【正文】 （ 4）、從動(dòng)態(tài)角度來看， 10 年之后的酒店物業(yè)具有極大的升值空間，另 從資金時(shí)間價(jià)值來看，在前期開發(fā)中 實(shí)現(xiàn)的利潤 萬 元 ， 在整個(gè) 10 年中可產(chǎn)生極大的資金 時(shí)間 價(jià)值。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 25 第六章 項(xiàng)目整體評(píng)估 （參照基準(zhǔn)參數(shù)核算） 一、項(xiàng)目十年總收益 收益類別 年收益 總收益 備注 銷售收入 62265088 元 酒店經(jīng)營收入 十年年均收益 3681023 元 36810230 元 后 2 年回報(bào)已提前支付 超市經(jīng)營收入 730000 7300000 預(yù)計(jì)日營業(yè)額約 10 萬元， 經(jīng)營利潤率為 2％ 合計(jì) 106375318 元 總結(jié)： （ 1）、從開發(fā)的角度來看，項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)式銷售來回籠資金（預(yù)計(jì)： 萬元）， 既可解決 酒店擴(kuò)建及裝修 所需的資金，又能充分保證項(xiàng)目開發(fā)的高額利潤 。 后 2 年無 產(chǎn)權(quán)式 回報(bào)支出 ，年凈收益為 萬元 ；十年平均年凈收益為 萬元 。 二、投資模式建議 產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式 設(shè)計(jì) ? 統(tǒng)一承租 10 年 , 前 8 年年 凈回報(bào) ％ ，后 2 年年凈回報(bào)率 10%； ? 提前返 一次性支付后 2 年 租金 回報(bào) ； ? 在租賃期滿 5年后，投資者可 選擇 提前回購 ； ? 一次性付款每年獲贈(zèng) 24 天酒店免費(fèi)入住權(quán)，銀行按揭客戶每年獲贈(zèng) 18 天酒店免費(fèi)入住權(quán)。 贈(zèng)送投資者每年 N 天的免費(fèi)入住權(quán)，引導(dǎo)習(xí)慣性消費(fèi)。鑒于此，酒店 必須通過營銷策略提高客房入住率： 當(dāng)?shù)貖蕵沸袠I(yè)曾盛行一時(shí)，說明湘潭縣有著很好的娛樂消費(fèi)基礎(chǔ)。 在我國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并占據(jù)主導(dǎo)地位的機(jī)遇中，酒店行業(yè)已成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭養(yǎng)。心連心公司的成長歷程湘潭人有目共睹，他們相信，心連心公司的酒 店發(fā)展戰(zhàn)略，定會(huì)象心連心超市一樣日趨強(qiáng)盛，投資心連心的酒店是再可靠不過的理財(cái)方式了。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 18 在風(fēng)雨兼程的 十 年時(shí)間里，公司先后被中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)評(píng)為 誠信單位， 2020 年被湖南省人民政府評(píng)定為省級(jí)綜合排名百強(qiáng)企業(yè)、湖南省消費(fèi)者信得過品牌、湖南省名牌產(chǎn)品，被中國農(nóng)業(yè)銀行湘潭分行授信 AAA等級(jí)客戶，其注冊(cè)的 心連心 、 鄉(xiāng)里 兩商標(biāo)均為湖南省著名商標(biāo)，使公司發(fā)展成為無數(shù)消費(fèi)者喜愛和信賴的、譽(yù)滿三湘大地的知名品牌。 1997 年，公司法人代表黃騰其憑借其敏銳的洞察力 ，看準(zhǔn)連鎖超市這塊巨型蛋糕，經(jīng)過多年的艱苦努力，憑著心連心人開拓進(jìn)取的創(chuàng)新精神，誠實(shí)守信的道德原則，勤奮務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和對(duì)連鎖事業(yè)的執(zhí)著追求，公司現(xiàn)已發(fā)展成為政府安置下崗再就業(yè)職工 8000 余名，注冊(cè)資本 5500 萬，總資產(chǎn) 億元，年銷售收入達(dá) 20 億元，現(xiàn)在湖南、江西等 省，下瞎融資、合資、控股公司 10 個(gè)，擁有大中型連鎖超市、百貨購物廣場(chǎng) 50多家，超市營業(yè)面積 10 萬余平米，上交國家稅收 5000 多萬元的集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的大型綜合型企業(yè)。本項(xiàng)目要達(dá)到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。 ? 無品牌、無企業(yè)背景的新公司 與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營能力都存在局限性。 四星級(jí)酒店的評(píng)定分?jǐn)?shù)比三星別酒店要高 80 分，主要突出在功能的完善上。 ? 可能性客戶： 主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等 企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實(shí)的客戶群 體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 15 目前，大部分金融機(jī)構(gòu)已取消對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項(xiàng)目的投資門檻。因此在項(xiàng)目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費(fèi)者的喜好，緊系項(xiàng)目賣點(diǎn)，從各專業(yè)角度避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保酒店運(yùn)做成功。 品牌優(yōu)勢(shì)：心連心集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 13 第二章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo) 功能 經(jīng)濟(jì)指數(shù) (㎡ ) 總建筑面積 (含地下 ) 層數(shù) 11 層（含地下 1 層） 地下停車位 約 30 個(gè) 建筑高度 39． 