【正文】 性；科學(xué)的評(píng)估性。根據(jù)評(píng)估的對(duì)象劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可分為單項(xiàng)評(píng)估報(bào)告和綜合評(píng)估報(bào)告兩種。在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估中，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的寫作中，選用科學(xué)而合理的方法是非常必要的。按《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估辦法》的規(guī)定，主要有以下幾種評(píng)估方法：一是收益現(xiàn)值法；二是重置成本法；三是現(xiàn)行市價(jià)法；四是清算價(jià)格法。另外，對(duì)流動(dòng)中的原材料、在制品、協(xié)作件、庫(kù)存商品、低值易耗品等，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)行市價(jià)，考慮購(gòu)置費(fèi)用、產(chǎn)品完工程度、損耗等因素，評(píng)定重估價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)，通常有標(biāo)題、致送單位、正文、附件、署名和日期幾個(gè)部分。標(biāo)題。一般由被評(píng)估單位名稱、評(píng)估項(xiàng)目名稱和文種幾部分組成，即評(píng)估對(duì)象加文種。致送單位，即委托評(píng)估的單位名稱，頂格寫在標(biāo)題下、正文前。正文。它是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的主體部分，一般要涉及到以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)、目的和對(duì)象；評(píng)估對(duì)象的基本情況；參加評(píng)估人員和評(píng)估日期；主要評(píng)估方法；評(píng)估過(guò)程；評(píng)估結(jié)果。以上內(nèi)容可根據(jù)具體情況和實(shí)際需要靈活掌握，有的應(yīng)該詳寫，有的可以簡(jiǎn)寫。附件。通常包括一些說(shuō)明、部分表格等。如果所有內(nèi)容都已在正文中表述完畢，附件部分就可以略去。署名和日期寫在正文后右下方，寫出評(píng)估人姓名和具體20**年5月21日。寫作資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容要客觀、公正；語(yǔ)言要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明；數(shù)字要確切、明白。范例市廠辦公樓及土地價(jià)值的評(píng)估報(bào)告：我們接受市廠的委托，對(duì)該廠辦公樓及土地價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。結(jié)果報(bào)告如下：一、基本概況（一）被評(píng)估資產(chǎn)的企業(yè)概況：企業(yè)名稱：廠；企業(yè)性質(zhì)：國(guó)營(yíng)；法人代表：；企業(yè)地址：市路號(hào)。（二）評(píng)估日期：1992年10月9日。（三）評(píng)估目的：了解資產(chǎn)價(jià)值，為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作準(zhǔn)備。（四）評(píng)估范圍：廠區(qū)內(nèi)原辦公樓一棟及該樓圍墻內(nèi)4288．32平方米的土地。（五）被評(píng)估資產(chǎn)概況：該資產(chǎn)原為廠辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，高四層，局部三層，平均層高約3．8米，占地面積1517．52平方米，建筑面積為5767．08平方米（其中地面以上5365．92平方米，地下室401．16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定資產(chǎn)原值為萬(wàn)元。1977年全面檢修門窗一次，1985年對(duì)一、二層重新粉刷裝修后改為旅館，1990年底對(duì)暖氣進(jìn)行了一次大修。（六）評(píng)估方法：重置成本法。二、評(píng)估做法我們接受此項(xiàng)評(píng)估委托后，隨即組織了評(píng)估小組并按下列步驟開(kāi)展工作：第一，赴資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察。對(duì)該辦公樓的地基、承重構(gòu)件、非承重墻、層面、樓地面、門窗、內(nèi)外粉刷、頂棚、供水、衛(wèi)生設(shè)施、電路、照明、暖氣等，都作了勘察記錄，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合評(píng)定，從而確定該辦公樓的成新。第二，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。為了取得更新重置磚混結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價(jià)以及地價(jià)的有關(guān)資料，我們專程到市統(tǒng)計(jì)局、市第一建筑工程公司等單位作了調(diào)查，從而取得了現(xiàn)行相同結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價(jià)及地價(jià)數(shù)據(jù)，為更新重置成本的確定取得了必要的第一手資料。