【正文】 商業(yè)用房和小戶型兩份合同的中涉及價格和銷售期部分有待與貴司進一步協(xié)商。 八、不可抗力及解決方式 按國際慣例解決。 五、傭金的確認及支付 傭金以當(dāng)月完成交易合同金額的 %為基本標準，乙方當(dāng)月完成銷售進度業(yè)績指標則結(jié)取傭金標準的 80%，最遲于下月 10 日支付，余款作為乙方完成全案銷售的保證金，于結(jié)案時一次結(jié)清；乙方當(dāng)月未完成業(yè)績指標則不予結(jié)取傭金，直至下月或以后月份累計完成業(yè)績指標后一并結(jié)??；乙方連續(xù)三個月未完成業(yè)績指標則自動退出代理合作，并承擔(dān)甲 方相應(yīng)損失。 第三部分：整體推案進程與服務(wù)方式 一、 整體推案進程 推案進程表 時期 項目 預(yù)售證取得前 第 1 個月 第 2 個月 第 3 個月 第 4 個月 商鋪地下一層 積累客戶 待交房后進行出售 商鋪 1— 3 層 銷售 50% 銷售 25% 銷售 20% 清盤 商鋪 4— 5 層 待交房后進行租售 小戶型 預(yù)熱期積累客戶 銷售 95% 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 時期 項目 第 1 個月 第 2 個月 第 3 個月 第 4 個月 合計 商鋪 B1— 3 層 29064 14532 11625 55221 小戶型 18850 18850 現(xiàn)金流入 合計 74071 注：商鋪及小戶型總銷售率為 95%，且不考慮首付款和按揭款到位的時間差。二是投資測算回報。以上兩個方法的組合可造成搶購熱銷的火爆場面。 ■ 傲踞天山路商圈：按長寧區(qū)規(guī)劃，天山路商業(yè)一條街將進行全新的改造，未來將成為服務(wù)于 120 萬 M2 中高檔社區(qū)的高尚商業(yè)中心，屆時購物休閑，一站全攬。酒店式物業(yè)管理，時尚休閑會所，更有天山路首座情景式購物名品街樓下侍候。 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號線西向延伸工程已經(jīng)啟動，未來將成為橫貫全上海的捷運動線（浦東機場 — 虹橋機場），正位于地鐵口之上的 本案，必將吸納人流，掌控財氣。酒店式天巢，在天山路等你。因此，這一案名應(yīng)很能符合年輕人的口味。在工作中，他（她）們是公司里的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)、高級灰；在生活中，他（她）們是喜歡自由、緊跟時尚、崇拜個性、有自戀傾向的小資族、 BOBO 族、背包族、戀車族等。如果能 最大程度地吸引這部分客源，將為本案的成功打下堅實基礎(chǔ)。 品牌電視機、掛壁式空調(diào)、小型 冰箱、微波爐等。 休閑服務(wù)：閱覽，美容美發(fā)，保健，醫(yī)療，咖啡吧，便利店 ☆ 裝修與配置 建議提供裝修，配置適當(dāng)家具，同時聘請酒店管理公司提供酒店式服務(wù)。 ☆ 客層細分：滿足被忽略的年輕購房群體 長寧區(qū)后續(xù)供應(yīng)物業(yè)都瞄準了歷史上表現(xiàn)良好的高端客戶，供應(yīng)貨源充足，本案旨在挖掘中端客源，吸引想留在 本區(qū)但支付能力有限的年輕客戶群體。家庭小型化趨勢明顯。天山商圈外來商戶較多，也是小 戶型物業(yè)的潛在租客。 窗戶面積做大，使客廳更亮。 C、 E 型（主力房型） 進門東西兩側(cè)安放料理臺（可節(jié)約面寬）與衛(wèi)生間，原廚房拆除。 將廚房與衛(wèi)生的位置對換，廚房設(shè)計成開放式。 房型 面積 套數(shù) 比例 A 套 23 6% B 套 23 6% C 套 288 72% D 套 33 8% E 套 33 8% 匯總 400 100% 各個套型的窗戶面積不大，影響了采光。因此，小戶型物業(yè)的需求量，在一定時間內(nèi)仍呈上升趨勢，市場潛力極大。 小戶型樓盤的銷售一般呈快速消化，經(jīng)過充分預(yù)約，大多 2 個月即消化一空。 * 功能缺失 目前，上海純單身公寓產(chǎn)品在平面布局上沒有擺脫大走廊、單身宿舍的痕跡，很多單元的采光、通風(fēng)、隱私性方面存在重大缺陷：戶型設(shè)計上不合理，主要表現(xiàn)在廚、衛(wèi)的布局上。 