【正文】 3)投資回收期 （含建設期），說明本項目開始運營后。 根據項目財務現(xiàn)金流量表計算，%遠遠高于行業(yè)基準收益率10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經濟效益。4．其他計算參數 其它計算參數按國家或地方有關文件選取。財務風險報酬率主要與企業(yè)經營過程中資金周轉、資金調度及企業(yè)外部融資能力等因素有關。 經營風險報酬率：經營風險指企業(yè)因經營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經營成本變動、經營單位調整與應對價格變動的能力等。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率 行業(yè)風險報酬率。一般來說，無風險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。2．計算期與生產負荷 根據預測學的原理、該項目技術水平在國內、國際領先程度、市場競爭狀況和產品生命周期理論，(），主要意義在于： 第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內所產生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響； 第二、避免由于預測期后諸如宏觀經濟政策、景氣程度、市場結構變化、物價指數變化等不可預見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預測結果的相對準確性； 第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預見的近期可獲得的項目收益的原則。 本預測中各種數據比例，是通過調查國內該行業(yè)的有關資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。三、物流倉儲項目實施進度表（橫線圖）　2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月加工車間及倉儲庫房建設　　　　　　　員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設　　　　　　　設備購置廠區(qū)道路建設　　　　　　　第十五章 物流倉儲項目投資估算一、物流倉儲項目投資估算依據 物流倉儲項目投資估算編制原則執(zhí)行建設部和現(xiàn)行有關編制規(guī)定、辦法、定額、費率標準，主要文件依據為： 1）建設部標準定額研究所《工程建設概預算編制方法》； 2）國家及地方頒發(fā)的工程建設其他費用標準； 3）設備的市場調研和詢價.二、物流倉儲項目建設投資估算1．物流倉儲項目廠房及室內倉儲庫建筑工程費 本項目廠房及室內倉儲庫建筑面積為1500平方米，根據不同預算造價，本項目廠房及室內倉儲庫建筑工程費用為250萬元。6．員工培訓計劃 （1）新員工加入時，提供崗前培訓，培訓合格后方能上崗； （2）在員工工作期間提供不定期培訓，提高員工的管理、技術水平。3．職工工資福利 本項目建成后，提供給員工有競爭力的工資水平，并按照國家有關規(guī)定，給職工提供相應的福利和保險。2．物流倉儲項目機構適應性分析 從機構設置方案來看，該方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，在總體設置方面，具有完善的領導機構、管理機構、辦事機構和服務機構，項目的執(zhí)行機構也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調能力；在機構層次和運作方式上也能夠滿足建設和生產運營管理的要求；項目的法人代表及主要經營管理方的素質也能夠適應項目建設和生產運營管理要求并具備承擔項目建設、運營等責任的能力。2．危險性作業(yè)的危害 本項目的危險性比較低，只需注意在生產過程中操作的規(guī)范性。五、環(huán)境影響評價 （1）擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染，但是經過綜合處理后，預計場區(qū)噪聲能夠滿足GB123482008《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲排放標準》中要求，對環(huán)境影響不會太大。 （5）針對擬建項目的主要設備噪聲源特征，從聲源上和傳播途徑上采取相應的降噪措施，這樣可進一步降低車間內的整體噪聲水平，同時可改善廠區(qū)內聲環(huán)境狀況，使廠界環(huán)境噪聲達標。 （3）在施工過程中，采用低噪聲的施工機械，減少同時作業(yè)的高噪施工機械數量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）和貴陽市有關建筑施工噪聲管理的有關規(guī)定，避免施工擾民事件的發(fā)生。2．物流倉儲項目生產過程產生的污染物對環(huán)境的影響 本項目主要污染物為噪聲、固定垃圾和少量污水。故而該區(qū)域的河道水質隨黃浦江水質的變化呈起伏變化。 （4）培養(yǎng)公司職工的節(jié)水意識，積極進行節(jié)水宣傳教育工作。第十章 物流倉儲項目節(jié)水措施一、節(jié)水措施 本項目采用以下節(jié)水技術進行節(jié)水： （1）水資源重復利用，全廠設有3個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。