【正文】 各參數(shù)計算如下： =負(fù)債總額247。小于基準(zhǔn)投資回收期 5年。 ：稅率為 5% ：按實際繳納增值稅 7%計算 ：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算 ：稅率為 25% ：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 12% 財務(wù)評價 基本報表 表 71 損益和利潤分配表 序號 項目 合計 /萬元 2021年 2021年 2021年 1 銷售收入 2 經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加（含土地增值稅） 10000 4 利潤總額 0 20210 5 所得稅 0 6 稅后利潤 0 表 72 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 年份 投資額 A /萬元 回收投資額 /萬元 累計未回收投資 F/萬元 凈現(xiàn)金流量G/萬元 收入 B 成本 C 折舊 D 凈收入 E 2021 0 0 山東工商學(xué)院 2021 屆畢業(yè)設(shè)計 28 2021 15000 15000 1000 5520 5520 2021 15000 15000 1000 34480 0 34480 2021 0 0 1000 29000 0 29000 累計 3000 0 盈利能力分析 [9] 根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，在基準(zhǔn)收益率為 12%的前提下，根據(jù)公式 （ 71） 式中： FNPV 為凈現(xiàn)值 CI 為年投資 CO 為年支出 Ic 為貼現(xiàn)率 t為年數(shù) 可測算出其凈現(xiàn)值為 萬元。本項目自有資金 萬元 (約占總投資的 46%)，向金融機(jī)構(gòu)融資 30000 萬元 (約占總投資的 54%)，本項目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。 資金籌措 資本金籌措 本項目自籌資本金為 萬元（約占總投資的 46%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。項目前期工程費用估算表如下： 表 66 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額 /萬元 1 規(guī)劃設(shè)計費 建筑安裝工程費 % 2 可行性研究費 建筑安裝工程費 5? 3 水文地質(zhì)勘探費 建筑安裝工程費 5? 4 通水、通電、通路費 建筑安裝工程費 1% 5 場地平整費 10元 /平方米 合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算 由于本項目所在地區(qū)水文地質(zhì)條件較為復(fù)雜，所以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算也較為繁多，為了方便計算，將各復(fù)雜工程簡化整合為下表所示十余項。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項 目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程 20 的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。 項目實施過程控制措施 項目進(jìn)度控制措施 在項目實施過程中 ,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組 ,對項目進(jìn)度計劃實施情況進(jìn)行檢查 ,并及時對檢查情況進(jìn)行分析 ,找出影響進(jìn)度的原因 ,做好進(jìn)度計劃的調(diào)整和完善。 有限公司現(xiàn)有職員 66 人，其中具有大專以上學(xué)歷的專業(yè)人員占 60%，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在 小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理 。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。 設(shè)計原則 [5] 、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)向，以南南西風(fēng)為最多，東風(fēng)次之 ,南東風(fēng)最少，西北風(fēng)出現(xiàn)次數(shù)較 18 其它季節(jié)最多。一月份為蒙古高壓系空氣盛期，為境內(nèi)最冷月。 10 月，可見初霜。但往往出現(xiàn)秋旱。日最高氣溫高于或等于 35℃的日數(shù)平均為 天。 夏季 (6 月 1 日至 9 月 5 日 ) 由于受大陸低壓和太平洋付熱帶高壓活動的影響，從高空向地面輸送了大量的水氣，加上本縣處于暖濕的東南季風(fēng)控制下，夏季多出現(xiàn)雷陣雨天氣。由于縣境常期處在變性極地氣團(tuán)控制下，雨雪稀少，空氣和土壤都很干燥。 17 第 4 章 環(huán)境影響評價 編制依據(jù) 1.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 2.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； 3.《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999； 4.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629796[4]。 住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4米的環(huán)狀道路 。 本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火 間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 墻和屋頂 墻和屋頂 中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保 證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 屋頂 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生 物侵害。 地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 ，擬采取措施提高抗震能力。餐廳、廚房流線聯(lián)系緊密。本住宅套內(nèi)居住空間、廚房、衛(wèi)生間等基本空間齊備。 建筑設(shè)計 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092021] 2.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072021] 3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102021] 4.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112021] 5.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494] 6.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082021] 7.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072021 8.《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32021 9.《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699 10.