【正文】 管理費測算： ： 本 縣 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價格表 單位：元 /㎡ .月 本 縣 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費最高標(biāo)準(zhǔn)表 車 臨時停放點 自購車位 停 車 位 類別 多層住宅 高層住宅、帶電梯多層住宅 備 注 一級 本收費標(biāo)準(zhǔn)己 不含小區(qū)公共水電費。 我司的勞動 定額。 第八部分 經(jīng)費收支測算 、測算依據(jù)： 國家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。檔案的建立管理工作嚴(yán)格依照工作流程及管理規(guī)章制度運作。 采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng)，文件目錄條理清晰，方便檔案使用、查詢。隨著管理的深入，檔案管理軟件將不斷完善、實用，并與物業(yè)公司電腦系統(tǒng)相連接，形成有特色的檔案管理體系。做 到各種檔案資料并重，互相補充，形成管理的無盲點網(wǎng)絡(luò)。 “盛瑭 雅居 ” 檔案的建立 ：即 按 ISO9001標(biāo)準(zhǔn)檔案管理、檢查資料文件管理及日常文件管理三類，依據(jù)具體情況、管理特點 將 略有增減、各有側(cè)重。 在此我們摘錄部分規(guī)章制度 ,這些 制度制訂的立足點緊緊圍繞著 該項目 的實際狀況，如 二次 裝修 程序 是根據(jù) 本 項目 特點為 業(yè)主 提供指引，以便 業(yè)主 對 本項目 能有正確、全面的了解；內(nèi)部崗位責(zé)任制按照管理服務(wù)中心 人員配備，力爭做到具體明確；考核制度結(jié)合具體崗位職責(zé)，參照國家考核標(biāo)準(zhǔn)，做到量化、細(xì)化，從而使各項制度更具操作性及實用性。 第六部分 管理規(guī)章制度 常言道： “ 沒有規(guī)矩，無以成方圓 ” 。我們將通過有計劃且持久的努力，協(xié)調(diào)和改善組織機構(gòu)的內(nèi)外關(guān)系，其主要內(nèi)容有以下幾方面 : ， 與業(yè)主和其它外部公眾保持良好的關(guān)系。 企業(yè)理念、崗位工作指導(dǎo)書是對員工品行、工作態(tài)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)；月（年）度工作計 劃、臨時任務(wù)及目標(biāo)是對員工工作能力、工作業(yè)績的考核標(biāo)準(zhǔn)。這就要求全體員工必須抓住一切機會和時間努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)技能，精干高效，精通管理業(yè)務(wù)。 德才兼?zhèn)?，一專多能? 、用戶、客人、開發(fā)商面前不能說“七個不”（不、不會、不知道、不是我管的、不行、不干、不能?）。定期培訓(xùn)指公司、管理服務(wù)中心、本部門組織的對整個團(tuán)體綜合評估后進(jìn)行的針對性較強的培訓(xùn)；即時培訓(xùn)則是對個別人員進(jìn)行的旨在提高其崗位技能和改善其服務(wù)水平的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容及效果為： a、企業(yè)理念的深入理解，本公司優(yōu)秀員工的模范事跡，優(yōu)秀員工與企業(yè)同步發(fā)展 的個例。 b、質(zhì)量管理目標(biāo)、管理規(guī)章制度、員工行為規(guī)范等。 介紹物業(yè)管理基本知識或組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型案例進(jìn)行專題研討，培養(yǎng)員工的實際工作能力。 。 備注：若系優(yōu)秀人才，上述條件可適當(dāng)放寬。熟悉安保業(yè)務(wù)、消防知識，了解相關(guān)法律法規(guī)，具有較好的協(xié)調(diào)溝通能力。 負(fù)責(zé)轄區(qū)保潔 綠化員 項目內(nèi)日常綠化管理。 按崗位職責(zé)說明書履行各自職責(zé) 主管 人； 主出入口 2個 人； 監(jiān)控室 人； 巡邏崗設(shè)置 人； 裝修監(jiān)控 人； 輪休崗 人。 維修主管 重在對公共設(shè)施設(shè)備全面管理 負(fù)責(zé)項目內(nèi)的所有維修工作，制定年度維修計劃、日常巡查等。 全面負(fù)責(zé)項目正 常運轉(zhuǎn)。