【正文】 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 是什么？ 答： （ 1）確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照 國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；企業(yè)章程；驗資證明；企業(yè)法定代表人的身份證明；專 業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要的其它文件。 房地產(chǎn)投資的利弊 答： 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點表現(xiàn)在：（ 1）相對較高的投資水平（收益率高），（ 2）能夠得到稅收方面的好處，（ 3）易于獲得金融機構(gòu)的支持，（ 4）能抵消通貨膨脹的影響，（ 5）能提高投資者的資信等級。 答：（ 1）位置的固定性或不可移動性；（ 2）壽命周期長；（ 3）適應(yīng)性；（ 4）不一致性；（ 5）政策影響性；（ 6）對專業(yè)管理的依賴性；（ 7）相互影響性。 什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)的特征有哪些？ 答： 房地產(chǎn)是指土地、建 筑物及其它地上定著物。目標(biāo)函數(shù)用未知變量的線性函數(shù)表示。如果利用數(shù)學(xué)方法來進行這種分析，這就是數(shù)學(xué)規(guī)劃。 監(jiān)理工程師工程進度監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是 ： 1）審批承包人在 開工前提交的總體施工進度計劃、現(xiàn)金流動計劃和總說明以及在施工階段提交的各種詳細(xì)計劃和變更計劃； 2）審批承包人根據(jù)總體施工進度計劃編制的年度、季度及月度計劃； 3）在施工過程中檢查和監(jiān)督計劃的實施。 3）根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則，規(guī)范地開展監(jiān)理工作，使監(jiān)理工作的時序性、職責(zé)分工的嚴(yán)密性和工作目標(biāo)的明確性均呈良好狀態(tài)。 ④當(dāng)涉及建設(shè)單位和承包單位的工作時，監(jiān)理工作程序應(yīng)符合委托監(jiān)理合同和施工合同的規(guī)定。 1制定監(jiān)理工作程序的一般規(guī)定是什么 ？ 答：①制定監(jiān)理工作總程序應(yīng)根據(jù)專業(yè)工程特點，并按工作內(nèi)容分別制定具體的監(jiān)理工作程序。但是，若出現(xiàn)工期過緊，需要節(jié)假日和夜晚不休息，一直采用突擊性加速施工的情況，工程質(zhì)量就會下降，承包商的功效也會降低，因此，必須隨時加強質(zhì)量監(jiān)督與管理，避免工程質(zhì)量事故與返工。 （ 4）項目經(jīng)理要注意對外談判協(xié)商，解決好合同爭端。 （ 4）嚴(yán)格執(zhí)行合同，搞好項目報告工作。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，使工程項目的管理工作獲得高效率。 具備寬廣的知識面和臨時應(yīng)變能力。 9 在一般的工程項目施工過程中 ,項目經(jīng)理部應(yīng)分設(shè)哪幾個小組？它們的作用是什么？ 答：（ 1）工程技術(shù)組 主管施工組織設(shè)計、施工技術(shù)、臨時工程設(shè)計或施工詳圖設(shè)計，施工進度和質(zhì)量等 ,是整個工程項目施工進度和技術(shù)執(zhí)行管理的負(fù)責(zé)機構(gòu)； 2）采購供應(yīng)組 主管施工所需的建筑材料和機械設(shè)備的訂貨、運輸、進場倉儲和發(fā)放管理等工作 ,并負(fù)責(zé)機械設(shè)備的維修保養(yǎng)工作 ,臨時工程等材料設(shè) 備的回收周轉(zhuǎn)使用等工作 ,并注意增收節(jié)支工作； 3）合同管理組 主管施工承包合同和分包合同 ,采購合同等一系列合同的實施和管理工作 ,負(fù)責(zé)與業(yè)主和監(jiān)理工程師之間的聯(lián)系 ,工程進度款的統(tǒng)一申報和催款工作 ,處理延期、變更和索賠等工作； 4）財務(wù)管理組 主管工程項目的財務(wù)經(jīng)濟工作 ,工程項目的成本計劃、成本支出和工程款的收入預(yù)算、決算工作等； 5）行政事務(wù)組 主管工程項目的行政事務(wù) ,人事組織、生活管理、安全保衛(wèi)等工作 ,以保證工程項目的順利實施。 決策的步驟是什么？ 答：①明確問題；②設(shè)立目標(biāo)；③收集整理信息；④擬定可供選擇的方案； ⑤分析、比較各個可行方案；⑥現(xiàn)在方案進行決策；⑦組織決策方案的實施； ⑧檢驗決策實施的效果。 ② 經(jīng)濟預(yù)測是提高經(jīng)濟效益的重要手段。 評價目的：能夠可靠實現(xiàn)用戶要求功能的最低成本，或者說是企業(yè)預(yù)期理想的目標(biāo)成本。 9）社會需要量大，競爭激烈的產(chǎn)品項目。 5）污染嚴(yán)重的工程項目。對于建筑產(chǎn)品可以定性地考慮以下幾個方面： 1）投資額大的工程項目。價值工程的特點為： ① 價值工程的目的是以最低的總成本來可靠的實現(xiàn)必要的功能。 1建設(shè)工程合同文件的組成及解釋順序是什么？ 答：（ 1）施工合同協(xié)議書：（ 2）中標(biāo)通知書；（ 3）投標(biāo)書及其附件；（ 4）合同專用條款；（ 5）合同通用條款；（ 6）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；（ 7）圖紙；（ 8）工程量清單；（ 9）其他輔助材料，如協(xié)議上述文件應(yīng)能夠相互解釋，相互說明，與合同文件中出現(xiàn)不一致時，上面的順序就是合同的優(yōu)先解釋順序，當(dāng)合同文件出現(xiàn)含糊不清或當(dāng)事人有不同理解時，安合同爭議的解決方式處理。 1什么是公開招標(biāo) ? 公開招標(biāo)時 招標(biāo)單位必須做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：公開招標(biāo)又稱為無限競爭招標(biāo)，是由招標(biāo)單位通過報刊、電臺、電視臺等信息媒介或委托招標(biāo)管理機構(gòu)發(fā)布招標(biāo)信息，公開邀請投標(biāo)單位參加投標(biāo)競爭，凡符合招標(biāo)單位規(guī)定條件的投標(biāo)單位，可在規(guī)定的時間內(nèi)向招標(biāo)單位申請投標(biāo)。 31．試述建設(shè)項目招標(biāo)的程序 答：①成立招標(biāo)組織；②提 出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記；③編制招標(biāo)文件；④編制標(biāo)底； ⑤發(fā)布招標(biāo)公告或邀請函；⑥投標(biāo)單位資格預(yù)審；⑦發(fā)售招標(biāo)文件；⑧組織現(xiàn)場勘查及交底； ⑨接受投標(biāo)單位的標(biāo)書；⑩開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同。 招標(biāo)與投標(biāo)制度的特點是什么？ 答：招標(biāo)與投標(biāo)即然是市場經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，它的一些制度及規(guī)則應(yīng)遵守國際市場經(jīng)濟循環(huán)的規(guī)律。 什么是招標(biāo)和投標(biāo)？ 招 標(biāo)與投標(biāo)制度的特點是什么？招標(biāo)與投標(biāo)制度的作用是什么？ 答： 招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟的一種競爭方式，是國際上采購物資設(shè)備、承包工程及設(shè)計咨詢等普遍采用的合同雙成交的貿(mào)易行為。 (4)工程竣工結(jié)算是建設(shè)單位編制竣工決算的主要依據(jù)． (5)工程竣工結(jié)算的完成，標(biāo)志著施工企業(yè)和建設(shè)單位雙方所承擔(dān)的合同義務(wù)和經(jīng)濟責(zé)任的結(jié)束。 28什么是工程竣工結(jié)算 ？ 作用是什么？ 工程竣工結(jié)算 是指單項工程完成并達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)，取得竣工驗收合格證簽證后，施工企業(yè)與建設(shè)單位之間辦理的工程財務(wù)結(jié)算。 5）國家及有關(guān)主管部門頒發(fā)的文件或規(guī)定 國家或地區(qū)主管部門、制定頒發(fā)的有關(guān)編制工 程預(yù)算的各種文件或規(guī)定，例如，政策性調(diào)價，計費基礎(chǔ)變化，新增或刪除某種取費項目等都是編制施工圖預(yù)算的依據(jù)。 3）地區(qū)材料預(yù)算價格表 由于材料費占工程費用比重很大，根據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)概預(yù)算管理規(guī)定，材料預(yù)算價格管理由各省市的地市負(fù)責(zé)。 答： 1）施工圖紙和施工方案 施工圖紙包括標(biāo)準(zhǔn)圖和說明 書，是編制預(yù)算的主要依據(jù)，因此，應(yīng)該首先經(jīng)過圖紙會審和設(shè)計交底，然后用來編制預(yù)算。 單位估價表作用同預(yù)算定額，只是地區(qū)性和及時性強于預(yù)算定額。它是指工程建設(shè)中，消耗在單位產(chǎn)品上人工、材料、機械、資金