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【正文】 ：承包商的后果（罰款、清算、起訴等）：項(xiàng)目總的經(jīng)濟(jì)效益狀況等。 D、合同效果后評(píng)價(jià) 合同效果后評(píng)價(jià)是指在合同 終止后，對(duì)合同效果（合同 簽訂 和知行的利弊得失）進(jìn)行的事后總結(jié)與分析，其主要內(nèi)容有如下三部分。 ① 合同簽訂情況的后評(píng)價(jià) 如合同策劃是否正確，合同條款是否周全，合同風(fēng)險(xiǎn)分析是否全面，合同環(huán)境調(diào)查與合同條件分析是否符合實(shí)際，合同談判中的問題和教訓(xùn)等。 ② 合同執(zhí)行情況的后評(píng)價(jià) 包括合同執(zhí)行效果，合同執(zhí)行監(jiān)督、管理、控制體制，合同執(zhí)行過程中的調(diào)控措施，風(fēng)險(xiǎn)控制措施的效果及利弊等。 ③ 合同管理工作的后評(píng)價(jià) 包括合同控制職能、機(jī)構(gòu)、程序、效果與效率的評(píng)價(jià)，合同執(zhí)行信息系統(tǒng)的效果評(píng)價(jià)，合同條款的合理性分析，索賠處理及 糾紛、爭(zhēng)執(zhí)處理的效果等。 E、項(xiàng)目施工合同控制 施工合同是指項(xiàng)目工程承包合同，施工合同是控制工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資的主服務(wù)方案 21 要憑據(jù)。施工合同控制，是項(xiàng)目合同控制的重要內(nèi)容。 造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)施工合同的控制主要包括如下內(nèi)容。 ① 施工合同的簽訂控制： 通過對(duì)承包方的資格、資信和履行能力進(jìn)行預(yù)審來實(shí)施控制。 施工合同簽約過程的談判控制。使用施工合同示范文本時(shí)，要根據(jù)《合同條件》，逐條與承包方進(jìn)行談判。經(jīng)過談判后，雙方對(duì)施工合同內(nèi)容取得完全一致意見后，才可以正式簽訂施工合同文件。 ② 施工合同的履行控制： 在合同履行中主要進(jìn)行以下控制： 工期控制：按照分月、分階段進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度的檢查；對(duì)影響進(jìn)度 計(jì)劃的因素進(jìn)行分析，查明原因，制定對(duì)策。 質(zhì)量控制 : 檢驗(yàn)工程使用的材料、設(shè)備質(zhì)量；檢驗(yàn)工程使用的半成品及構(gòu)件質(zhì)量；按照合同規(guī)定的程序、規(guī)程，監(jiān)督檢驗(yàn)施工質(zhì)量；按合同規(guī)定的程序，驗(yàn)收隱蔽工程和需要中間驗(yàn)收工程的質(zhì)量；驗(yàn)收單項(xiàng)竣工工程和全部竣工工程的質(zhì)量等。 費(fèi)用控制：嚴(yán)格進(jìn)行合同約定的價(jià)款控制，當(dāng)出現(xiàn)合同約定需變動(dòng)工程價(jià)款的情況時(shí)，對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行調(diào)整；對(duì)預(yù)付工程款進(jìn)行管理（包括批準(zhǔn)和扣還）；對(duì)工程量進(jìn)行已完 工程核實(shí)確認(rèn)，進(jìn)行工程款的結(jié)算和支付；對(duì)變更價(jià)款進(jìn)行確定；對(duì)施工中涉及的其他費(fèi)用（如安全施工方面、專利技術(shù)等涉及的費(fèi)用）進(jìn)行控制；辦理項(xiàng)目的竣工結(jié)算；對(duì)保修金進(jìn)行控制等。 設(shè)計(jì)變更控制：在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，不可避免的將發(fā)生設(shè)計(jì)變更問題，設(shè)計(jì)變更必然起工程索賠，發(fā)包方應(yīng)按程序?qū)嵤﹪?yán)格的控制。 文件檔案控制：項(xiàng)目全部竣工之后，應(yīng)將全部合同文件加以系統(tǒng)管理，建檔保管。在合同的履行過程中，對(duì)合同文件，包括有關(guān)的簽證、記錄、協(xié)議、補(bǔ)充合同、備忘錄、函件、電報(bào)、電傳等文件都應(yīng)做好系統(tǒng)分類，認(rèn)真管理。 索賠控制：只要不 是由于承包方的原因引起的工期延長(zhǎng)和成本增加，對(duì)方都有可能提出索賠要求。因而發(fā)包方必須對(duì)所有的索賠事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。 F、項(xiàng)目物資采購(gòu)合同的履行與控制 材料采購(gòu)合同的履行 ①按約定的標(biāo)的履行合同： 供貨方交付的貨物必須與合同規(guī)定的名稱、品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相服務(wù)方案 22 一致，不得擅自以其他貨物、違約金或賠償金的方式代替履行合同。 ②按合同規(guī)定的期限地點(diǎn)交付貨物： 提前交付貨物，采購(gòu)方可拒絕接受。逾期交付，供貨方應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，采購(gòu)方若不再需要，應(yīng)在接受供貨方交貨通知后 15天內(nèi)通知供貨方。 ③按合 同規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量交付貨物： 對(duì)交付貨物數(shù)量與質(zhì)量應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)，必要時(shí)還須做化學(xué)或物理實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)內(nèi)在質(zhì)量，檢驗(yàn)的結(jié)果作為驗(yàn)收的依據(jù)，由雙方當(dāng)事人簽字。 ④按約定的價(jià)格與結(jié)算條款履行合同義務(wù)。 設(shè)備采購(gòu)合同的履行 ①交付貨物：供貨方按合同規(guī)定，按時(shí)、按質(zhì)、按量的履行供貨義務(wù)，并做好現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)工作，及時(shí)解決有關(guān)設(shè)備技術(shù)質(zhì)量、缺損件補(bǔ)充等工作。 ②驗(yàn)收：采購(gòu)方對(duì)供貨方交貨應(yīng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，依據(jù)合同規(guī)定，對(duì)設(shè)備的質(zhì)量及數(shù)量進(jìn)行核實(shí)檢驗(yàn)，如有異議，應(yīng)及時(shí)與供貨方協(xié)商解決。 ③結(jié)算：采購(gòu)方對(duì)供貨方交付的貨物檢驗(yàn)沒有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)按 合同的規(guī)定及時(shí)付款，如果發(fā)現(xiàn)問題，在供貨方及時(shí)處理達(dá)到合同要求后，也應(yīng)及時(shí)履行付款義務(wù)。 ④違約責(zé)任：在合同履行過程中，任何一方都不應(yīng)借故延遲履約和拒絕履行合同義務(wù)，否則應(yīng)追究違約當(dāng)事人的法律責(zé)任。 成套設(shè)備供應(yīng)合同的履行 設(shè)備成套公司承包的設(shè)備如因自身的原因未能按承包合同規(guī)定的質(zhì)量、數(shù)量、時(shí)間供應(yīng)，而影響項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度的，設(shè)備成套公司要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，設(shè)備成套公司對(duì)承包項(xiàng)目要派駐現(xiàn)場(chǎng)工作組或駐廠員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)成套技術(shù)工作。 G、協(xié)助委托方處理合同索賠事項(xiàng) 主要是控制承包商的索賠與進(jìn)行反索賠。 反索賠控制的任務(wù)：反索賠控制著眼于索賠損失的防止和減少，其基本任務(wù)有如下兩項(xiàng)。 ①反駁對(duì)方不合理的索賠要求，否定或部分否定對(duì)方的索賠要求，盡可能避免或減少索賠損失。 ②防止對(duì)方索賠事項(xiàng)的發(fā)生。 通過有效的合同管理，盡可能防止或避免索賠損失和爭(zhēng)執(zhí)的發(fā)生。 協(xié)助委托方撰寫反索賠報(bào)告等 服務(wù)方案 23 綜上所述，建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤造價(jià)咨詢服務(wù)的重點(diǎn)如下： 根據(jù)合同條款，認(rèn)真做好工程計(jì)量與工程費(fèi)用支付程序的管理工作，使投資控制工作科學(xué)化、規(guī)范化。 按照合同文件所規(guī)定的方法、范圍、內(nèi)容、計(jì)量單位，負(fù)責(zé)工程所有支付項(xiàng)目和各種款項(xiàng)的合 理性、合法性審查。審查施工單位報(bào)送的工作量月進(jìn)度報(bào)表，簽署意見后報(bào)甲方審批。 核實(shí)工程量，進(jìn)行實(shí)物量簽認(rèn)及當(dāng)月材料采購(gòu)單價(jià)的簽認(rèn)。 認(rèn)真做好工程計(jì)量和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予計(jì)量。 嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更，按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理處理索賠與反索賠事件。對(duì)如下原因的變更予以高度重視，進(jìn)行主動(dòng)控制。投資人決策性的改變，如提出新的設(shè)計(jì)變更對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，工程范圍和內(nèi)容發(fā)生變更的；設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)文件和現(xiàn)場(chǎng)情況不符，繪制有錯(cuò)誤，圖紙與說明不一致；承包人由于施工的需要而提出的變更 ，由于材料、設(shè)備供應(yīng)問題而產(chǎn)生的變更；由于當(dāng)前實(shí)際科技水平的限制和當(dāng)?shù)厝肆Σ豢煽咕艿钠茐亩鸬脑O(shè)計(jì)變更的。 施工階段審核施工單位報(bào)送的工程預(yù)算，竣工后全面審核施工單位報(bào)送的工程決算，協(xié)助投資人辦理工程款項(xiàng)撥付事宜。 對(duì)項(xiàng)目中的新增工程、零星工程合同談判，合同條款擬定提供技術(shù)咨詢。 