【正文】 （三）勞動安全衛(wèi)生措施 根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設中，必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。并成立相應的安全消防管理機構(gòu)，制訂相應的安全消防管理制度，進行相應的安全消防管理教育培訓。外窗：斷熱鋁合金窗框，普通中空玻璃，玻璃采用（ 5mm+6Amm+5mm） ，分戶墻： 240 多孔粘土磚雙面粉刷。 制定節(jié)電管理制度。 采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設施等。 該項目應采用節(jié)水暖通器材設備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設計標準。 （ 4） 投資估算：本方案投資估算是參照《 安徽 省水利水電建筑預算定額》、《 安徽 省建筑工程單位估價表》、《 安徽 省市政工程單位估價表》等有關(guān)標準。治理方案為： （ 1） 挖土區(qū)邊坡頂上設置截水溝，將山坡地表水引離坡面，以減少坡面 沖刷，對地質(zhì)不穩(wěn)地段，修 建塹墻進行擋土防護。 指導思想、原則 本方案編制的指導思想是：以改善生態(tài)環(huán)境為主題，以控制水土流失為目標，全面 治理，重點防護，治管并重。因此，凡項目區(qū)內(nèi)因施工破壞的地表植被以及可能因堆放棄土、棄石導致的水土流失均將采取水土保持措施。 棄土及建筑廢棄物 施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。 噪聲 施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。 廢氣 針對居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 40 油漆和涂料。環(huán)境保護方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。 直銷對象：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 、 農(nóng)資經(jīng)營企業(yè) 、 糧油經(jīng)營企業(yè) 、 家電經(jīng)營 企業(yè)、 服裝經(jīng)營企業(yè)等 。 （三）媒體策略 以 “ 人文 ” 二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。 ① 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。因此，淮海商貿(mào) 城銷售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。 ③交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。 三、 銷售節(jié)奏與策略 （一） 整體策略 營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，預售 期，公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強，即使有也往往蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 36 投資于住宅市場，這就特別要對其進行主動的引導，引導的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式 —— 在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務部，將尚未售出的面積針對小公司進行靈活的出租，待一個樓面的租務工作接進完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進行推銷。 該項目 ，要靈活實行銷售型與經(jīng)營型的有機結(jié)合，做到 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨立、以商促商 ” ，既要實現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項目效益的最大化。 與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自 身的特點：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對用于商業(yè)經(jīng)營的實際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場租金中獲取回報，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。而據(jù)我們對多個蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 34 案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠高于其他方式登記積累的客戶。而在正式面市發(fā)售時以低于 “ 市場心理預期價格 ” 推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌。低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費者看到市場機會和升值空間，快速形成口碑。 ha） F――匯水面積（ ha） 市場暴雨強度公式為： q=(1+)/(t+)(L/) 式中： t— 降雨歷時 (min) p— 設計重現(xiàn)期 (a)， P=1 年 管材 室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。 （五）排水系統(tǒng) 排水體制 排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經(jīng)化糞池處理后通過污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。 鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)在市場附近為環(huán)狀 , 本工程從黃泥路市政自來水管上接入兩根 DN150mm 的給水管進入，呈環(huán)狀布置。 （四） 供水系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)上引入給水管，接入處分蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 31 別設水表止回閥。 （三）用水量 居民生活用水量定額為 250 升 /人 .日，時變化系數(shù) K=，則最高 日生 活 用 水量 為 ，最 高 日 最 高時 用 水 量為Qh=。 （五） 弱電 設戶用弱電箱 ， 電話、有線電視 、 寬帶網(wǎng)入戶 。底邊距地面分別為、 、 、 。 配線電力電纜采用 ZR－ YJV、 YJV 型電力電纜，控制電纜采用 ZR－ KVV 型，絕緣導線采用 BV 型導線。 在建筑物總配電箱進線處設漏電保護，以防因電氣故障引起的火蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 29 災。 （二） 供電電源 場址電源狀況較好，距 項目 區(qū) 2km 處已有 110kv 集中變電站， 市場 雙電源可分別從上兩個變電站架空引來，兩路均為 100%負荷供電，且一路檢修或故障時，另一路不斷電。 擬建道路兩側(cè)是以商業(yè)、居住和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時考慮地塊開發(fā)與管線埋設在時間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面。 剛性路面優(yōu)點是使用壽命較長，而抗性好，初期養(yǎng)護維修少。 （四） 路基填料選擇 據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M行必要的地基處理。 （三） 縱斷面設計 大街道路為東西走向，根據(jù)《城市道路設計規(guī)范》，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡 不宜小于 %。 （ 2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預應力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 25 二、 商鋪 建筑設計 沿街設商鋪， 左右開間，進深約 11 米，設 層，一層作商鋪，沿街開門，二層以上作生活用房，每個開間 內(nèi)每層各設一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。 市場共規(guī)劃有 4 個機動車出入口， 8 個人行出入口，其中，主入口 9 米寬， 8 個人行出入口為各 3 米寛。街南商鋪 60 間，以建材批發(fā)銷售為主 。 （四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū) 考慮到規(guī)劃地塊呈長方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場性質(zhì)來講， XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場 ，服務人口達數(shù)萬人，因此，市場一旦建成，將帶來大量的人流與物流，隨著人們生活水 平的提高，私家車越來越普及，作為市場，停車亦成為影響市場環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車作為一個重點來布置。 “以人為本，環(huán)境至上”原則。 