電等配套產(chǎn)品的?一站式?采購(gòu)中心。 同時(shí)，由政府牽頭，每年在項(xiàng)目舉辦一系列區(qū)域及國(guó)際工業(yè)品展會(huì)，首個(gè)展會(huì) —— 2021 中國(guó)（無(wú)錫）節(jié)能與循環(huán)經(jīng)濟(jì)博覽會(huì)已于 2021 年 10 月 27— 29 日在項(xiàng)目成功舉辦，正式拉開了五洲國(guó)際工業(yè)博覽城?展會(huì) +市場(chǎng)?的大幕。 ? 紡織行業(yè)整體虧損面繼續(xù)下降。 20 年的回報(bào)總額為 100 萬(wàn)，等于 200%的回報(bào)率 ； 案例分析 六 ： 無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝城 中國(guó)無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝城 位于無(wú)錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)滬寧高速公路無(wú)錫東出口麥德龍向東約 500 米 ； 總占地面積約 65萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到 130 多萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 12%，可容納 23萬(wàn)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 4層為意邦自營(yíng)，自營(yíng)的業(yè)態(tài)為餐飲； 一樓 為油漆、木樓梯、木地板、玻璃、櫥柜等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 22021 元 /每平方米，總價(jià)控制在 6070萬(wàn)，首付 50%； 二樓 為五金、龍頭、淋浴配件等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 15000元 /每平方米，二樓的總價(jià)控制在 4045萬(wàn)，首付 50%； 三樓 為布藝、窗簾、裝飾、裝潢等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 8500元 /每平方米，三樓的總價(jià)控制在 2226萬(wàn)，首付 50%； 23 投資回報(bào)：每年 10%的回報(bào)率，包租 20 年，抵扣一年直接從總價(jià)中扣除。如消費(fèi)者在聯(lián)盟商戶處購(gòu)買商品，可享受購(gòu)買建材的抵扣券或相關(guān)優(yōu)惠待遇； 專業(yè)會(huì)展平臺(tái)： 擬塑造成華東建材行業(yè)規(guī)模最大，品牌商家最多的產(chǎn)品展銷會(huì)。B、 FENDI、 H252。 19 項(xiàng)目距上海虹橋綜合交通樞紐僅 8公里，（虹橋綜合交通樞紐集中諸多運(yùn)輸方式的換乘功能，包括：民用航空、高速鐵路、磁懸涪城際鐵路、高速公路客運(yùn)、城市軌道交通，客流量約 48萬(wàn)人次 /日，其規(guī)模與先進(jìn)程度在全世界鮮有，預(yù)計(jì)在 2021 年世博會(huì)前投入使用。全部建成后的五金城將是亞洲五金行業(yè)最大的展示中心、采購(gòu)中心、信息中心，集展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、信息技術(shù)及科技交流于一身，融研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及配套設(shè)施于一體的五金機(jī)電專業(yè)批發(fā)大市場(chǎng)。 招商、管理 品牌號(hào)召： 品牌廠家、經(jīng)銷商帶動(dòng)中小商戶； 優(yōu)惠組合： 租金、稅收優(yōu)惠爭(zhēng)奪周邊商戶資源； 統(tǒng)一招商： 投資客返租，統(tǒng)一招商，規(guī)范租金水平與各區(qū)業(yè)態(tài)分布 。主要經(jīng)營(yíng)建筑五金、裝飾五金、管道閥門、五金工具、工業(yè)機(jī)械、磨具磨料等十多類機(jī)電五金產(chǎn)品； 二期： 推出 892 套商鋪，共 42021 平米左右。因此，長(zhǎng)三角五金業(yè)的發(fā)展機(jī)遇非常難得，潛力非常龐大，形勢(shì)非常喜人，前景非常廣闊 ； 七 、昆山，蘇州和上海及周邊大型專業(yè)市場(chǎng)分析 專業(yè)市場(chǎng)是集貿(mào)式市場(chǎng)組織的典型，它由鄉(xiāng)村集市發(fā)展而來(lái)，后由農(nóng)村到城市郊區(qū)，漸漸發(fā)展為大型專業(yè)市場(chǎng)和專業(yè) MALL 兩種 11 形式 集貿(mào)式市場(chǎng)組織是一種以某個(gè)固定場(chǎng)所為集聚地，以眾多企業(yè)和個(gè)體商戶為經(jīng)營(yíng)主體所形成的共享式交易平臺(tái) ； 專業(yè)市場(chǎng)是集貿(mào)式市場(chǎng)組織的典型代表，是一項(xiàng)極具?中國(guó)特色?的誘發(fā)性制度創(chuàng)新，起源于古老的市場(chǎng)組織形 態(tài) —— 間歇性集市或稱鄉(xiāng)村集市 ； 交換的擴(kuò)展使各地城市紛紛建立‘商場(chǎng)’，即四周往往被露天集市包圍的室內(nèi)市場(chǎng)?，F(xiàn)在的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，在電子產(chǎn)品制造上形成了一定的規(guī)模，今后應(yīng)爭(zhēng)取成為這方面的世界級(jí)五金制造業(yè)集中地。 