第三，計(jì)算更新重置成本和資產(chǎn)價(jià)值，辦公樓建筑的更新重置成本在單方建筑造價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮“四源”費(fèi)、供電集資、基建管理費(fèi)等項(xiàng)因素計(jì)算確定；土地價(jià)值的確定，主要考慮現(xiàn)行市場(chǎng)因素。三、具體估算過(guò)程（一）辦公樓建筑1．地上建筑部分更新重置成本的計(jì)算：（1）經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)行磚混結(jié)構(gòu)辦公樓建筑預(yù)算造價(jià)為387．60元平方米。（2）現(xiàn)行辦公樓層高一般為3米，該樓建筑層高為3．8米，由于層高增加約使造價(jià)增高13％。387．6013％＝50．39（元平方米）（3）“四源”費(fèi)。①上水：該辦公樓估計(jì)用水量為14．4噸小時(shí)，按8小時(shí)計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為830元。14．48830＝95616（元）②污水：排放量按自來(lái)水的70％計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為800元。14．4870％800＝64512（元）③供熱，按每平方米耗用量100大卡計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每100萬(wàn)大卡70萬(wàn)元。1005365．92＝536592（大卡）5365920．7＝375614．4（元）“四源”費(fèi)（1—3）小計(jì)：95616＋64512＋375614．4＝535742．4（元）平均每平方米為：535742．45365．92＝99．84（元）（4）供電集資：按48千瓦計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每千瓦20**元。4820**＝96000（元）平均每平方米為：960005365．92＝17．89（元）（5）基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價(jià)的1％計(jì)算，平均每平方米為387．61％＝3．88（元）（6）地上建筑部分每平方米更新重置成本為（1）—（5）：387．6＋50．39＋99．84＋17．89＋3．88＝559．6（元）（7）地上建筑部分更新重置成本為：559．65365．92＝3002768．83（元）2．地下室部分更新重置成本的計(jì)算：有關(guān)“四源”費(fèi)和供電集資在地上建筑部分計(jì)算時(shí)包含了地下室部分應(yīng)分提的費(fèi)用，所以地下室部分不再計(jì)算。（1）建筑預(yù)算造價(jià)仍為每平方米387．6元。（2）地下室內(nèi)有上、下水及照明設(shè)施，但無(wú)暖氣設(shè)施，故應(yīng)作必要的扣除。根據(jù)調(diào)查測(cè)算，磚混結(jié)構(gòu)辦公樓暖氣設(shè)施造價(jià)占預(yù)算總造價(jià)的4．93％，則每平方米暖氣設(shè)施造價(jià)為：387．64．93％＝19．11（元）（3）基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價(jià)的1％計(jì)算，每平方米為：387．61％＝3．88（元）（4）地下室部分每平方米更新重置成本為：387．6－19．11＋3．88＝372．37（元）（5）地下室部分更新重置成本為：372．37401．16＝149379．95（元）3．辦公樓建筑評(píng)估價(jià)值：該辦公樓于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，據(jù)實(shí)地勘察，該樓地基基礎(chǔ)未發(fā)現(xiàn)較大不均勻沉降，承載能力尚好，承重構(gòu)件未發(fā)現(xiàn)下沉開(kāi)裂，但門窗局部破缺朽蝕比較嚴(yán)重，油漆老化剝落，上水管銹蝕，電線老化，內(nèi)粉刷局部剝落。經(jīng)綜合評(píng)定，確認(rèn)成新為五成，詳見(jiàn)附表。辦公樓建筑評(píng)估價(jià)值＝3152148．7850％＝1576074．39（元）（二）土地價(jià)值該辦公樓占地1517．52平方米，樓外圍墻內(nèi)占地2770．8平方米，合計(jì)4288．32平方米。目前市城區(qū)、近效區(qū)耕地的補(bǔ)償價(jià)約為每平方米400—450元，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位確定房?jī)r(jià)中的隱形地價(jià)，地區(qū)（含路一帶）每平方米約為400多元。據(jù)此，此次評(píng)估確定地價(jià)為每平方米420元。辦公樓地價(jià)＝1517．52420＝637358．4（元）樓外圍墻內(nèi)地價(jià)＝2770．8420＝1163736（元）（三）評(píng)估總價(jià)值含地價(jià)辦公樓建筑的評(píng)估價(jià)值為：1576074．39＋637358．4＝2213432．79（元）辦公樓建筑和樓外圍墻內(nèi)土地的評(píng)估總價(jià)值為：2213432．79＋1163736＝3377168．79（元）附表（略）