在 2021 年開盤的大批小戶型樓盤已經(jīng)熱銷。 * 大多屬爛尾樓改造 黃浦區(qū)青年匯周邊一些“爛尾樓”紛紛效仿青年匯改造上市，閘北不夜城地區(qū)改造將“爛尾樓”列入重點改造對象。 總價成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標準。 * 完備的配套設(shè)施和物業(yè)管理 理想的小戶型公寓必須入住方便，居家生活的所有設(shè)施一應(yīng)俱全，妥帖的照顧了青年住戶的入住要求。 * 區(qū)域內(nèi)所占比例小 與周邊樓盤形成錯位。 * 面積越小越好，立體空間受歡迎 面積小、總價低，面對的客戶更多，容易消化。 目前，長寧區(qū)擁有小戶型的個案比較少，主要個案如下： 序 樓盤名稱 均價 面積范圍 （平方米） 裝修 服務(wù) 物業(yè)費 進度 1 UPTOWN 上城 10000 4752 全裝修 一般服務(wù) 外立面 2 虹橋河濱花園 10000 6365 毛坯 一般服務(wù) 2 22 層 3 虹橋萬博花園 7500 6568 毛坯 一般服務(wù) 未定 3 層 4 新時空國際公寓 10000 4060 精裝修 酒店式服務(wù) 未定 出地面 5 江南宴花園 未定 4060 全裝修 未定 未定 6 雙流路項目 7800 4060 全裝修 一般服務(wù) 未定 打樁 7 延安西路項目 12021 5080 精裝修 酒店式服務(wù) 未 定 平地 8 春天花園后期 未定 60 全裝修 一般服務(wù) 未定 出地面 9 仙霞路項目 12021 50 左右 精裝修 酒店式服務(wù) 未定 在調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)如下特點： （ 1）長寧區(qū)在售的小戶型一般分散于整個小區(qū)之中，偏重居住功能，量也比較小，沒有形成規(guī)模和品牌效應(yīng)； （ 2）由于總價較低，數(shù)量較少，小戶型在該區(qū)域普遍熱銷； * 上城的全裝修小戶型先于其他房型迅速告罄； * 小戶型是虹橋萬博花園中最受客戶關(guān)注的產(chǎn)品； * 新時空尚未開盤，詢問小戶型的電話就絡(luò)繹不絕。這些樓盤的推出對于本案的上市有一定影響。（附全市小戶型分布圖、表） 全市小戶型項目一覽表 序號 區(qū)域 樓 盤 地段 樓層 電梯 /戶數(shù) 單套面積 （㎡） 總價 （萬元） 物業(yè)管理費 （元 /㎡ /天） 備注 1 浦東 “國 際金融家” 浦電路 14F 4/17 5079 5585 4 全裝修帶家具 2 新金橋酒店式公寓 碧云路 19F 2/7 6481 3358 3 全裝修 3 海悅酒店式公寓 浦東大道 31F 3/12 5674 6785 4 全裝修 4 萬源晶典 浦東大道東方路 33F 4/17 3252 3570 未定 全裝修帶家具 5 鴻喜花園 不詳 3245 3854 未定 全裝修帶家具 6 陸家嘴 XP 世紀大道浦電路 不詳 50 未定 未定 全裝修帶家具 7 招商局 2104 項目 不詳 3560 4270 未定 全裝修帶家具 8 隆源雙登聯(lián)洋社區(qū) 迎春路 不詳 50 45 未定 全裝修帶家具 9 黃 浦 寶利金 陸家浜路 19F 4/23 2758 2558 5 老盤翻新裝修帶家具 10 獨立時代 陸家浜路 26F 3/18 3354 2243 5 老盤翻新裝修帶家具 11 金銀匯 九江路浙江中路 29F 6/34 3475 3890 5 全裝修帶家具 12 世福匯 山東中路 廣東路 31 5/17 3498 70200 辦公產(chǎn)權(quán)裝修帶家具 13 青 年匯 海潮路 1119F 11/80 37100 2357 3 全裝修 14 中誠大廈 不詳 未定 15 閘 北 一天廈 恒豐路 27F 7/33 4382 2664 6 老盤翻新全裝修 16 感性達利 烏鎮(zhèn)路 29F 3/18 4562 3042 6 老盤翻新全裝修 17 奔騰新干線 寶山路 32F 3/21 2656 1239 老盤翻新全裝修 18