【正文】 人事部建立并保存下列記錄：1) 年度培訓(xùn)計(jì)劃；2) 公司組織的培訓(xùn)記錄；3) 員工培訓(xùn)檔案。 由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 員工培訓(xùn)后的考核1) 每次培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)組織對(duì)參加培訓(xùn)員工的考試，以驗(yàn)證培訓(xùn)效果；2) 考核可采用書面考試和實(shí)際操作考核兩種方式；3) 對(duì)考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不及格按公司《績效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。 一般公司每年的費(fèi)用可以按1000元～2000元/年 年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)符合下列要求：1) 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求；2) 有具體的實(shí)施時(shí)間；3) 有培訓(xùn)的方式說明；4) 有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗(yàn)收方法；5) 有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算；6) 不違背法律、法規(guī)。 理論培訓(xùn)和實(shí)際操作培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)必須和實(shí)際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。公司的每一位員工在進(jìn)行某一項(xiàng)工作之前，必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。 職責(zé)：. 公司人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，負(fù)責(zé)公司一級(jí)培訓(xùn)的組織工作。 保安部周例會(huì)：每周星期五下午14：00由分管主管及保安隊(duì)長主持保安部周例會(huì)，傳達(dá)管理處本周例會(huì)要求，解決本周疑難問題并做出總結(jié)作出下周計(jì)劃。以便及時(shí)解決業(yè)主和住戶的需求、建議和批評(píng)。 晨會(huì)包含以下重要內(nèi)容： 當(dāng)日重要事務(wù)的解決； 突出事件的公布、激勵(lì)； 當(dāng)日紀(jì)律檢查及企業(yè)文化的傳播； 當(dāng)日工作安排。辦公室人員只計(jì)白天，不計(jì)夜間加班。 每月末由值班保安員提醒保安隊(duì)長調(diào)整好打卡鐘日期，行距及并核對(duì)時(shí)間。 適用范圍：物管部所有員工 制度： 打卡制度： 打卡地點(diǎn)：打卡機(jī)暫設(shè)在車庫保安值班點(diǎn)，由值班保安負(fù)責(zé)監(jiān)卡及打卡機(jī)的正確使用。 非辦公時(shí)間，除值班人員外任何人不得私自進(jìn)入辦公室接聽或打電話，凡有急事需打電話，必須由值班人員登記備查。材料物資管理辦法： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1. 采購人員在物資采購回來以后，必須及時(shí)辦理驗(yàn)收入庫手續(xù)，庫房保管員（財(cái)務(wù)）根據(jù)采購計(jì)劃，按質(zhì)按量驗(yàn)收各種物品，并認(rèn)真填寫材料入庫驗(yàn)收單一式三聯(lián)，第一聯(lián)由采購人員存查，第二聯(lián)作采購報(bào)銷憑證，第三聯(lián)由庫房保管員存，庫房保管員根據(jù)入庫單內(nèi)容，分品種、規(guī)格進(jìn)行擺放，并做出相應(yīng)的標(biāo)識(shí)。1 若遇特殊情況需緊急采購，須先告知公司經(jīng)理，采購后補(bǔ)上有關(guān)手續(xù)，并及時(shí)告訴所需部門。 選擇長期供貨商應(yīng)按能保證質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢、送貨上門的原則。 采購員按《采購申請(qǐng)單》所列物品情況估計(jì)所需金額到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取備用金。4) 借閱后由辦公室文員歸還到原處后，在《借閱登記》上作登記。 膠卷只供拍攝物管部所需資料所用，不能用于私人。 每次領(lǐng)用，領(lǐng)用人都必須在《辦公室領(lǐng)用登記表》上進(jìn)行登記。 為了辦公用品日后的采購提供數(shù)據(jù)，管理部各部門每月末需向事務(wù)部提出下月辦公用品采購計(jì)劃，避免隨意性太強(qiáng)，造成事務(wù)部后勤保障不力。 辦公桌椅由受用人員負(fù)責(zé)保管。 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程監(jiān)控。 在工程主管的領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施年、季、月度工作、維保計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。 負(fù)責(zé)本部門員工的招聘、培訓(xùn)、考核工作，組織開展技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 負(fù)責(zé)編制采購計(jì)劃及物耗、能源管理。