【正文】 ◆ 社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，可以對(duì)業(yè)主或是外來(lái)人員開放，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。 ◆ 會(huì)所：園林式會(huì)所，是主要的小區(qū)會(huì)所，主要功能是作為小區(qū)的物業(yè)管理、體育運(yùn)動(dòng)、文化娛樂(lè)、室內(nèi)活動(dòng)的場(chǎng)所。 ◆ 常年綠化：在園林設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮北方的氣候條件。同時(shí)也可以做為項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)來(lái)炒作。竹材在承擔(dān)綠化功能的同時(shí)，規(guī)劃中主要 中國(guó)最大的管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 52 頁(yè) 把其當(dāng)作一種景觀 設(shè)計(jì)的元素來(lái)看待。 ◆ 木材質(zhì)，一種與動(dòng)物及人類相對(duì)應(yīng)的生命體。它具有水的流動(dòng)性，又兼有石材與泥土某些特征。它是自然界最溫順也是最瘋狂力量之一。 ◆ 我們計(jì)劃在園區(qū)中提煉自然事物的濃縮概念，以一種單純方式呈現(xiàn)小區(qū)各環(huán)境的主題。 ◆ 環(huán)境景觀布置整體統(tǒng)一性。從實(shí)用角度看，它是為人們提供舒適愉悅的生活氛圍；而從心理上來(lái)講，它又滿足了人們對(duì)大自然的向往。就是有感情、有思想、有血有肉、有感受力且心理上極易受傷害的自然之物。 ◆ 在住宅環(huán)境中，應(yīng)具有更親切的休閑、交往空間，提供居于其中的人們無(wú)拘束交流的條件，創(chuàng)造具有交往性、生活性的環(huán)境。購(gòu)房者環(huán)境意識(shí)的覺(jué)醒，并非一夜之間發(fā)生。 景觀規(guī)劃 原生，顧名思義是對(duì)建筑原生景觀資源的一種尊重。 ◆ 在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。因此，我司根據(jù)本項(xiàng)目的定位，建議車位配置可以按 100%或 120%的比例配置，這更有利于高端產(chǎn)品的形象塑造。在較急的轉(zhuǎn)彎處，建議設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以避免事故。行人人常行走可設(shè)階而上，直接進(jìn)入單元門。因采取高新技術(shù)材料而產(chǎn)生的建設(shè)成本可以加入到房款中。 ◆ 采用塑鋼材料可增加樓盤外立面美觀度，提高項(xiàng)目品質(zhì)形象。 建材及設(shè)備 墻體材料 ◆ 從環(huán)保和節(jié)約能源角度出發(fā)，以框架結(jié)構(gòu)為主的高層建筑，應(yīng)積極滿足建筑功能要求，使用保溫隔熱性能優(yōu)良，輕質(zhì)高強(qiáng)，便于機(jī)械化施工的各類內(nèi)、外墻板。 ◆ 注：在外立面的設(shè)計(jì)中，空調(diào)機(jī)位是較難處理的問(wèn)題， 中國(guó)最大的管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 52 頁(yè) 諸多開發(fā)商都對(duì)此問(wèn)題感到棘手。 ] ◆ 外立面的整體感覺(jué)要人性化，冷暖色調(diào)相結(jié)合，迎合年輕有車一族的審美觀念。 ◆ 建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部 分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。 ◆ 小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。 公共照明系統(tǒng) ◆ 所有照明系統(tǒng)的亮度，均要以美觀、不妨礙居民正常生活、不造成光污染為前提，但同時(shí)也要達(dá)到照明的功能性作用。 ◆ 圍墻的中間聯(lián)接柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡(jiǎn)單的圓柱或四方柱體，外觀可用石質(zhì)材料進(jìn)行包裝，給人以厚重的感覺(jué)。 ◆ 多層的主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門；小高層 的主入口電梯大堂設(shè)置夜間長(zhǎng)明燈。 ◆ 每個(gè)單元入口均設(shè)置門禁系統(tǒng)，來(lái)人需輸入密碼方可進(jìn)入大門。門 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 52 頁(yè) 套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。 ◆ 因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的建筑為多層、小高層，全部向高度縱深發(fā)展，建議小區(qū)的主入口向橫向發(fā)展，彰現(xiàn)大氣與現(xiàn)代，并于小區(qū)內(nèi)建筑的頂部樣式相一致。 小區(qū)入口 ◆ 我司建議小區(qū)入口設(shè)在與泰薛路垂直的道路旁（建議貴司與膠南市政府合作，一起對(duì)該道路進(jìn)行拓寬整改，并通過(guò)膠南民政部門以公司或本項(xiàng)目案名來(lái)冠名。 ◆ 電梯大堂設(shè)置高級(jí)鋁合金信報(bào)箱，同時(shí)在大廳入口處 設(shè)立禮儀接待臺(tái)，提高業(yè)主身份認(rèn)同感。 ◆ 在門廳以及走道的顏色選擇上，應(yīng)高度注重墻體、地面的色彩統(tǒng)一性，建議全部以給人感覺(jué)較為柔和的淺色系為主。墻體貼高級(jí)面磚，面磚顏色同門廳地面保持統(tǒng)一性。 ◆ 建議樓體以刷高級(jí)涂料來(lái)調(diào)色（我司不建議貼外墻磚，一是高檔外墻磚價(jià)格昂貴，低檔次的外墻磚難以體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；二是外墻磚色彩單一，難以搭配協(xié)調(diào)）。 ◆ 以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，體現(xiàn)出高貴的建筑氣質(zhì)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。 ◆ 小高層戶型面積：平層戶型以 100 平米和 140 平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積應(yīng)以 150 平米和 180 平米的復(fù)式戶型為主。 ◆ 多層戶型面積：平層戶型面積 以 140 平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積以 160 平米四室三廳二衛(wèi)的房型為主。 ◆ 日照間距標(biāo)準(zhǔn)根據(jù) 山東通用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建造 戶型及面積設(shè)置 本產(chǎn)品主力戶型建議為： 140 平米三室二廳二衛(wèi)房型 同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)上要力求全明房型， 配置 270 度觀景陽(yáng)臺(tái)以及大落地窗；窗臺(tái)高度不高于 60cm。 ◆ 對(duì)于同排住宅可采取錯(cuò)位開窗、扭轉(zhuǎn)開窗等處理，可采取單體錯(cuò)位或扭轉(zhuǎn)排列的布置方式。 ◆ 小區(qū)住宅布局以南北向?yàn)橹?，東西向盡量與泰薛路保持平行。 產(chǎn)品主體 =小高層 +小多層 由于距離本樓盤約二千米的山坡別墅項(xiàng)目 “ 隱珠山花園 ” 被一些不利的傳聞所困（據(jù)我司專門調(diào)查，此傳聞在膠南百姓中流傳甚廣），因此該項(xiàng)目的別墅銷售至今遇到很大阻力。 禮儀、接待工作 銷售的準(zhǔn)備工作 A、銷售資料的準(zhǔn)備 B、售樓部現(xiàn)場(chǎng)接待流程 C、銷售的工作流程 D、所有關(guān)于銷售工作的操作性工作全部模擬練習(xí)完成 工作五：銷售工具、道具的準(zhǔn)備 銷售資料準(zhǔn)備：樓價(jià)表、現(xiàn)場(chǎng)包裝廣告飾品，影視專題片等 銷售道具準(zhǔn)備： 模型、效果圖、展示系統(tǒng)、指示系統(tǒng)等 銷售工具準(zhǔn)備：計(jì)算器、激光燈、工裝、名片、工作牌等 以上工作由我司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)單位，開發(fā)商配合完成?；顒?dòng)的執(zhí)行與聯(lián)系由凌峻現(xiàn)場(chǎng)派駐同事協(xié)同萬(wàn)佳地產(chǎn)共同完成。 工作三：銷售 隊(duì)伍組建與培訓(xùn) 凌峻機(jī)構(gòu)作為本項(xiàng)目銷售代理，展開銷售部門架構(gòu)的制定和人員的招聘、培訓(xùn)工作。 項(xiàng)目的銷售中心由開發(fā)商、凌峻機(jī)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位、環(huán)境設(shè)計(jì)單位及相關(guān)施工單位共同探討，確定現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境的設(shè)計(jì)與施工事項(xiàng)。 第三階段：銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售部建立 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 52 頁(yè) 凌 峻機(jī)構(gòu)在就項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣報(bào)告與貴公司主管部門協(xié)商明確后，著手針對(duì)開盤前的工作籌備與萬(wàn)佳地產(chǎn)進(jìn)行具體、細(xì)致、周密的安排。 如發(fā)展商提出的關(guān)于凌峻機(jī)構(gòu)在開展工作過(guò)程中不足之處的建議和批評(píng)，凌峻機(jī) 構(gòu)在三日內(nèi)給予書面答復(fù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成工作流程的檢討和調(diào)整。 