二、能耗指標分析 （1）電熱地膜供暖無需鍋爐、暖氣片及管道，不占室內空間，無噪音、無氣體排放污染；綠色環(huán)保健康。第九章 物流倉儲項目節(jié)能措施一、節(jié)能措施 本項目采用以下措施進行節(jié)能： （1）在供暖設備的選擇上，采用國內先進的電熱地膜供暖，電熱膜地熱供暖系統(tǒng)的節(jié)能包括三個方面：%，并且能夠實現(xiàn)建筑節(jié)能以及行為節(jié)能。5．物流倉儲項目制冷設施 場區(qū)車間、宿舍、食堂采用風扇和冷氣相結合的制冷措施。工作時以電熱膜為發(fā)熱體,將熱量由下而上送入空間，使人體和物體首先得到溫暖，其綜合效果優(yōu)于傳統(tǒng)的對流散熱器供暖方式。3．物流倉儲項目通信設施 電話 本項目電話通信業(yè)務到龍場鎮(zhèn)電信營業(yè)廳辦理，從距離項目所在地最近的龍場鎮(zhèn)電信所引入電話線，在公司安裝“集團電話”進行電話通訊。生活污水經地埋式生活污水處理處理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經處理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣，廠區(qū)內所有生產生活用水不外排。 各建筑單位周圍根據建筑布局狀況設置廠區(qū)內相應綠化及道路，物流通道68米寬，人流通道4米以上寬；各建筑單位和相鄰建筑之間至少留有12米以上間距，保證自然采光、通風、日曬條件良好。表3 項目主要建、構筑工程一覽表名稱單位建筑面積結構倉儲庫平方米1500鋼結構一層第七章 物流倉儲項目燃料動力供應一、燃料、水、電供應1．物流倉儲項目燃料品種、質量與年需要量表1 項目燃料、水、電需求表序號原材料名稱計量單位年需要量1柴油噸5002水萬噸73電萬度332．物流倉儲項目水、電供應來源 生產經營用電主要來源于市政供電。第六章 物流倉儲項目設備方案和工程方案一、物流倉儲項目主要設備方案1．物流倉儲項目主要設備選型表1 主要設備選型表序號設備名稱型號規(guī)格1貨場吊車30噸2車間吊車10噸3車間吊車5噸4輔助設備2．物流倉儲項目主要設備來源 本項目設備主要選用國產設備。6．環(huán)境保護條件 物流倉儲項目屬于服務行業(yè)，完全符合我國環(huán)境保護的要求。鎮(zhèn)黨委、政府和全鎮(zhèn)人民將以“黔中重鎮(zhèn)、圣地龍場”為形象定位，志力于“言行一致、開明開放”，熱忱歡迎社會各方仁人志士到此投資興業(yè)；志力于全方位對外經濟文化交流與合作，努力形成黔中產業(yè)帶上的重要經濟板塊、工業(yè)基地和旅游勝地；志力于“以人為本、營造和諧”，努力將龍場建設成為經濟發(fā)展、鄉(xiāng)風文明、社會進步、文化繁榮、秩序良好、山川秀麗、人民富裕的經濟大鎮(zhèn)。建成了以馬口村、中哨村、建新村為主的萬畝延晚番茄基地，以幸福村、平地村、新生村為主的大蔥種植基地，以馬關村、平地村為主的千畝破季豌豆基地，以程關村、放馬坪村為主的千畝磨芋基地。二、物流倉儲項目場址建設條件1．氣候條件 龍場鎮(zhèn)山青水秀、人杰地靈、風光迷人，平均海拔1250米，℃，年平均降雨量1100mm，%，修文河、貓?zhí)?、穿山堰、馬關河等河流網布全境，閣老寨、金龍、王官、營盤山、黑山等水庫星羅棋布，水域面積1000余畝，常年綠樹成蔭、碧水藍天、環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，是避暑休閑勝地。在廠區(qū)內閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與修文縣同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。依托省市發(fā)展“城鄉(xiāng)和諧游—鄉(xiāng)村體驗游”、“避暑季”等機遇，積極做好沙溪溫泉休閑度假村、高倉古堡民族風情園等的規(guī)化和開發(fā)工作。 近年來，龍場鎮(zhèn)按照“農業(yè)穩(wěn)鎮(zhèn)、工業(yè)強鎮(zhèn)、三產興鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略思路，加快鎮(zhèn)域經濟發(fā)展。第四章 物流倉儲項目建設規(guī)模與產品方案一、建設規(guī)模 本項目建設規(guī)模為： 3萬噸庫存量商品倉庫；二、產品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產品是指與物流相關的各項服務，本項目的服務方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務 2）商品倉儲服務 3）各種商品裝卸服務第五章 物流倉儲項目場址選擇一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴陽市修文縣龍場鎮(zhèn)小營村七組，距修文火車站2公里。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產業(yè)特色，正在成為國內各種商品服務業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務業(yè)列為主要的生產性服務業(yè)之一。商品貿易在我國對外貿易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。 