1 米 電梯 2 臺(tái) 地下一層 停車場(chǎng) 1896． 4 1 層 商業(yè) 2958． 9 2 層 商業(yè) 3001． 4 3 層 商業(yè) 2902． 4 4 層 商業(yè) 2902． 4 5 層 9 層 酒店客房 1976． 2*5 10 層 辦公層 1976． 2 客房總數(shù)量 180 間 其中 標(biāo)準(zhǔn)間 150 間 套間 30 間 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ◎項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于湘潭縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是湘潭縣城區(qū)的中心位置。 借鑒星級(jí)酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，湘潭縣亦不例外，星級(jí)酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 能夠吸引大量的高端消費(fèi)群體，營造良好的口碑。 目前 ，湘潭縣的餐飲競(jìng)爭(zhēng)較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。 湘潭縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。 （ 二 ） 、湘潭縣酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 湘潭縣 縣內(nèi) 目前 共有賓館 8 家，分別是裕豐賓館、長江賓館、五洲通賓館、 鴻翔大酒店、金湘賓館、紅葉賓館、明珠大酒店 、瑞鴻山莊大酒店；其中， 長江 賓館已通過二星級(jí)評(píng)定，瑞鴻山莊 檔次、規(guī)模屬縣內(nèi)最高。 ? 具有較強(qiáng)的科學(xué)性、知識(shí)性和教育性 彭德懷紀(jì)念園可以進(jìn)行愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶， 雜交水稻示范基地等景點(diǎn)可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長見識(shí)。 湘潭縣旅游資源分析 ? 資源分布廣泛，但不太均衡 湘潭縣的主要旅游資源圍繞湘潭市區(qū)成扇形分布，相對(duì)而言，烏石、白石和 泉塘子的旅游資源優(yōu)勢(shì)比較明顯。從類型實(shí)體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實(shí)體總數(shù) 68 處，占實(shí)體總數(shù)的 %， 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 10 人文旅游資源實(shí)體總數(shù) 115 處，占實(shí)體總數(shù)的 %，兩者比例為 ： 1。錦繡湘江以其 “ 意大利風(fēng)情水岸別墅 ” 確立了湘潭市最高檔別墅的形象。 錦繡湘江 錦繡湘江項(xiàng)目位于湘潭市湘潭縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū) 20 公里、距株洲市區(qū) 15 公里、與湘潭市區(qū)一橋之隔。擁有各類中高檔明星時(shí)尚餐飲、休閑廳、咖啡吧 等 。項(xiàng)目位于 湘潭縣易俗河路法院后100 米處 。而股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)大，銀行儲(chǔ)蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個(gè)重要途徑。 ② 市政中心東移帶動(dòng) 了河?xùn)|區(qū)域 房?jī)r(jià)飆升，一些需購房的工薪階層只能望樓興嘆，因而把目光悄然轉(zhuǎn)向離市區(qū)不遠(yuǎn)、價(jià)格相對(duì)便宜的湘潭縣城，由此帶動(dòng)了縣城房產(chǎn)的發(fā)展。 通風(fēng)、綠化概念受 到買房人關(guān)注，有物業(yè)管理的成為首選 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 8 隨著社會(huì)的發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注生態(tài)、環(huán)保等居住環(huán)境，希望擁有一個(gè)整潔、舒適、安全優(yōu)雅的居住樂園，同時(shí)通過物業(yè)公司進(jìn)行的經(jīng)常性維修保養(yǎng)，延長了物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值。 如： “ 錦繡湘江 ” 、 “ 金霞小區(qū) ” 、 “ 乾隆山莊 ”等。 空置房減少，二手房市場(chǎng)升溫 隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展， 湘潭 縣房產(chǎn)進(jìn)入牛市。易俗河憑借緊靠湘潭市、挨近株洲的有利位置，房地產(chǎn)開發(fā)日益升溫，房地產(chǎn)投資保持快速增長，房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺，價(jià)格全面上漲， 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 7 房地產(chǎn)業(yè)成為 湘潭 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。 湘潭縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長情況 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告 6 78808846983302020400060008000100002020年 2020年 2020年湘潭縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長情況表單位：元