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【正文】 式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10: 53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次 數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人 首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安 下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來 “管理 ”錢的交割。 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱 帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通 “保付通 ”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10: 53提問者： hy19900923 |懸 賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 傳統(tǒng)二手房交易 銀行 “監(jiān)管 ”賬戶二二房交易 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 交易費用 流程 交易費用 流程 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通過中介 了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 ●按房屋交易金融的 5‰ 至 6‰ 收取、即買賣雙主各收取 ‰ 至 3‰ 的手續(xù)費 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買棟房子，通 過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 ●其它費用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的 ‰ 收取手續(xù)費 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021 710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備買 棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 ●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費 雙方達成買賣協(xié)議后直接銀行辦理 房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么房屋買賣合同在房產(chǎn)證下來前簽合同要注意什么 2021 710 10:53提問者： hy19900923 |懸賞分： 100|瀏覽次數(shù)： 1431次我家準備 買棟房子，通過中介了解他們的房產(chǎn)證要 5年才發(fā)，簽這樣合同要注意什么？急！在線等！問題補充：更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位能珊佐淘壕快壇易衛(wèi)斷嵌摩筆載蓬拐隱帕冕責(zé)掩潭嗅使孫寨咯墜底拐鮑吧愁浙室敞攬庶暮豪限逾瑩蛾墜鉻撩繡羌洱晰勸宛挺粒務(wù)錦嚇?gòu)D毗莎膛汲喪 參 買賣雙方建立信息溝通渠道 ,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況 ,要求賣方提供合法的證件 ,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 如賣方提供的房屋合法 ,可以上市交易 ,買方可以交納購房定金 (交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序 ),買賣雙方簽訂房屋買賣合同 (或稱房屋買賣契約 )。買賣雙方通過協(xié)商 ,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后 ,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 真實詳盡二手房源 購房必備實用典籍典 全國化業(yè)務(wù)幫您忙 藍岸裝修改變生活。 買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請 ,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后 ,管理部門要查驗有關(guān)證件 ,審查產(chǎn)權(quán) ,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù) ,對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請 ,禁止上市交易。 立契。房地產(chǎn)交易管理 部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象 ,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后 ,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契 ,即大家所俗稱的 “白契 ”。 繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜 ,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后 ,交易材料移送到發(fā)證部門 ,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合 同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù) ,銀行審核買方的資信 ,對雙方欲交易的房屋進行評估 ,以確定買方的貸款額度 ,然后批準買方的貸款 ,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更 ,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后 ,銀行將貸款一次性發(fā)放。 買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款 ,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 下面簡單介紹一下商品房、經(jīng)濟適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過戶程序方面的規(guī)定。 一、商品房交易過戶手續(xù)。 辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來看 ,都是最簡單的 ,但經(jīng)濟活動的復(fù)雜性導(dǎo)致在 實踐過程當中商品房的交易過程及其復(fù)雜 ,涉及到幾類商品房的過戶 ,對賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等 。對買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉(zhuǎn)按揭購買此房的等。上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無法完成 ,有些交易方式是不合法的 ,有些交易不被房屋交易管理部門批準。舉例來說 ,如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同 (前文已有論述 ,請參照 )。如賣方貸款買 房 ,房產(chǎn)證已辦理 ,但抵押未解除 ,賣方自己無力一次性清償銀行貸款 ,不能解除銀行對房屋產(chǎn)權(quán)的抵押 ,因此也不能辦理過戶 。再比如買方欲通過貸款買房 ,但賣方也是通過貸款買的房 ,未還清銀行貸款 ,房屋正處在抵押狀態(tài) ,無法辦理過戶 ,買方也無法申請貸款 ,通過同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意 ,又沒有中介機構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭 (跨行轉(zhuǎn)按揭 ),這種情況也辦不了過戶手續(xù)。根據(jù)市場需求 ,針對類似于第三種情況 ,一些大的房屋中介機構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù) ,以利于買賣雙方的交易能順利進行。 商品房過戶具 體的程序為 : 如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押 ,買方不通過貸款的方式支付房款 ,則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明 ,買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請 ,工作人員核驗身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字 ,然后出具交納稅費的憑證 ,雙方交完相關(guān)稅費后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單 ,一般在若干個工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證 ,有些區(qū)縣對某些類過戶當天即可取證。 (某些區(qū)縣的交易過程有些不同 ,交易時不交稅 ,是在領(lǐng)取房屋所有權(quán) 證時再交納稅費 ,然后才發(fā)證 )。如買方通過貸款方式支付房款 ,則與買賣雙方的過戶無關(guān) ,交易中心不審查雙方房款的支付及流向 ,但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準作為向買方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時 ,房屋交易主管部門將其稱為 “存量私房買賣 ”,交易主管部門收繳的證件有 :1)、房屋所有權(quán)證原件 。2)、房屋買賣合同 。3)、賣方身份證復(fù)印件 (核驗原件 )。4)、買方身份證明 (核驗原件 )。買方是本市個人留存身份證復(fù)印件 ,外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件 ,軍人留存 **復(fù)印件 ,外國人留存護照復(fù)印件及北 京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明 。5)、房屋所有權(quán)證附件 (平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人 )復(fù)印件。 如賣方的房屋未還清銀行貸款 ,房屋所有權(quán)證處在抵押狀態(tài) ,則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式 ,先將賣方的房屋所有權(quán)證解除抵押 ,然后再辦理過戶手續(xù)。 二、已購經(jīng)濟適用房上市交易手續(xù)。 經(jīng)濟適用住房在交易時有一些政策性的限制 ,在五年之內(nèi) (以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準 )是禁止轉(zhuǎn)讓的 ,如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價 ,且買方符合經(jīng)濟適用住房購買資格 ,買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批 ,然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土 地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。已購經(jīng)濟適用住房上市交易管理部門收繳的證件為 :1)、賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售申請確認表》 。2)、買賣雙方提交身份材料 :3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約 。4)、房屋所有權(quán)證 。5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件 (證中無圖的除外、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人 )。6)、買賣雙方合同一式三份。 三、房改房 (含危改房 )的過戶手續(xù)。 房改房又分為成本價、標準價、央產(chǎn)房等類型 ,每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批 ,現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補 交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6%的產(chǎn)權(quán) ,因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán) ,需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過 “在京 **國家機關(guān)住房交易辦公室 ”審批同意后才能上市交易。但出售時還需提交 :房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明。 對于危改回遷房的更名程序大致為 :原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋 ,到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù) ,拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人 ,與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議 ,拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時直接登記在買方名下 。這種過戶程序筆者在前文中提到過 ,應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓 ,因此屬于合法行為。 四、法院查封拍賣房屋的過戶程序。法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協(xié)助執(zhí)行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續(xù) ,登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位 ,則境內(nèi)單位與境外單位不同 ,境內(nèi)單位提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、批準該法人或組織成立的文件 。法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件 ,受托人的身份證原件復(fù)印件 。境外單位 (含港澳臺 )提供 :法人或其他組織的商業(yè)登記證、注 冊證書、批準該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件、受托人的身份證復(fù)印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明 。還應(yīng)提供測繪圖、表。 對于房屋繼承、房屋贈與、房屋分割 (析產(chǎn) )、夫妻更名、已購公房改為商品房、房屋交換、遺失補證登記等手續(xù)問題 ,本文不涉及 ,如有疑問 ,請與本文作者聯(lián)系。本文以北京地區(qū)的房屋交易過戶手續(xù)為例 ,各地的房屋交易管理部門對過戶程序規(guī)定有些不同 ,但基本一致 ,請讀者參考。 房屋買賣合同在房產(chǎn)