【正文】 6. 布置標(biāo)準(zhǔn)： 1) 主題突出，色彩得當(dāng)，視覺(jué)感受良好； 2) 品種新穎，有較長(zhǎng)的觀(guān)賞期； 3) 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀(guān)； 4) 花材有時(shí)令感，花材擺放其間達(dá)到最佳觀(guān)賞效果； 5) 場(chǎng)地布置與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 （三） 節(jié)日綠化布置 3. 主要節(jié)日：在春節(jié)、中秋、十 ② 保持葉色、大小正常，無(wú)非正常落葉、黃葉現(xiàn)象發(fā)生； ③ 保持株形豐滿(mǎn)、整齊、姿態(tài)勻稱(chēng)優(yōu)美，無(wú)干枝、斷枝。 2） 根據(jù)植物種類(lèi)、氣候狀況、生長(zhǎng) 情況適當(dāng)調(diào)整修剪頻率。 2） 施肥時(shí)間：根據(jù)植物類(lèi)型，選擇在早春、仲夏或早秋施肥。 ② 夏季：每天澆水二次。 2. 葉色正常，修剪造型美觀(guān)，定期修剪。 3. 有特殊情況時(shí)，及時(shí)增加水池清洗。 2. 每年清疏化糞池 2次。 3. 每日外運(yùn)垃圾 1次。 （五） 清潔衛(wèi)生應(yīng)急處理 1. 在非典、流感、虐疾、登革熱等疾病多發(fā)季節(jié)，將根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加消殺頻度，配合街道組織的相應(yīng)工作。 6. 每周用消毒 藥水對(duì)電梯轎箱內(nèi)、外的按鈕等設(shè)施消毒五次。 2. 每月大廈公共區(qū)域及業(yè)戶(hù)室內(nèi)投藥一次進(jìn)行滅鼠。 5. 除臭丸：安裝在公共衛(wèi)生間，按需更換。 （三） 清潔輔助設(shè)施及管理 1. 吸 塵地毯、吸水地毯：遇雨天擺放在主要入口位置。 10. 宣傳欄、指示牌、路燈等公共設(shè)施 每周清潔上述公共設(shè)施一次。 2） 對(duì)垃圾進(jìn)行分檢處理。 3） 每 周沖洗地庫(kù)進(jìn)出口車(chē)道一次。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5. 石材地面 每月對(duì)公共場(chǎng)所地面石材打蠟一次或其他效果更好地拋光處理。 （二） 周期性清潔工作安排 1. 廣場(chǎng)地面 巡回清掃廣場(chǎng)、道路地面，每月高壓水噴沖清洗一次，局部污臟 時(shí)，及時(shí)用水沖洗。 4. 電梯廳 1） 天花板、燈具無(wú) 蜘蛛網(wǎng)及積塵； 2） 地腳線(xiàn)干凈無(wú)積塵； 3） 大理石地面干凈無(wú)灰塵，有光澤； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5. 對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。簡(jiǎn)易維修或裝修的，及時(shí)辦理施工手續(xù)。 3） 因使用不當(dāng) 或人為過(guò)失造成損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù) 并承擔(dān) 賠償責(zé)任 。 5） 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行。 （四） 地下停車(chē)場(chǎng) 1. 狀態(tài)要求 1） 保持車(chē)道路面平整完好、排水溝通暢，無(wú) 堵塞現(xiàn)象。 2） 每日巡查，制定有效維護(hù)、報(bào)修制度，力求公共照明系統(tǒng)正常。 4） 燈罩、燈、燈座完好，安裝牢固。 2） 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 加強(qiáng)公共通道的維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1） 公共通道及其設(shè)施、下水道井蓋、通道標(biāo)識(shí)等。保持地面無(wú)壞損及嚴(yán)重污漬，地面、地磚破損有影響的必須進(jìn)行修補(bǔ)與更換；墻面、頂面無(wú) 起皮、污跡和劃痕；地腳線(xiàn)無(wú)脫落及損壞；天花無(wú)缺少及嚴(yán)重污染，天花板有污染和殘缺的進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)，完好率達(dá)到 98%以上。 4） 消防門(mén)、閉門(mén)器、門(mén)栓、樓梯欄桿外表無(wú)銹跡，不脫漆，安裝牢固，閉門(mén)器、分門(mén)器正常閉合。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4） 乙方對(duì)鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類(lèi)構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門(mén)）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再進(jìn)行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后再刷兩道相關(guān)顏色油漆。管理處督促施工安裝單位按規(guī)定要求進(jìn)行必要防護(hù)，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。粉刷間隔約 4 年一次。 2） 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每周巡視一遍。 2） 外墻滲水入室內(nèi)的（不包括窗戶(hù)本體滲漏入室內(nèi)），管理處 安排處理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ② 檢查外立面觀(guān)瞻狀況，糾正違規(guī)行為。 3. 建筑物外立面 1） 保養(yǎng)和管理責(zé)任 ① 保持建筑物 外墻面磚 、玻璃無(wú)缺、涂料色澤基本一致。 5） 對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行檢查，防止對(duì)樓體承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)或打、鑿等行為。 2） 在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排房屋設(shè)施巡視，對(duì)易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查。 7. 通信系統(tǒng)、廣播電視系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)：管理處協(xié)助相關(guān)部門(mén)開(kāi)展維護(hù)工作。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 g. 