8 工程主管： 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的全面管理工作，擬訂總工作計(jì)劃并組織實(shí)施。對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象主動(dòng)進(jìn)行勸阻，或報(bào)告上級(jí)并予以制止。 負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電子表箱、信報(bào)箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹。 向住戶提供有償清潔衛(wèi)生服務(wù)。 熟悉和愛護(hù)小區(qū)內(nèi)配套的公共設(shè)施設(shè)備，熟練掌握各種滅火器材的使用。 消防管理6 保安員 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做到令行禁止，遇事要報(bào)告。 協(xié)助主管、經(jīng)理處理重大突發(fā)事件。5 保安隊(duì)長 做好保安的周、月工作計(jì)劃。4 會(huì)計(jì)/出納/收費(fèi) 物業(yè)收費(fèi) 常規(guī)財(cái)務(wù)管理。配合處理相關(guān)社區(qū)事務(wù) 拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營渠道。 協(xié)同其他部門處理報(bào)事、報(bào)修或收費(fèi)工作。 建立健全與客戶相關(guān)制度、程序，督促、協(xié)調(diào)其實(shí)施。 負(fù)責(zé)部門日常管理經(jīng)費(fèi)的審批工作，合理控制開支。 制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。物管部各崗位職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共3頁1 經(jīng)理 在分管副總的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)物管部的工作。部門管理職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備設(shè)施的日常管理和維護(hù)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。 轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、綠化服務(wù)，停車場、道路管理。 客戶入住的辦理，客戶資料更新，客戶聯(lián)絡(luò)與溝通。 各部門服務(wù)品質(zhì)、員工考評(píng)管理，內(nèi)務(wù)后勤管理。 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及服務(wù)。 負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，積極開發(fā)人力資源，努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。門窗： 上6物管部組織構(gòu)架重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁物管經(jīng)理（1人）工程部主管（1人）事務(wù)部主管（1人）保安員14人保潔綠化 4人工程技工3人文員接待收費(fèi) 4人 部門管理職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1 物管部職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司所有物業(yè)的管理工作，代表公司對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的使用行使管理、監(jiān)督權(quán)。3） 墻面、地（樓）面：A、 抹灰面：面層平整，涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫遺留問題交移交方期限進(jìn)行整改并約定時(shí)間復(fù)核。由工程部負(fù)責(zé)所有工程設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收，事務(wù)部配合。 包括但不限于上述機(jī)構(gòu)以單位名義購買小區(qū)內(nèi)房屋用于居住或辦公，其所屬車輛進(jìn)出與停留在小區(qū)的情形。停車場庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，違者必罰。若發(fā)生丟失現(xiàn)象，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。七、 業(yè)主若停止使用車位，請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)。領(lǐng)取停車牌并放置于車輛醒目處。二、 特別說明：無論室內(nèi)及室外停車庫（場），只提供停車位使用及場地清潔和公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)，所收費(fèi)用僅為車位使用及場地清潔和公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，不含車輛的盜損保險(xiǎn)費(fèi)和保證費(fèi)用（業(yè)主有特殊要求的須另以合同約定）。四、 綠地水源是澆花養(yǎng)草專用，請(qǐng)勿隨意開啟，更不能利用其沖洗車輛或挪作它用。