【正文】 這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學(xué)的論證和西方國家長期的初中證明，50%左右的使用率比較合適。②決定商場流量商鋪的使用率屯消費人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費者的空間越大，其人流量就會增加。在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右。商　業(yè)　項　目　外　立　面　設(shè)　計　四　大　組　合　元　素元素設(shè)　　　　　計　　　　　要　　　　　點朝向南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深色表現(xiàn)主題風(fēng)格在外立面設(shè)計中，表現(xiàn)風(fēng)格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點外部環(huán)境 自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等 人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式它具有重要作用。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨可以運用涂料。（3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等?！叭纤男浴蓖猱a(chǎn)立面設(shè)計準(zhǔn)則：原則一：三結(jié)合（1）、與定位結(jié)合檔次根據(jù)商場目標(biāo)消費群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔；要點二：采用回避法商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰；要點三：確定數(shù)量結(jié)合商場人流時確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置；（2）、休閑椅布置建議休　　閑　　椅　　布　　置　　三　　忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一是，避免人流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場，選用的多為扶梯；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場亮點。要點三：與業(yè)種結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч灰c四：與功能結(jié)合商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。如現(xiàn)代風(fēng)格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。以庭院或廣場為主向外輻射線型空間以廣場或庭院為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個復(fù)合?的多樣化的、富有情趣的購物場所。細(xì)部組合A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以45厘米――60厘米為佳，以達到廣場中休恬空間的便利性；B、－，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中；C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動線位置（適當(dāng)距離約3米），以達到休恬時的舒適感；D、廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點；有效界定范圍在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休恬空間；廣　場　功　能　空　間大眾空間休息交流空間社會團體空間演出空間、觀賞納涼年青人空間健力、娛樂設(shè)施老年人空間游樂活動兒童空間游樂活動商　業(yè)　廣　場　空　間　設(shè)　計　四　大　?！∈侥！　∈皆O(shè)　　計　　特　　色線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮；思路六：無障礙空間設(shè)計在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑風(fēng)格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。如何將廣場與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素；（6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路思路一：注重互動性★★商場與廣場互動步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約10米）10米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系。⑷中庭空間設(shè)計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。大商店面寬：111224。⑵公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPING　MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費群消費習(xí)性樓層設(shè)計要考慮消費者消費習(xí)慣，流程、一般消費者逛商場的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖要點二：以業(yè)種定位作支撐點業(yè)種根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者在商場的停留時間產(chǎn)品檔次項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；主題形象主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險能力等因素的考慮，根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。法則一：縱向定價波動大商場負(fù)一層與一層的租金相差2――3倍。通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；（六）、檔次定位項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費者決定的。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；（五）、形象定位商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。因此，根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費心理特點、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)主題進行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。從消費群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。家居中心（HOME　CENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。便利店（CONVENIENCE　STORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)策劃通過對銷售店的結(jié)構(gòu)特點分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。耽誤您一點時間，問您一些問題，謝謝您的合作被訪者姓名：　　　　　　　電話：居住地址：訪問員姓名：訪問時間：甄　別　問　卷出示卡片1S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選）市場調(diào)研公司、廣告公司　　　　　　　　　　　1公關(guān)、社情民意調(diào)查機構(gòu)、咨詢公司　　　　　　2廣播、電視、報紙、雜志等各種媒介機構(gòu)　　　　3房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位　　　　　　　　　　　　　4房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位　　　　　　　　　　　　5以上均無　　　　　　　　　　　　　　　　　　6S您本人在過去6個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？　　　　　　A、有　　　　　　　B、沒有出示卡片2S請問您的年齡是：15歲以下　　　　　　　　　　　115――18　　　　　　　　　　　219――22　　　　　　　　　　　323――25　　　　　　　　　　　426――30　　　　　　　　　　　531――35　　　　　　　　　　　636――40　　　　　　　　　　　741――45　　　　　　　　　　　846――50　　　　　　　　　　　951――55　　　　　　　　　　　055歲以上　　　　　　　　　　　X出示卡片3S請問您是：（單選）土生土長的本地人　　　　　　　　　　　　1不是本地人，但在本地居住1年以上　　　　2不是本地人，在本地居住不到1年　　　　　3外地人來旅游觀光　　　　　　　　　　　　4外地人來出差　　　　　　　　　　　　　　5外地人來探親　　　　　　　　　　　　　　6其他（請記錄）　　　　　　　　　　　　　7購物習(xí)慣與行為出示卡片40請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　01　　　　　　02順德樂從家私城　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　1虎門服裝城　　　　　　　　　　　　　　2　　　　　　　2廣州白馬服裝城　　　　　　　　　　　　3　　　　　　　3廣州海印電器城　　　　　　　　　　　　4　　　　　　　4番禺電器城　　　　　　　　　　　　　　5　　　　　　　5中山沙溪休閑服裝城　　　　　　　　　　6　　　　　　　6其他（請注明）　　　　　　　　　　　　7　　　　　　　7出示卡片50請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？去過深圳　　　　　　　　　　　　　　1去過廣東省的其他城市　　　　　　　　2去過廣東省外的其他省　　　　　　　　3去過香港　　　　　　　　　　　　　　4去過澳門　　　　　　　　　　　　　　5沒有去過廣州以外的其他地方　　　　　6其他（請注明）　　　　　　　　　　　7出示卡片60靖問您在什么情況下會去廣州以外的其他地方購物廣州沒有賣的　　　　　　　　　　　　　　1買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場　　　　　2廣州的種類比較少　　　　　　　　　　　　3結(jié)婚購物時　　　　　　　　　　　　　　　4買家私時　　　　　　　　　　　　　　　　5買珠寶首飾時　　　　　　　　　　　　　　6其他（請注明）　　　　　　　　　　　　　70請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？0請問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？出示卡片70請問您通常和什么人一起去逛街購物呢？配偶　　　　　　　　　　　　　　　　　1子女　　　　　　　　　　　　　　　　　2親戚　　　　　　　　　　　　　　　　　3同事　　　　　　　　　　　　　　　　　4同學(xué)　　　　　　　　　　　　　　　　　5朋友　　　　　　　　　　　　　　　　　6其他（請注明）　　　　　　　　　　　　70請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 請記錄：　　人0請問您每次逛街的購物的花費一般有多少？　　請記錄： 元出示卡片801請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點呢？出示卡片901請問您通常多久逛街購物一次？一星期三次或以上　　　　　　　　　　1一星期1――2次　　　　　　　　　　　2兩星期一次　　　　　　　　　　　　　3一個月一次　　　　　　　　　　　　　4三個月一次　　　　　　　　　　　　　5半年一次　　　　　　　　　　　　　　6一年一次　　　　　　　　　　　　　　7少于一年一次　　　　　　　　　　　　8從來沒去過購物