中國(guó)五金行業(yè)從上世紀(jì)九十年代以來(lái)一直保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，目前已成為世界上重要的五金制品大國(guó)，但不可否認(rèn)的是我國(guó)五金行業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)、創(chuàng)新、品牌經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷管理、企業(yè)規(guī)模、資金實(shí)力等諸多方面與世界五金知名企業(yè)存在著較大的差距。涌現(xiàn)出了一批以固 力、華鋒為首的鎖具制造業(yè)，以華帝、長(zhǎng)青為首的燃?xì)饩咧圃鞓I(yè)，以史丹利、高天為首的鉸鏈制造企業(yè)，以聚龍為首的指甲鉗家用護(hù)理產(chǎn)品制造企業(yè)等等。由上圖可以看出，長(zhǎng)三角區(qū)域是中國(guó)五金制造和需求的重要區(qū)域。顯然，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化是未來(lái)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向 。 目前，我國(guó)不少園區(qū)尤其是市縣級(jí)園區(qū)還停留在單純的園區(qū)化階段，園區(qū)功能定位不明確，缺乏特色和專業(yè)化分工，企業(yè)間缺乏有機(jī)的 聯(lián)系，猶如?一個(gè)麻袋裝著一大堆土豆?。 我國(guó)的服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì) 各地園區(qū)化進(jìn)程不斷加快 近年來(lái)，各地紛紛鼓勵(lì)企業(yè)?退城進(jìn)郊?、?進(jìn)區(qū)入園?，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理集聚，產(chǎn) 業(yè)園區(qū)化比重不斷提高。 （ 4） 電子商務(wù)＋倉(cāng)儲(chǔ)物流 電子商務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心以其對(duì)外交通便利、多類型交通以及低廉的租金成本等方面優(yōu)勢(shì)，吸引大中城市電子商務(wù)企業(yè)入駐，發(fā)展以 “生活資料 ”為特色的集倉(cāng)儲(chǔ)、簡(jiǎn)單加工、物流配送、檢測(cè)維修、 8 貿(mào)易于一體的物流產(chǎn)業(yè)鏈，打造大型的特色倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。 （ 3） 培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是將多個(gè)職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)整合起來(lái)，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓(xùn)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌。 園區(qū)形式主要包 括： （ 1） 科技商務(wù)社區(qū) 科技商務(wù)社區(qū)適合于城市邊緣的城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，是一個(gè)住宅、商店、休閑場(chǎng)所齊全，工作室或廠房規(guī)劃有序、有機(jī)組合，可以 “自給自足 ”并能提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。 2 0 0 7 年三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)構(gòu)成41%27%32%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 7 在現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系中，一些中樞事務(wù)部門，如金融、風(fēng)險(xiǎn)投資、廣告、法律咨詢等產(chǎn)業(yè)，大多高度集中于城市中心區(qū)域，其空間上的集聚主要追求信息的暢通性、商務(wù)合作的便利性以及高度熟練的勞動(dòng)力。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的統(tǒng)計(jì)范圍是不斷變化拓展的，因而應(yīng)對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的界定、劃分也應(yīng)不斷地調(diào)整。 項(xiàng)目社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià) 四、可行性研究報(bào)告的 編制依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《蘇州市城市建設(shè)規(guī)劃管理辦法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 《城市拆遷管理?xiàng)l例》 《城市商品房預(yù)售管理辦法》 1《城市房屋租賃管理辦法》 1《城市房地 產(chǎn)抵押管理辦法》 第 二 節(jié) 項(xiàng)目概況 一 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 ： 由于項(xiàng)目用地量較大，用地審批手續(xù)難以一步到位，所以本項(xiàng)目采用：整體規(guī)劃、分區(qū)交迭連續(xù)開發(fā)、盡快完成的思路實(shí)施，爭(zhēng)取在 4年到 5 年時(shí)間內(nèi)全部建設(shè)成投入使用 ； 二 、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 3 名稱 合計(jì) 一期 (2地塊 ) 二期 (1地塊） 三期 （ 3地塊） 四期 （ 4地塊） 五期 （