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)。 d. 濕式閥保養(yǎng)。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃，完成以下設(shè)施的保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。 ⑥ 每月清抹卷簾簾面一次。 ② 保持消防設(shè)備、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)符合標(biāo)準(zhǔn)。在 CRT 上顯示這些信息。 ④ 地下室上述報(bào)警時(shí)，除了電梯不迫降外，其余與上面的相同。 6. 消防報(bào)警系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。 2） 操作職責(zé) ① 保持設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)符合管理標(biāo)準(zhǔn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ⑤ 對(duì)于硬盤(pán)錄像來(lái)說(shuō)，每路均可設(shè)置動(dòng)態(tài)報(bào)警區(qū)域。 ② 云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、 調(diào)焦、放大 /縮小、圖像切換畫(huà)面分割等功能正常。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線(xiàn)路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線(xiàn)路或元件。 ④ 每年對(duì)所有電梯進(jìn)行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；每臺(tái)電梯每隔 23 年必須進(jìn)行 1 次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 鐘內(nèi)設(shè)法解救乘客，并進(jìn)行設(shè)備故障排除處理。 ? 電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。 ⑦ 扶梯斷鏈或過(guò)分伸長(zhǎng)保護(hù)正常；梯級(jí)或踏板下陷保護(hù)正常。 ③ 電源斷電或錯(cuò)相時(shí)，電梯不會(huì)啟動(dòng)運(yùn)行。 ⑤ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方 承擔(dān)維修責(zé)任。 ⑩ 電器動(dòng)作干脆利落、無(wú)噪音、工作狀態(tài)及指示正常。 ④ 管道保溫層如有破損，先修補(bǔ)，嚴(yán)重時(shí)則更換。 ③ 監(jiān)管外委單位對(duì)水質(zhì)處理和對(duì)主機(jī)的維修保養(yǎng)。 ④ 風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，無(wú)異聲，運(yùn)行時(shí)工作電流在電動(dòng)機(jī)額定電流范圍內(nèi)。機(jī)組能按設(shè)定的程序運(yùn)行，且能根據(jù)使用的負(fù)荷量來(lái)控制機(jī)組葉輪開(kāi)啟度； 冷凍水進(jìn)出水溫度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4） 維修責(zé)任 ① 對(duì)于一些技術(shù)專(zhuān)屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ⑤ 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無(wú)變形。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2） 操作職責(zé) ① 每天巡查 3次，檢查設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 ④ 水池、水箱浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，控制準(zhǔn)確可靠，無(wú)誤動(dòng)作現(xiàn)象；滿(mǎn)水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動(dòng)；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水位能報(bào)警。 2. 給排水系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn) ① 水泵電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異聲；機(jī)械密封完好，無(wú)漏水，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失轉(zhuǎn)。 ④ 確保電器 動(dòng)作干脆利落、無(wú)異響、工作狀態(tài)及指示正常。 ② 按保養(yǎng)計(jì)劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 ② 電柜外表每周清抹一次；電柜內(nèi)不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時(shí)清除。 ⑤ 電容補(bǔ)償柜功率因數(shù) COSφ≥ ；能自動(dòng)投入運(yùn)行或手動(dòng)投入運(yùn)行。 ② 計(jì)量柜有功電表和無(wú)功電表有數(shù)字變化。 3） 對(duì)大型、重要的設(shè)備要建立技術(shù)檔案，一機(jī)一檔，內(nèi)容含：裝箱單、說(shuō) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4) 管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規(guī)定。 9) 設(shè)備電源電線(xiàn)、數(shù)據(jù)線(xiàn)等捆扎整齊，無(wú)破損或脫落。 5) 設(shè)備油箱、油管、水管、水箱無(wú)銹 、無(wú)滲漏。 2． 設(shè)備外觀(guān) 1) 保持設(shè)備外表無(wú)銹跡，不脫漆，無(wú)積塵。 5) 無(wú)異味，密封防鼠。 2) 墻壁、天花無(wú)滲漏、無(wú)水跡、無(wú)污跡。做好安全防范。 ③ 有合理的消防疏散通道和按 規(guī)定配備消防器材。 8) 電梯（含扶梯）設(shè)置 “ 兒童（ 8 歲以下）乘坐必須有大人陪同 ” 及“ 注意夾傷 ” 的標(biāo)識(shí)。 5) 非工作人員不宜進(jìn)入的場(chǎng)所設(shè) 置 “ 禁止入內(nèi) ” 的警示標(biāo)識(shí)。 2) 公共區(qū)域容易碰撞的尖銳物體采取軟 包 保護(hù)措施。 