【正文】 由于本項(xiàng)目的環(huán)境較好，并且以別墅為主，那么本項(xiàng)目的 產(chǎn)品檔次比較高，而從市場上來看，環(huán)境較好的別墅較為受青睞，因此部分南京投資客將會(huì)被本項(xiàng)目的優(yōu)越環(huán)境所吸引。 ? 政府官員：該 部分客源經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，所選擇的大部分為獨(dú)棟別墅。 別墅客源特征分析： （ 1）本地居民： ? 本地大老板：由于本項(xiàng)目將會(huì)打造高檔的別墅為主的小區(qū)，因此本項(xiàng)目的客源是華陽鎮(zhèn)的高端收入人群。 定位依據(jù)： 根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置來看，本項(xiàng)目處于華陽鎮(zhèn)的東面，距離南京市相對(duì)比較遠(yuǎn)，因此本項(xiàng)目公寓部分的南京客源相對(duì)比較少。 （ 2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村居民 ? 該部分客源在本項(xiàng)目客源中所占比例較小，他們主要來自與華陽鎮(zhèn)周邊 區(qū)域，向往城市生活是他們購房的主要目的，而他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此他們選擇的主要是小面積的兩房、三房。 公寓房客源特征分析： （ 1）本地居民： ? 本地二次置業(yè)者：該部分客源 是本項(xiàng)目公寓房的主要客源，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買目的主要是為了改善居住環(huán)境，因此他們所選擇的以三房為主。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高， “ 百萬買宅，千萬買鄰”，人們對(duì)周圍人群的要求也越來越高，客戶市場的細(xì)分，使客戶群 本身就成了客戶購買的誘因。 分析： ? 由于本項(xiàng)目位于城東板塊，城東板塊的區(qū)域市場價(jià)格僅次于城中板塊的區(qū)域市場價(jià)格； ? 并且通過對(duì)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上在售的住宅主要是尾盤，因此價(jià)格比較低，而將要推出的房源價(jià)格會(huì)有一定的上幅； ? 由于本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，檔次和品質(zhì)在區(qū)域市場上遙遙領(lǐng)先，項(xiàng)目的潛力巨大。 ? 產(chǎn)品機(jī)會(huì) ? 從戶型設(shè)計(jì)上看，目前市場上大部分樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較落后，而整體品質(zhì)不高，這給本案在產(chǎn)品上提供了 很大的發(fā)揮空間，有利于項(xiàng)目的銷售； ? 本案地塊內(nèi)部擁有 10 幾畝的天然湖泊，為提高項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)提供機(jī)會(huì)，以至整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)得到保證； ? 本案為以別墅為主的小區(qū)，提高了項(xiàng)目的檔次。 ? 自身優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目的一期哈佛星城在本地銷售情況非常好，在當(dāng)?shù)赜辛己玫目诒? B地塊面積為為島嶼，占地面積 55771平方米，建筑面積 17580平方米，建筑密度 20%，容積率 。 29 第三部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊基本情況 本項(xiàng)目位于華陽鎮(zhèn)的東部，具體位置在東進(jìn)路的東面、華陽東路的東北面。因此可以看出別墅在華陽鎮(zhèn)存在較大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，打造以別墅為主的高檔小區(qū)。 別墅客源 ? 鎮(zhèn)上本地居民，以改善生活為主要目的，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，主要選擇疊加或者聯(lián)體別墅，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌侵幸约俺潜卑鍓K； ? 南京客源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，以投資、渡假為主要目的，選擇的多為聯(lián)體或者獨(dú)棟別墅，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌潜卑鍓K。 客源分析： 該樓盤位于城北，靠近南京市，并且南京客源是該樓盤針對(duì)的主力客源，因此 27 該樓盤的客源以南京客源為主，部分本地客源。 客源分析： 該樓盤客源主要以本地居民為主，少量南京投資客，周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源較少。 ? 