（以下同） 02 安裝燈具 03 安裝用電明線 04 換電表 05 拆換燈管、鎮(zhèn)流器 06 拆換入戶電源線 07 更換、檢修開關(guān)、插座 08 家用電器檢查、小修 09 修理、更換門鈴 /門鎖 /信箱鎖 10 墻面刷新 11 安裝、修理防盜門 室 內(nèi) 維 修 12 換門鎖 13 換水閥 /水龍頭 14 換水表 15 換門窗玻璃 16 木門維修 清 潔 服 務(wù) 17 清潔油煙機、空調(diào) 18 清潔地毯 19 清潔玻璃 20 疏通地漏、廁所管道 21 疏通排污管 家 22 上門收洗衣服（洗衣費另計） 政 服 務(wù) 23 家庭綠化、盆景造型 24 鐘點工服務(wù)（日常家務(wù)） 25 寵物喂養(yǎng)、照看 26 代購、代售二手家私 商務(wù) 服務(wù) 27 市話、長途電話 28 傳真 29 打字 30 復(fù)印 31 電子郵件 中介服務(wù) 32 房屋租賃中介 33 房屋租賃代理 第四部分 物質(zhì)裝備計劃 項 目 子項目 數(shù) 量 單位 單 價 小計（元） 辦公設(shè)備 電 腦 臺 激光打印復(fù)印一體機 臺 電話機 部 傳真機 部 銀行驗鈔機 部 對講機 部 辦公桌椅 套 會議桌椅 組 3 匹立式空調(diào) 臺 臺 文件檔案柜 個 沙發(fā)、茶幾 組 保險柜 個 照相機 部 員工鐵架床 副 床上生活用品 副 廚房油煙機 臺 飲水機 臺 物業(yè)用房窗簾 個 風(fēng) 扇 臺 工具設(shè)備 管道疏通機 個 電焊機 臺 沖擊鉆 個 電錘 個 多功能洗地機 臺 剪草機 臺 割灌機 臺 小推車 部 吸塵器 臺 小 計 低值易耗品 （按 1 年攤銷） 清潔工具 批 綠化工具 批 維修 工具 批 保安工具 批 辦公文具 批 其他 批 小計 費用合計 辦公用房 按平方米配置 開發(fā)商提供 員工用房 約平方米 開發(fā)商提供 第五部分 管理人員配備 ： 物業(yè)服務(wù)中心定編 人，設(shè)項目經(jīng)理 人，客服主管兼財務(wù) 人，客戶服務(wù)管理員 人，維修班 人，保安隊 人，保潔員 人，綠化工 人。 、銀行等部門開展便民服務(wù)。 、社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)制度。 ，保證空置房各項設(shè)施完好無損。 加強空置房的管理是物業(yè)管理公司不容忽視的問題。 停車場管理制度落實，設(shè)立專職人員管理，實行出租車位和臨時停車區(qū)分制度，車輛進(jìn)出登記嚴(yán)格。 組織一支消防快速反應(yīng)隊伍，以保證一旦出現(xiàn)火警時，迅速做出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。 消防責(zé)任重于泰山，尤其對于小高層為主的項目來說，就顯得更加重要。 、死亡、損壞的植物及時補種或更換。 ，管理制度落實。 由維修工實施維修 1）相應(yīng)建筑部分保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。 由維修工實施維修。 由維修工實施。 1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）井內(nèi)無積物，井壁無脫落； 2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞； 3）井蓋上標(biāo)志。 由維修工實施維修 1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 具體的維修養(yǎng)護(hù)計劃如下表： 項目 維修 類別 日常維修 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 道路 路面、人 行道、砼道牙 每周檢查一遍，隨壞隨修。 對配電室、變壓器每年作一次全面的年度保養(yǎng)，每兩年配合供電部門進(jìn)行年檢。 ： 對 項目 內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的了解，做到 “ 制度上墻 、 操作規(guī)范 、 巡查準(zhǔn)確 、反饋及時 ” 。 ，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。 ，隨時保持干凈、整潔。 ，作好外來人員進(jìn)出管理，未經(jīng) 業(yè)主同意拒絕進(jìn)入。 安全防范 服務(wù)是一項至關(guān)重要的內(nèi)容 ， 為 此 我司 突出加強 安全防范 工作 。 ，所有人員帶工作牌 ，服務(wù)人員持證上崗。 二次裝修管理、控制，安全防范控制，裝修期垃圾分類處理等。 ：入伙須知、業(yè)主手冊、二次裝修規(guī)定、裝修申請表、入住費用表等。 籌備、組建領(lǐng)秀錦江物業(yè)服務(wù)中心，具體確定管理人員、維修、保安 人員、 保潔、綠化人員等。 a、在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問題，有房地產(chǎn)公司通知施工單位進(jìn)行維修。 建設(shè)期間服務(wù)內(nèi)容 派人參與項目的竣工驗收工作，協(xié)助房地產(chǎn)公司督促施工單位完成驗收資料的準(zhǔn)備，組織技術(shù)人員現(xiàn)場勘察房屋及配套設(shè)備是否具備驗收條件，從實用的角度出發(fā)，向開發(fā)商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議，要求施工單位按質(zhì)按量的完成開發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。 以專業(yè)物業(yè)管理介入，包括保安、保潔和物業(yè)管理咨詢，樹立良好的服務(wù)形象，成為樓盤銷售的賣點。