4) 物業(yè)樓宇的天臺(tái) 門(mén)、消防 通道疏散戶(hù)門(mén) 加裝 門(mén)磁 報(bào)警 器，開(kāi)啟信號(hào)與總監(jiān)控相連，控制上天臺(tái)的人員 。 5) 其他有關(guān)的環(huán)境安全隱患的處理等。 2． 環(huán)境安全防范 管理 1) 物業(yè) 區(qū)域的定期 投放鼠藥時(shí)，放置在 非顯眼位置的專(zhuān)用“鼠屋”內(nèi) ，并設(shè)置 圖文的 “ 有毒鼠餌 ” 警示標(biāo)識(shí)。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機(jī) 的操作）現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護(hù)，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 , 并有專(zhuān)人守護(hù)。組織抗災(zāi)培訓(xùn)。 9) 按照《交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線(xiàn)樣本》規(guī)范設(shè)置停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的各種標(biāo)線(xiàn)。 5) 設(shè)置禁止吸煙標(biāo)識(shí)。 2) 在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置《停車(chē)場(chǎng)平面示意圖》、《停車(chē)場(chǎng)管理制度》、懸掛《停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)許可證》 。 ③ 每天不少于兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，制止、根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處罰、限令改正違章施工行為。 2) 內(nèi)部消防演練 制定消防應(yīng)急措施，建立消防報(bào)警、疏散搶救、安全警戒等各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)消防訓(xùn)練。 ② 在物業(yè)區(qū)域設(shè)置消防宣傳專(zhuān)欄，通過(guò)海報(bào)、音像資料、多媒體演示、模 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2) 消防服（含頭盔、 靴子） B2層地庫(kù)配備 10套消防服， 3） 消防自救呼吸面具 每個(gè)樓層走道 4 個(gè)消防栓內(nèi)配置有自救呼吸面具 4個(gè)，地庫(kù)每層 10個(gè)。 3) 落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 助報(bào)警處理。 12. 醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào) 110處理。 2） 備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫(kù)。 2) 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。 5) 故障停電情況，接報(bào) 3 分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告 知業(yè)戶(hù)。 2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心 配備電筒、 人字 梯、電梯 開(kāi)門(mén) 專(zhuān)用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、 輪椅 等應(yīng)急物品。 7. 批量物品進(jìn)入大廈，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 4. 盡可能判別及阻止推銷(xiāo)人員及可疑人員進(jìn)入大廈。 （二） 人員及物品出入管理 1. 業(yè)戶(hù)白日正常進(jìn)入大廈，晚上 7： 00 以后實(shí)行封閉式管理，按各單元要求實(shí)行核查登記進(jìn)入。 （七） 公共辦事指引清晰 1. 管理處收集業(yè)戶(hù)更名、遷戶(hù)口、辦理暫住證等政府部門(mén)辦事程序明示公布，提供必要的協(xié)助。對(duì)處理需時(shí)較長(zhǎng)的案例，必須及時(shí)告知投訴人進(jìn)展情況。 2. 乙方對(duì)工作人員定期進(jìn)行禮貌禮儀相關(guān)方面的培訓(xùn)，有下列行為者，乙方應(yīng)該給予調(diào)離或辭退： 1） 動(dòng)手打人； 2） 漫罵業(yè)戶(hù)； 3） 3 次以上因服務(wù)態(tài)度欠佳被業(yè)戶(hù)投訴。 3. 在大廈范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果，并對(duì)業(yè)戶(hù)提出的建議及時(shí)給予回應(yīng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 51 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1） 不影響崗位工作的； 2） 不影響其他業(yè)戶(hù)行使權(quán)利的； 3） 工作人員力所能及的。 （二） 有償服務(wù)提供 1. 在大廈范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶(hù)日常生活消費(fèi)所需提供力所能及的有償服務(wù)。 ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 17:30 ② 星期六： 9:00 至 12:00 2） 工作人員統(tǒng)一著裝，佩戴清晰名字標(biāo)牌，業(yè)戶(hù) 2 米范圍內(nèi)能清楚識(shí)別工作人員姓名。 第二十八條 本協(xié)議自雙方代表簽字蓋章生效，協(xié)議期滿(mǎn)自然失效。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)及其地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 第十章 免責(zé)條款 第二十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任： 一 . 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責(zé)任或 因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷而造成的相關(guān)損失； 二 . 乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 三 . 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)