其次為華陽鎮(zhèn)的本地居民，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，購買別墅的主要目的為改善居住環(huán)境以及提高身份。 25 、城北板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 樓盤名稱 面積范圍 （ ㎡） 主力面積 （ ㎡） 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 領(lǐng)秀星城 82140 160200 190250 無 8 101 200 200 無 國際花園 93131 240260 240260 無 9 130 240 240 無 時(shí)代逸居 78113 無 規(guī)劃未定 無 8 100 無 規(guī)劃未定 無 臺(tái)灣小鎮(zhèn) 無 無 170230 193366 無 無 170 250 分析： 在產(chǎn)品上，城北板快的公寓房以小面積戶型為主，其中兩房的主力面積在 85平方米左右，三房的主力面積在 110平方米左右。該板塊有華陽鎮(zhèn)最大的小區(qū)臺(tái)灣小鎮(zhèn)，該樓盤總量體為 ，目前該樓盤的聯(lián)體別墅已經(jīng)基本售完，在售的第 10期為獨(dú)棟別墅已經(jīng) 去化 30%左右。陽光家園 60115 無 無 無 60、 9 110 無 無 無 河濱花園 90135 無 無 無 9 128 無 無 無 分析： 在產(chǎn)品上，城南板快的公寓房以三房為主，主力面積在 110120平方米，兩房的主力面積為 95平方米左右。因此可以看出城南板塊未來的持續(xù)供給量顯得不足。 城南板塊 、城南板塊房地產(chǎn)供求分析 樓盤名稱 供應(yīng)面積 （ ㎡） 去化率 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 歐洲 22 、個(gè)案分析 都市晴園 開發(fā)商： 句容市華陽房地產(chǎn)開發(fā)總公司 物業(yè)地址： 句容市華陽東路 建筑形態(tài)： 疊加別墅、多層、小高層 占地面積： 建筑面積： 20萬平方米 容積率： 價(jià)格分析： 目前該樓盤為第一期，在售的是多層住宅，價(jià)格為 2600元 /平方米。 21 、城東板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析 樓盤名稱 平均價(jià)格（元 /㎡） 主力總價(jià)（萬元） 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 公寓 疊加 聯(lián)體 獨(dú)棟 都市晴園 2600 3200 無 無 28 64 無 無 潤景美鄰苑 2200 無 無 無 22 無 無 無 分析： 從上表可以看出，城東板塊的公寓房價(jià)格在 2600元 /平方米左右，僅次于城中板塊的價(jià)格，潤景美臨苑由于地理位置偏僻，因此價(jià)格相對(duì)比較底。 、城中板塊房地產(chǎn)客源分析 根據(jù)對(duì)城中板塊各樓盤的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為： ? 主力客源來自于華陽鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且中心城區(qū)的價(jià)格與華陽鎮(zhèn)整體價(jià)格相差不大，因此較多的本地居民選擇在城中板塊置業(yè)； ? 其次是南京的客戶，由于華陽鎮(zhèn)距離南京非常近，并且受城中板塊價(jià)格所吸引，他們的購買目的主要是投資，看中的升值潛力； ? 另外少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來人口。 從去化情況上看，該板塊的住宅已經(jīng)去化 80%，并且未推的案量比較小。而歐景家園由于量體非常小，其面積范圍也非常少，可供選擇的戶型比較少，其主力面積為 240平方米 。從主力總價(jià)上看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的主力總價(jià)為 150萬元，而歐景家園的主力總價(jià)為 88萬元。從去化情況上看，才開盤不久的臺(tái)灣小鎮(zhèn) 10 期約售出 30%，歐景家園銷售情況比較差，開盤至今售出 40%。根據(jù)調(diào)查華陽鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅以 3層的別墅為主。 15 、聯(lián)體別墅市場價(jià)格分析 樓盤名稱 平均價(jià)格（元 /㎡） 主力總價(jià) （萬元） 領(lǐng)秀星城 3500 70 玉蘭家園 3200 75 國際花園 3400 85 時(shí)代逸居 3400 75 臺(tái)灣小鎮(zhèn) 5100 120 歐景家園 3000 80 分析： 華陽鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅的平均價(jià)格在 3400元 /平方米左右，與公寓房相差 1000元 /平方米左右。從未來的供給量看，國際花園、時(shí)代逸居以及領(lǐng)秀星城還有約 3萬平方米的聯(lián)體別墅尚未推出，但是從整個(gè)供給量而言還略顯不足。結(jié)合價(jià)格來看，疊加別墅的總價(jià)較高，面積顯得略大，本項(xiàng)目在推出時(shí)應(yīng)該適當(dāng)對(duì)面積進(jìn)行控制，在一定程度上降低總價(jià)，提高單價(jià)。