《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792021 11.《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》 GB5003894 12.《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程》 CECS51： 93 建筑風(fēng)格及立面特點 “以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。為適應(yīng)地段狹長的特點，小區(qū)整體環(huán)境采用“一 軸兩心”的規(guī)劃布局，“一軸”是一個中心主軸線，“兩心”指兩個庭院中心景觀 。采用組團(tuán)級人車分流的手法，即在組團(tuán)內(nèi)部實行人車分流。 項目結(jié)構(gòu)和布局 XX 苑組團(tuán)規(guī)劃總用地面積 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積為 12． 94 萬平方米，公建建筑面積為 萬平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，有 11 棟住宅樓，由 3棟 16 層高層板式住宅樓、 8棟 11 層小高層板式住宅樓組成，共 738 戶。 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司承擔(dān)景觀設(shè)計。重新定義淄博城市坐標(biāo) ,搶占新城市中心繁華先機(jī) 。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)淄博市規(guī)劃局審議通過 [2]。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3次 。 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一 半做好蓄客準(zhǔn)備。 活動二：“炒房團(tuán)淄博購房動”。 當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高， 主要用來開盤和新品集中投放。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 ：各地房地產(chǎn)投資人士 淄博房價目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700 元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2200 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買 [3] 。 ：淄博在外地成功人士 目前，對于在外工作的淄博籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍 會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。 ，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。我市商品住宅預(yù)售價格雖然增長較快，但目前房價整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于相對較為合理區(qū)間 。 01020304050602021 2021 2021 2021 2021完成投資折線（億元） 圖 24 20212021年淄博完成投資額 8 0501001502002503003504002021 2021 2021 2021 2021新開工面積折線（萬㎡） 圖 25 20212021年上半年同期新開工面積對比 商品房價格同比增長較快，近期趨于穩(wěn)定。 淄博房地產(chǎn)供求分析 反映房地產(chǎn)開發(fā)市場運行主要指標(biāo)完成 投資 億元、新開工面積 萬㎡、預(yù)售面積 萬㎡，同比分別增長 %、 %、 %，增幅較大。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 淄博房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 特點：近幾年以柳泉路及中心路這兩條張店區(qū)新舊商圈線狀分布的公寓市場迅猛的發(fā)展起來，這些項目一般分布區(qū)域距核心商圈較近，商業(yè)業(yè)態(tài)分布完整，服務(wù)設(shè)施完善，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)形式以高知識、高技術(shù)密集型態(tài)存在，從而存在大量的高學(xué)歷、高收入、高消費人群，他們對物業(yè)類型的要求比較多樣且高端化，這就決定了分布于這一區(qū)域的公寓產(chǎn)品類型較多，且形式更新較快，以商務(wù)辦公、酒店式公寓為主，住宅公寓量較少，典型代表項目財富廣場，溫州大廈、華夏國際、華都城市公館等 分布特點：一般為 公交系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，到達(dá)核心商圈時間較短，其次為與區(qū)域時尚意識及新形態(tài)商業(yè)的更新率的緊密程度，這樣就縮短了人們對核心商業(yè)圈的心理距離，這部分人沒有核心商圈人群的高收入及高消費能力，但是結(jié)構(gòu)類型相仿，所有的時間都用在自己的事業(yè)上面，所以在考慮選擇物業(yè)時，時間成為他們的第一要素，對交通系統(tǒng)方面要求比較高，一般分為兩種情況，一是公交始發(fā)線路比較密集的地方，其次是中途公交經(jīng)過的比較密集的地方，典型代表為民泰大廈及藍(lán)鉆國際等公寓項目，存在形態(tài)以商務(wù)、辦公公寓為主，含一定比例的住宅公寓。內(nèi)涵效益型投資強(qiáng)力增長，全年完成技術(shù)改造投資 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)投資的 %，占比較上年提高 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ：。如圖 23。國有及國有控股投資同比增幅由 2021 年 5月的 %降至 2021 年 3 月的 %，4－ 5回升至 20%以上，幾經(jīng)震蕩 12月下降至 %；其他投資同比增幅由 2021年 5月的 %經(jīng)三次震蕩下降和提高 ， 至 2021 年 11 月高達(dá) %。 圖 21 20212021年季度累計 GDP 2021 年全社會固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點。 4 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，按可比價格計算，比 2021 年增長 %，增速比上年加快 個百分點。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及淄博 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利 ， 123 路、 137 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶 ， 十余分鐘直達(dá)市中心。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目 的開發(fā)，將為增加淄博市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn) [1]。 XX 苑項目符合淄博城市建設(shè)總體規(guī)劃，改造了大批的舊城區(qū)，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 項目提出的理由 2 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健