【正文】 ? 項(xiàng)目平均銷售價(jià)格的確定 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 （畝） 可售面積 （米 2） 銷售價(jià)格 銷售總額 住宅 TOWNHOUSE 100 獨(dú)立別墅 100 多層公寓 1000 小高層 450 商業(yè) 沿街商業(yè)（街） —— 社區(qū)商業(yè) 商場(chǎng)（ 2 個(gè)） 30 大賣場(chǎng) 20 商務(wù) 酒店（ 2 家） 10 辦公樓 10 合計(jì)（萬元 /米 2） 平均價(jià)格（元 /米 2） 3）平均銷售價(jià)格確定 取上 述兩種方法計(jì)算的算術(shù)平均值： 1817 元 /米 2 顯然，這一價(jià)格是項(xiàng)目可以完全銷售的合理價(jià)格。 2021 年相較 2021 年，商品房成交均價(jià)上升200 多元； 2021 年上半年，商品房?jī)r(jià)格又在 2021 年的基礎(chǔ)上上升 200多元，而且下半年由于供給量的減少，房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭更為迅猛。 ________________________________________________________________________________________ 25 ? 客源定位： 投資客為主： 消化本地投資客的同時(shí)，面向江浙投資客； 自營(yíng)型客戶為輔： 本地經(jīng)營(yíng)型客戶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)加大招商力度，吸引外來經(jīng)營(yíng)戶； 3）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 （畝） 容積率 建筑面積 （米 2） 居住區(qū) TOWNHOUSE 3 萬 獨(dú)立別墅 2 萬 多層公寓 96 萬 小高層 54 萬 行政區(qū) 行政大樓 /廣場(chǎng) —— 3 萬 商務(wù)區(qū) 酒店（ 2 家） —— 3 萬 辦公樓 —— 1 萬 商業(yè)區(qū) 沿街商業(yè)（街） —— 10 萬 商場(chǎng)（ 2 個(gè)） —— 4 萬 大賣場(chǎng) —— 3 萬 城市 公設(shè) 停車場(chǎng) —— —— 中、小學(xué)、幼兒園 —— 1 萬 合計(jì) —— 2021 畝 180 萬 ________________________________________________________________________________________ 26 六、項(xiàng)目定價(jià)分析 1． 淮南 房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 目前 淮南 的房地產(chǎn)價(jià)格 處于較低的水平 。 本項(xiàng)目雖然是一個(gè)城市建設(shè)的項(xiàng)目，但實(shí)際上已經(jīng)位于城市的郊區(qū)。全區(qū)總面積250 余平方公里，人口近 50 萬，是安徽省城市人口最多的市轄 區(qū) ； 2021年， GDP 達(dá)到 億元， 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省前列。其中外資企業(yè) 22 戶，利用外資 億美元。 2） 淮南 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 對(duì)外開放的窗口 ? 概況 淮南 市東部；以朝陽東路和國(guó)慶東路與田家庵區(qū)，與大通區(qū)僅一路之隔；始建于 1988 年， 1993 年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)為 省級(jí)開發(fā)區(qū) 。 大通區(qū)位于 淮南 市的東南部，離市中心（朝陽中路、龍湖路轉(zhuǎn)盤）不到 3 公里；建國(guó)初期曾是 淮南 市委、市政府所在地；總面積350 平方公里，總?cè)丝? 萬，其中農(nóng)業(yè)人口占 70%。 特色： 號(hào)稱“ 淮南 市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場(chǎng)”； 淮南 “十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重點(diǎn)工程， 也是城市形象工程。 目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層________________________________________________________________________________________ 15 商鋪的聯(lián)動(dòng)銷售而實(shí)現(xiàn)。 但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的 地域分布相當(dāng)集中 ，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。 4）商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地 一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費(fèi)品；而另一方面，外來商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，必然會(huì)帶來先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，也必然會(huì)帶動(dòng) 淮南 整體商業(yè)檔次的升級(jí)，原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。 2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出 目前的市場(chǎng)情勢(shì)來看，以火車站為核心的 城市西南部商圈 已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。 6）東擴(kuò)南進(jìn)，大通區(qū)首當(dāng)其沖 在 淮南 新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴(kuò)南進(jìn)”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)之路； 另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市 環(huán)境在 淮南 幾個(gè)區(qū)中是最好的； 而老城區(qū) —— 田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一定的劣勢(shì)地位； 4．典型住宅項(xiàng)目 ? 