我國是商品生產和流通大國，我國商品生產企業(yè)眾多，當前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。在調查企業(yè)中有57%的生產企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。物流系統(tǒng)設計、物流總代理等高增值、綜合性的服務非常有限?！　≡诋斍暗慕洕h(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大(見表26)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。　　產品從生產到銷往用戶手中，95%的時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運輸方面，費用平均占到總成本的50%(見表25)。中國450家大中型工業(yè)企業(yè)中，有45%的企業(yè)計劃在未來兩年內選擇新的物流商(見表2，4)?！氨泵耗线\”、“南糧北調”等就是其中典型的例子。斯坦利亞太投資研究組最近在其《中國物流報告》中指出：中國每年的物流費用超過2000億美元()，中國一體化的物流服務業(yè)是一個新興的產業(yè)，預期未來10年內這類服務的收入將有20%的增長幅度。二、物流倉儲服務需求分析　 物流總量是與經濟總量成正比的。 物流費用主要由運輸、倉儲、包裝三個環(huán)節(jié)產生，約70%的企業(yè)干線運輸占物流費用的40%以上，%的企業(yè)采取鐵路的運輸方式。另一方面，本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。5．物流倉儲項目主要技術經濟指標表1 項目主要技術經濟指標指標數值單位占地面積30畝建筑面積1500平方米投資總額500萬元財務內部收益率(所得稅前)%財務凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅前)年動態(tài)投資回收期(所得稅前)年財務內部收益率(所得稅后)%財務凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅后)年動態(tài)投資回收期(所得稅后)年投資凈利率%三、項目可行性分析 隨著國家經濟的企穩(wěn)回升和貴陽市“三創(chuàng)一辦”建設步伐的加快，物流倉儲需求出現(xiàn)回暖并帶來新的機遇。2．物流倉儲項目建設規(guī)模 經充分考慮當地經濟、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建成集加工、配送、倉儲于一體的商品物流中心。具體建設規(guī)模如下： （1）項目占地面積30畝，建筑面積1500平方米； （2）運營后，具有倉儲3萬噸的能力。貴州智潤倉儲有限責任公司物流倉儲綜合項目建設地地處貴陽市修文縣臨近修文鐵路專用線。四、問題與建議 目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認可度還不是很高，本項目在運營初期具有一定的市場風險。(見表2,3)。全年社會消費品零售總額40911億元，進出口總額達6208億美元。IMF的一項統(tǒng)計表明，到2010年，中國第三方物流的市場份額有可能由4000多億元擴張到11000億元?！　×硗?，由于外資的大量進入，中外合資與外商獨資企業(yè)有強烈的物流需求，加上國有企業(yè)深化改革，實行投資多元化，降低物流成本以提高競爭能力已提到議事日程，同樣形成了巨大的物流需求，這些都為物流業(yè)的發(fā)展提供了廣大的空間。以馬士基物流公司為代表的跨國物流企業(yè)均預測中國現(xiàn)代物流的服務需求年增長率在20%以上。95%的時間與50%以上的成本空間，便是巨大的“利潤源泉”。生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)的平均物流量相近，但物流費用支出有較大的差距，主要原因是供應物流一般都由生產企業(yè)來承擔。 　2）現(xiàn)行物流的滿意度不高　　工業(yè)企業(yè)對物流代理的滿意度并不高(見圖30)，不滿意的原因依次是：成本高；反應慢；產品破損多。根據目前企業(yè)物流執(zhí)行主體的現(xiàn)狀，對自理方式(17%)或代理方式(31%)不滿意的企業(yè)，正是現(xiàn)有物流企業(yè)的潛在市場機會，大部分企業(yè)的自理物流將轉交第三方物流運作，而采用第三方物流的企業(yè)，供求關系極不穩(wěn)定，第三方物流公司的市場機會廣闊，同時變數也較大。中國商品工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數據顯示，2008年，中國商品工業(yè)協(xié)會會員企業(yè)向終端用戶直供10210萬噸，%，分銷14024萬噸，%，% 商品貿易在國際貿易中有著重要的地位。 另外，在國內市場中，貴州是我國商品貿易的主要市場之一。貴州商品服務業(yè)企業(yè)總數在6000家左右，其中較為專業(yè)的商品加工配送中心超過200家，營業(yè)中的商品交易市場達40個，注冊在貴陽的商品電子交易公司已超過20家。據了解，貴州目前共有100多家各種商品服務企業(yè)，其中有20多家集聚在貴陽地區(qū)。 龍場鎮(zhèn)地處黔中腹地，貴陽市西北，修文縣府所在地，距省城貴陽3