從總價(jià)上看，華陽鎮(zhèn)疊加別墅的主力總價(jià)在 60萬 元左右，是一般公寓房總價(jià)的 2倍左右。目前市場上在售的疊加別墅僅有領(lǐng)秀星城，總共有 1萬平方米左右，目前已經(jīng)去化了 70%左右。而新開發(fā)的樓盤面積范圍跨度比較大，主要在 80140平方米之間，兩房的主力面積在 90平方米左右，三房的主力面積在 110平方米左右。 華陽鎮(zhèn)住宅的主力總價(jià)在 2032萬元左右，其中鎮(zhèn)中心以及鎮(zhèn)東板塊的總價(jià)在 29萬元左右，鎮(zhèn)南板塊的住宅總價(jià)在 22萬元左右。由此可以看出華陽鎮(zhèn)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，目前鎮(zhèn)上以發(fā)展大規(guī)模住宅小區(qū)為主，并且從去化情況上看，規(guī)模較大的樓盤雖然去化率比較低，但是由于規(guī)模大， 開盤時(shí)間短的原因，大規(guī)模小區(qū)的去化速度相對(duì)比較快。陽光家園 70000 80% 潤景美鄰苑 202000 20% 河濱花園 26000 95% 合計(jì) 956000 / 分析： 從供給量看，目前華陽鎮(zhèn)在售樓盤主要有以上 8個(gè)，總共有 。從需求上看，華陽鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場對(duì)住房的需求比較強(qiáng)，已經(jīng)推出的住宅銷售情況普遍比較好，通過分析別墅在華陽鎮(zhèn)仍有一定的市場。 從總價(jià)來看，華陽鎮(zhèn)公寓房主力總價(jià)在 26萬元左右，疊加別墅主力總價(jià)在 55萬元左右，而聯(lián)體別墅及獨(dú)棟別墅的主力總價(jià) 在 75萬元及 100萬元左右?？梢钥闯鰟e墅在華陽鎮(zhèn)有一定的市場需求，并且目前市場上供應(yīng)不足，這是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)之一。可以看出，目前華陽鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場上公寓房占較大的比例，別墅的供給量相對(duì)比較少。由于人口比較稀少，那么目 前鎮(zhèn)上的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)飽和，本項(xiàng)目推出后能否有足夠的購買力支撐本報(bào)告將在市場分析中提到。 分析： 從句容市的土地政策可以看出，句容市政府在土地政策中主要針對(duì)的外商投資的企業(yè)，而對(duì)本地企業(yè)沒有太多的優(yōu)惠政策。對(duì)新辦外商投資項(xiàng)目用地，一次性交付出讓金有困難的，可以以年租金方式逐年交納 。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、保潔隊(duì)伍和各項(xiàng)制度建設(shè)，重點(diǎn)抓好東昌北路延伸段工程，完成 160多戶、 4萬多平方米的拆遷任務(wù)。 三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 名 稱 總?cè)丝? （人） 從業(yè)人員 （人） 土地面積 （公頃） 耕地面積 （公頃） 財(cái)政收入 （萬元） 糧食產(chǎn)量 （噸） 華陽鎮(zhèn) 45494 25304 11600 3624 4137 24410 2020 年實(shí)現(xiàn)利用外資 1200萬美元，增長 40％，利用民資增長 20％，預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入超過 6000萬元，增長 20％的目標(biāo)，綜合實(shí)力在全市保持排頭兵地位。 分析： 從地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根據(jù)調(diào)查句容市距離南京僅僅 30 分鐘的車程，那 么可以考慮區(qū)域客源能否向外擴(kuò)展， 本報(bào)告將在對(duì)市場進(jìn)行詳細(xì)分析后得出結(jié)論。 二、交通環(huán)境 滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、 312國道穿境而過，距南京祿口國際機(jī)場僅需 45分鐘，至上海只需 2個(gè)半小時(shí)。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村上有新突破。 分析： 從華陽鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況來看，雖然該鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速但是華陽鎮(zhèn)的居民人均收入仍然比較低，這是由于該鎮(zhèn)缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)以及大型企業(yè)，因此可以看出該鎮(zhèn)的購買力比較有限。 6 中方以劃撥土地使用權(quán)方式與外商合資、合作的，其項(xiàng)目屬高科技性質(zhì)的，在取得土地 使用權(quán)起 5年內(nèi)免繳土地使用費(fèi)，自第 6年起 5年內(nèi)減半交納土 地使用費(fèi)。說明句容市政府目前正著力于引進(jìn)外資上，也可看出句容市的外資企業(yè)十分缺乏， 使得外來人口稀