七、 各業(yè)主（使用人）當(dāng)盡協(xié)助物業(yè)管理公司做好消防工作的義務(wù)，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國消防條例》和重慶市相關(guān)職能部門的消防規(guī)定。四、 安全使用天燃?xì)庠O(shè)施，煙頭及火柴要隨時(shí)熄滅，教育小孩不要玩火，裝修中天然氣管線不得暗埋，櫥具灶具須符合安全要求。物業(yè)管理協(xié)議附件五消 防 管 理 規(guī) 定為了加強(qiáng)小區(qū)消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和重慶市政府有關(guān)消防規(guī)定，特制定本規(guī)定。如車輛損壞路面、公用設(shè)施，應(yīng)按價(jià)賠償。無車輛“出入證”的車輛，保安人員有權(quán)拒絕放行。三、 進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛必須按指定地點(diǎn)停放，由管理人員收取相應(yīng)車位使用物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第16頁共18頁及場地維護(hù)費(fèi)，行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。特別指明：物業(yè)管理公司所提供之保安服務(wù)為預(yù)防性措施，不含人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（保證）和保管責(zé)任。此舉旨在防止小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)物的被盜，保障業(yè)主的自身利益，請(qǐng)自覺支持和維護(hù)。四、 小區(qū)內(nèi)設(shè)置24小時(shí)巡邏保安人員，防范損害業(yè)主利益的行為發(fā)生，并處理應(yīng)急事件。各位業(yè)主（使用人）憑住戶卡進(jìn)入小區(qū)，其雇用的裝物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第15頁共18頁修工人憑物業(yè)管理公司頒發(fā)的《出入證》進(jìn)入小區(qū)和樓宇。八、 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、宗教儀式、舞會(huì)、音樂會(huì)或其他類似活動(dòng)。五、 業(yè)主請(qǐng)勿隨意拋棄垃圾雜物，尤其不得高空拋物，由此引起的一切后果由其全部承擔(dān)。（若時(shí)間有變動(dòng)，物業(yè)管理公司將及時(shí)公告各位業(yè)主）二、 嚴(yán)禁亂搭建和占用公共地方，樓道和樓梯不得堆放任何私人物件。特別說明：物業(yè)管理公司的驗(yàn)審均為預(yù)防性措施。不得用電梯運(yùn)輸有污染性、超長、超重、銳利、令電梯失衡、磨損、毀壞之物品，只能在小區(qū)指定位置裝卸河沙、水泥等材料，以免對(duì)小區(qū)道路、環(huán)境產(chǎn)生污染。每天收工時(shí)，須保證樓道清潔，建筑垃圾務(wù)必堆放在物業(yè)管理公司指定的區(qū)域統(tǒng)一清運(yùn)。嚴(yán)禁野蠻施工（如鈍物敲砸墻、地面），如導(dǎo)致房屋損壞，甚至保修、保險(xiǎn)失效以及施工過程中的人員人身事故均由業(yè)主或當(dāng)事人負(fù)責(zé)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)室內(nèi)的任何墻、梁、上下板、陽臺(tái)、露臺(tái)、通道等進(jìn)行任何改動(dòng)。物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第13頁共18頁第十章 附 件物業(yè)管理協(xié)議附件一上島酈舍裝修管理?xiàng)l例為了加強(qiáng)綜合管理、完善服務(wù)，保持“上島酈舍”整潔有序，從而維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)國家建設(shè)部94(33)關(guān)于《城市新建住宅小區(qū)管理實(shí)施辦法》，以及重慶市有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合“上島酈舍”實(shí)際情況制定本條例。三、 所有受本協(xié)議約束的業(yè)主在本協(xié)議項(xiàng)下發(fā)生的任何爭議，應(yīng)首先進(jìn)行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向小區(qū)所在地人民法院提起訴訟。對(duì)欠費(fèi)2月以上的業(yè)主（使用人），物業(yè)公司將依法追索欠款，責(zé)任由業(yè)主（使用人）自負(fù)，業(yè)主連續(xù)兩月或累計(jì)三月不繳納物管費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)選擇采取終止服務(wù)等措施。二、 物業(yè)管理公司人員違反本協(xié)議，如物業(yè)管理公司工作人員瀆職或失職(包括濫用職權(quán)、故意刁難住戶、徇私舞弊、索受回扣、亂收費(fèi)、亂罰款、工作失誤等)給業(yè)主造成損失的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)賠償，直至追究法律責(zé)任，此項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督執(zhí)行。 在受本協(xié)議的限制和保障下，開發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它方式處置開發(fā)商保留地方。