功能明確，布局合理 規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場的功能布局，滿足人流、物流、車流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場文化氣氛。 三、綜合 評價 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出， XX 工業(yè)品批發(fā)市場項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇，如能從產(chǎn)品設計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。 掌握 “ 引導市場 ” 的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。街北商鋪 60 間，以布匹、輕紡、 服裝、鞋帽 、床上用品批發(fā)銷售為主 （三） 二街區(qū)安排 本項目 二街區(qū) ,街面寛 15 米，長 200 米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。 從競爭環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣場正在籌備。 從交通情況看： XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場 ，西臨 57 路 ，北距 311 國道 600 米，交通非常便利。 本項目由 安徽 XX 建設項目管理有限公司 投資建設，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。 項目周邊商業(yè)、服務、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。 小城鎮(zhèn)功能進一步優(yōu)化。強化對鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場、中心商貿(mào)市場和小百貨市場等專業(yè)市場的管理和并進一步完善市場功能，積極推動鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場、鎮(zhèn)南小吃市場、鎮(zhèn)北機電鋼材市場等市場的建設，優(yōu)化了經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，進一步拉大了城鎮(zhèn)框架。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 在 “ 小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略 ” 方針的指引下，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高質(zhì)量運作的發(fā)展模式，完善機制，加大基礎設施投入和公共設施建設，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設日新月異，取得了良好的社會效益。 XX 鎮(zhèn)以種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟，以養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工帶動農(nóng)業(yè)。農(nóng)貿(mào)市場以吳樓橋集為中心，孫樓、劉其、 XX 三集環(huán)抱，全鎮(zhèn)個體工商戶 700 多戶，個體企業(yè) 30 多家。 三、項目所在鎮(zhèn)基本情況 XX 鎮(zhèn)位于 XX 縣西南約 30 公里處，北鄰王寨鎮(zhèn)，南鄰淮北濉溪，東與孫圩鄉(xiāng)相連，西與青龍集鎮(zhèn)接壤，南北長約 10 公里，東西寬 8公里。經(jīng)省政府批準，在連霍、合蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 16 徐兩條高速公路交匯處設立的占地 500 余畝的工業(yè)園區(qū)，是 XX 縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是 XX 縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。 XX 縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠，歷經(jīng)滄桑。 XX 縣為全國 100 個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 億噸，現(xiàn)有 17 對礦井，年產(chǎn)能力 120萬噸；探明石油儲量 7 億噸，煤層氣儲量 1000 億立方米，石灰?guī)r儲量 30 億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。耕地面積 10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北連山東濟寧 130 公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州 4 省會均為 3 小時路程，距徐州觀音機場 40 公里，連云港出海口 260 公里。 ④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深 米鉆至 米未揭穿。地下水位升降隨季節(jié) (降水量 )變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。建設用地的綜合自然條件較好。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為 米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。山丘、谷地占總面積 %,平原占 %。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應該予以防范。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。人口 130 萬，轄 18 鎮(zhèn)5 鄉(xiāng) 708 個行政村。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常深遠的積極意義。 （三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值和社會意義 消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項重要的舉措。 同時， XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場 通過科學的規(guī)劃和建設， XX 縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實力，采取整體推進的方式，建設高水平的商業(yè)運作，形成復合型的 XX 鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為 XX 鎮(zhèn)乃至 XX 縣 西南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點。這在本報告的第十 三 章將得到充分的論證。 （三）本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合 城鎮(zhèn)發(fā)展方向 ，有著很好的發(fā)展前 途。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項目可行性研究報告 8 第二章 項目的可行性和必要性 一、項目的可行性 （一）鎮(zhèn)政府對 工業(yè)品批發(fā)市場 的建設十分重視。 B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。 C、做好物業(yè)管理和售后服務工作。 從財務評價指標上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。該項目正常年份年耗水 萬噸、耗電 萬度、耗汽 萬噸。 安徽 XX 建設項目管理有限公司 的經(jīng)營宗旨是：認真貫徹執(zhí)行黨和國家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅持社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營方向，不斷開拓市場，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進 XX 縣經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 編制范圍 本項目可研報告的研究范圍包括： （ 1）項目提出的背景及建設的必要性 （ 2）項目選址與建設環(huán)境條件 （ 3）項目建設規(guī)模與主要建設內(nèi)容 （ 4）項目總體布局方案 （ 5）工程技術(shù)方案 （ 6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項目運營和實施計劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項目結(jié)論與建議 二、項目單位簡介 安徽 XX建設項目管理有限公司 是 2021年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責任制企業(yè)，公司注冊資金為 3000 萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為