凌峻機(jī)構(gòu)駐場(chǎng)同事工作職責(zé)說(shuō)明： 一）項(xiàng)目經(jīng)理： 履歷要求： n 具有房地產(chǎn)工作至少 5年以上，在凌峻服務(wù)至少 3年以上； n 具有獨(dú)立操作大型項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)節(jié)整體協(xié)調(diào)的能力； n 熟悉房地產(chǎn)營(yíng)銷、策劃運(yùn)作，能夠獨(dú)立制定、撰寫、監(jiān)控營(yíng)銷活動(dòng)方案及實(shí)施； n 良好的語(yǔ)言溝通能力以及文字表達(dá)能力； 工作職責(zé)： n 與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行對(duì)接與溝通，協(xié)調(diào)項(xiàng)目營(yíng)銷工作的整體推進(jìn)； n 跟進(jìn)本 項(xiàng)目的發(fā)展以及營(yíng)銷策劃，主持每周的例會(huì)與不定期的溝通，并以文字傳真回凌峻廣州總部項(xiàng)目總監(jiān)； n 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)、宣傳資料設(shè)計(jì)修改、調(diào)整的溝通工作，并對(duì)宣傳資料設(shè)計(jì)、印刷進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控； 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 52 頁(yè) n 協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)銷售主管形成每周、每月的報(bào)表傳真回廣州凌峻總部總監(jiān)室； n 協(xié)助項(xiàng)目完成項(xiàng)目發(fā)展建議并完成每個(gè)階段的具體現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行報(bào)告。 項(xiàng)目 VI 識(shí)別手冊(cè)的目的就是將項(xiàng)目每個(gè)信息傳達(dá)的設(shè)計(jì)要素，以闡明正確的圖解來(lái)說(shuō)明 “ 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) ” 的整體設(shè)計(jì)概念，作 為所有設(shè)計(jì)的最高指標(biāo)，將之加以管理、整合，以達(dá)成統(tǒng)一設(shè)計(jì)的目的。 所有資源選擇均以提升綜合性價(jià)比為原則。我司相信， 房地產(chǎn)避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是選擇與最優(yōu)秀的專業(yè)公司進(jìn)行合作。同時(shí)，凌峻機(jī)構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供形象視覺(jué)設(shè)計(jì)與廣告創(chuàng)意。 并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的行動(dòng)方案，使得各項(xiàng)營(yíng)銷推廣事項(xiàng)能夠有計(jì)劃、分步驟地實(shí)施。因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。 與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人 凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行深度訪談， 就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)以及項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所處于的位置情況進(jìn)行溝通。 地塊區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)。 本 次市場(chǎng)專項(xiàng)研究的主要內(nèi)容為住宅 /商業(yè)物業(yè)。 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 項(xiàng)目的第一階段工作是指凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)建立合作關(guān)系后，開始全面介入以開盤前期策劃工作。 凌峻能有幸接觸到萬(wàn)佳地產(chǎn)的鄒城項(xiàng)目，是一次機(jī)會(huì)，亦是一次挑戰(zhàn)，凌峻愿以多年的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃、銷售管理策劃經(jīng)驗(yàn)和豐富的廣告知識(shí)，以專業(yè)敬業(yè)的態(tài)度和精神，投入項(xiàng)目的全程策劃推廣工作。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 52 頁(yè) 凌峻山東項(xiàng)目合作意向書 目 錄 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場(chǎng)調(diào)查研究 二、項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告 四、第一階段報(bào)告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告調(diào)整 三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 四、項(xiàng)目開盤廣告作品集 五、凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 第三階段：銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售部建立 一、開盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 二、銷售部組建與培訓(xùn)工作 第四階段：開盤 工作計(jì)劃 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、 綜合評(píng)估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開盤執(zhí)行方案細(xì)則 三、