惠利花園城 地理位置： 洞山路、惠利大道交匯處，北連國(guó)慶西路 緊鄰 淮南 實(shí)驗(yàn)中學(xué)和安徽理工大學(xué) 占地面積： 1900 余畝 建筑面積： 136 萬平方米 容積率： 綠化率： 50% 建筑密度 ： 25% 規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)： 6F、 7F 的多層公寓為主，少量 12F 小高層 銷售價(jià)格： 一期 1600 元 /米 2，二期 1800 元 /米 2； 銷售情況： 一經(jīng)推出即搶購一空； 原因： 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較 好； ________________________________________________________________________________________ 11 建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與淮南 市民改善居住環(huán)境的需求相吻合； 另外，其臨近 淮南 實(shí)驗(yàn)中學(xué)、安徽理工大學(xué)以及市政府的地理?xiàng)l件，也使其居于較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 —— 商業(yè)部分 1． 淮南 商業(yè)發(fā)展環(huán)境 1）商業(yè)市場(chǎng)容量： 2021 年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，除物價(jià)指數(shù)比上年增長(zhǎng) %； 2021 年為 億元，比上年增長(zhǎng) %； 2）商業(yè)輻射人口： 城區(qū)人口 150 萬，核心城區(qū)人口 80 萬； 3）商業(yè)消費(fèi)能力： 近幾年，居民收入增長(zhǎng)較快，商業(yè)消費(fèi)旺盛； 2021年 人均 GDP 達(dá)到 974 美元， 2021 年突破 1000 美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向 2．商圈分析 淮南 現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸的 龍湖路商圈 ， 而另一個(gè)是位于 淮濱路、 以東城市場(chǎng)為核心的 老城區(qū)商業(yè)圈。 由于市場(chǎng)供應(yīng)的減少， 2021 年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上揚(yáng)，與去年同期相比的漲幅達(dá)到 %，部分較好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破 2021 元 /米 2。 淮南 目前正好處于這一階段， 居民的住房消費(fèi)開始發(fā)生變化 ， 從________________________________________________________________________________________ 9 原來的“有得住”到“住得好”。 2021 年 16 月份，全市房屋施工面積 150 萬平米， 商品房銷售面積達(dá) 16． 48 萬平方米 ； 6 月底，全市住宅房空置僅為 7 萬余平方米，同比下降了 33． 28％ ； 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重的達(dá)到 %，創(chuàng)歷________________________________________________________________________________________ 8 史最好水平。 已經(jīng)建設(shè)中的 商業(yè)項(xiàng)目有 ： 泰國(guó) 正大易初蓮花 淮南 購物中心、臺(tái)灣 好又多 世貿(mào)廣場(chǎng)店、南京 蘇果超市 、 北京 華聯(lián) 淮南 購物中心、鐘郢商貿(mào)城 等 ； 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ： 龍湖匯景豪庭 、 淮南 財(cái)富中心 、 國(guó)慶廣場(chǎng) 等 這些項(xiàng)目建成后，舊城區(qū)的城市面貌將會(huì)有所改觀。 新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，開始著手進(jìn)行 淮南 的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)了 80 年代就設(shè)立的 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國(guó)、中國(guó)萬向集團(tuán)、托普軟件等入駐開發(fā)區(qū)； 同時(shí)，委托上海同濟(jì)大 學(xué)編制的《 淮南 市城市總體發(fā)展規(guī)劃》也即將完成，其基本的思路是：東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角。 ________________________________________________________________________________________ 6 —— 發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)： 煤炭電 力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、 輕工食品產(chǎn)業(yè) 4．城市建設(shè) 1）城建現(xiàn)狀 —— 缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后 淮南 是一座能源型城市，城市“ 因煤而興”。 工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最大； 第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。 預(yù)計(jì) 2021 年 淮 南 的 GDP 將達(dá)到 210 億元，增幅為 16%， 是 1995年以來增速最快的一年。 2） 公路 206 國(guó)道橫貫全市 。 3）行政區(qū)劃 總面積 平方公里， 其中市區(qū)面積 1091 平方公里，建成區(qū)面積 78 平方公里 ； 總?cè)丝?231 萬，市區(qū)人口 140 萬人； 轄有 5 區(qū) 1 縣 ： 田家庵區(qū) 、 大通區(qū) 、 謝家集區(qū) 、 八公山區(qū) 、 潘集區(qū) 和 鳳臺(tái)縣 （ 2021 年 從 合肥市長(zhǎng)豐縣劃歸 的 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分屬不同的區(qū)） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4．科教實(shí)