但開發(fā)商及管理者在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的房屋。 本小區(qū)若因火災(zāi)、地震、地陷或其他不可抗力原因而遭破壞，以致公用部分不宜居住或使用時(shí)，組織全體業(yè)主商討修復(fù)、重建事宜，并按每名業(yè)主持有之權(quán)屬份額比例收取所需費(fèi)用并組織實(shí)施。 支持、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)： 組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。第六章 業(yè)主委員會(huì)一、 重慶上島酈舍物業(yè)管理公司按照《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法》適時(shí)召集各業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)。物管費(fèi)減半收取，分?jǐn)傆媚芤鄿p半。如政府主管部門出臺(tái)新的大修基金管理辦法，則依據(jù)政府規(guī)定執(zhí)行。乙方在當(dāng)月5日之前將上月發(fā)生的特約服務(wù)費(fèi)用金額一次性繳清，逾期每天將按應(yīng)繳金額的3‰向甲方支付滯納金。3） 物業(yè)管理費(fèi)收取的起始時(shí)間以售房合同約定之交房時(shí)間為準(zhǔn)。(四) 繳費(fèi)辦法 物業(yè)管理費(fèi)1） 物業(yè)管理費(fèi)按每戶的建筑面積計(jì)收，在產(chǎn)權(quán)部門核定面積批復(fù)下達(dá)之前，按銷售合同注明的建筑面積計(jì)算；批復(fù)之后，按產(chǎn)權(quán)部門核定的建筑面積為準(zhǔn)。若有變動(dòng)，以相關(guān)文件或通知為準(zhǔn)，物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)雙方簽定本協(xié)議后由甲方向重慶市物價(jià)部門申報(bào)或備案。特種行業(yè)（如餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等）的經(jīng)營，除應(yīng)取得主管部門的批準(zhǔn)外，還必須采取相應(yīng)措施如安裝油煙濾除裝置、隔降噪音裝置等，以符合環(huán)保的要求。1 各業(yè)主將來若將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或互易），需在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移達(dá)成前讓承讓人（承租人）簽署本物業(yè)管理協(xié)議，以確保該承讓人（承租人）遵守該管理協(xié)議及附屬文件的規(guī)定。物管公司的上述同意不表示物管公司應(yīng)對(duì)飼養(yǎng)家禽或動(dòng)物對(duì)第三人造成的侵權(quán)損害承擔(dān)責(zé)任，亦不表示對(duì)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)任的赦免。 各業(yè)主對(duì)毗連房屋維修時(shí)應(yīng)積極配合，當(dāng)相鄰業(yè)主出現(xiàn)損害的情況，應(yīng)在獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉后，立即停止損害，采取有效措施維修，限期整改，并主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，不得以任何理由阻礙維修工作(例如：上層漏水危及下層，同層廚衛(wèi)從側(cè)墻滲透到共用墻另一方)。 各業(yè)主及其承租人、受許可使用人、代理人、來訪客及其他使用者在任何時(shí)刻均應(yīng)嚴(yán)格遵守《裝修規(guī)則》(附件一)及《清潔與保潔管理規(guī)定》(附件二)，附件與本協(xié)議具有同等約束效力。 在未得到物業(yè)管理公司書面同意前各業(yè)主不得改動(dòng)其房屋的結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共區(qū)域或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行侵占、改動(dòng)、破壞或干擾。 各業(yè)主應(yīng)于每月5日前或每季首月5日前到物業(yè)管理公司繳納物管費(fèi)、水電氣費(fèi)及其它應(yīng)繳之費(fèi)用，而無論該房屋是否空置、被占用、出租給其他租戶或許可其他人使用（由專業(yè)職能部門自行收取的除外）。1 由于毗連部位或公用部位被損壞或?qū)е孪嚓P(guān)損失，有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)賠償維修責(zé)任直至追究法律責(zé)任。1 有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)或甲方按照市政府規(guī)定的期限定期公布社區(qū)物業(yè)管理收支帳目。 有權(quán)根據(jù)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的狀況，建議甲方及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，若系按《住宅使用說明書》使用的，其費(fèi)用按政府有關(guān)規(guī)定支付，若系人為造成的，由責(zé)任人（責(zé)任不明確時(shí)由相關(guān)責(zé)任