對建筑材料的 選用，設(shè)備設(shè)施性能特點、使用效果，養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費用等方面，提供信息和建議。 第三部分 管理服務(wù)內(nèi)容 ，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議 與房地產(chǎn)公司及設(shè)計、施工單位充分溝通，組織前期技術(shù)組人員提出合理化設(shè)計建議。 ： 負(fù)責(zé)房屋及機電設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和業(yè)主維修請求等， 做到 “ 制度上墻 、 操作規(guī)范 、 巡查準(zhǔn)確 、 反饋及時 ” 。 我們的管理機制主要有：組織機制、運作程序機制、信息反饋機制、監(jiān)督機制和自我約束機制等。 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 絕大部分業(yè)主滿意，社會口碑好。 承諾指標(biāo) 100% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 定時回訪，責(zé)任到人。 承諾指標(biāo) 100% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 定時考核，定時培訓(xùn)。 承諾指標(biāo) 100% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作舒心、滿意。 設(shè)備完好率 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 系統(tǒng)基本運作正常，反應(yīng)靈敏。 承諾標(biāo)準(zhǔn) 24小時安全防范服務(wù)，無因乙方過失引起的重大安全責(zé)任事故。 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境整潔，地面無垃圾雜物，無異味。 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 花草樹木按季節(jié)習(xí)性長勢良好，修理及時，園藝造型美觀 。 承諾指標(biāo) 90% 測定依據(jù) 實收費用總額 /應(yīng)收費用總額 100%≥ 90% 質(zhì)量保證措施 加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 維修工程符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，基本無二次返工現(xiàn)象。 測定依據(jù) 已完成零修、急修數(shù) /總零修、急修數(shù) 100%≥ 95% 質(zhì)量保證措施 建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，設(shè)立完善的報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認(rèn)。 房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到人。 第二部分 擬訂質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 針對本 市物業(yè)管理現(xiàn)狀及項目的項目特點，我司在物業(yè)管理服務(wù)上 通過 充分采用 ISO9001質(zhì)量管理體系， 重點在舒適性、安全性、尊貴性上狠下工夫，服務(wù)過程中 不斷創(chuàng)新，在項目 全面建成， 硬件設(shè)施完全到位的情況下，在 二 年內(nèi)打造成 本 市物業(yè)管理典范，樹立起 品 牌項目，力爭使項目全面建成投入使用后： 一年： 達(dá)到“ 市 物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。同時與房地產(chǎn)公司共同制訂管理辦法，明確施工單位的常規(guī)施工時間，減少噪音影響。設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，智能化程度 高，確保其正常運行將是物業(yè)管理工作的重點。 ，工作有一定壓力 隨著政府新的規(guī)劃的實施， 南陽市 唐河縣 正以 城市現(xiàn)代化建設(shè)的新時代新 形象 ，展示在 眾人面前。 ，管理服務(wù)需求多樣 本項目為房地產(chǎn)公司全力打造的高端樓 盤概念，無論對開發(fā)、銷售和物業(yè)管理工作都是一 個新的課題。 塑造品牌形象對于今后 的繼續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。雖然道路是曲折的，我們前行的步伐卻是堅定的。 注重客戶需求 。 推行陽光財務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督 實施透明化的物業(yè)管 理。 悉心關(guān)注細(xì)節(jié)，不斷改進(jìn)創(chuàng)新