二 、造價(jià)控制大綱及控制措施 造價(jià)確定和控制的重點(diǎn)、難點(diǎn) 分析 工程全過程造價(jià)控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段、建設(shè)實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段，事先主動(dòng)進(jìn)行工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項(xiàng)目建設(shè)的全過 程，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中，為領(lǐng)導(dǎo)層在投資決策、設(shè)計(jì)和施工等過程中做好經(jīng)濟(jì)參謀，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程投資效益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工藝、施工環(huán)境、施工進(jìn)度的不斷變化且相互制約，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，造價(jià)控制難度最大。 服務(wù)方案 24 工程造價(jià) 在 各階段的控制重點(diǎn) 主要在以下幾方面 。 投資決策階段 本階段主要取決于領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn) 略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限，但工程造價(jià)部可以配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包含土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用 (含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等 )等可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過程費(fèi)用，做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主動(dòng)發(fā)揮 “ 經(jīng)濟(jì)參謀 ” 的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。 設(shè)計(jì)階段 在項(xiàng)目作出投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，這也是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。 據(jù)有關(guān)資料分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一 般占建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的 1％左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響度占 75％以上。目前的實(shí)際情況是：設(shè)計(jì)單位及個(gè)人對(duì)工程質(zhì)量負(fù)有明確而重大的責(zé)任。而設(shè)計(jì)保守 (在功能不影響的前提下 )，既可減少工作量，又避免被迫究其責(zé)任。 因此較易產(chǎn)生設(shè)計(jì)保守從而造成了投資浪費(fèi)的情況。 建議可采用限額設(shè)計(jì)。與設(shè)計(jì)單位簽訂限額設(shè)計(jì)責(zé)任書。 工程造價(jià)部具體工作： ① 由工程造價(jià)部短時(shí)間內(nèi)對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案作出經(jīng)濟(jì)估算及評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上理推選最佳的設(shè)計(jì)方案。 ② 確定設(shè)計(jì)方案后，由造價(jià)部根據(jù)相關(guān)資料 (之前我們將盡可能地收集當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)相 關(guān)資料，如以前曾做過的同類項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) )，提出合理的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，供公司與設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)限額時(shí)參考。 ③ 工程造價(jià)部參與圖紙會(huì)審的工作。并對(duì)不影響功能而降低造價(jià)的，提出合理化建議 。 ④ 同時(shí)由于種種原因，還存在著邊設(shè)計(jì)邊施工的現(xiàn)象，甚至施工因質(zhì)量較毛糙，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)更改、聯(lián)系單較多，造成工程造價(jià)人為失控的現(xiàn)象，工程造價(jià)部全過程針對(duì)性地加以監(jiān)控。 建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段 可能會(huì)出現(xiàn)的情況： 所選單位并非真正的最低報(bào)價(jià)單位或選中報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌 補(bǔ)的單位。 (容易引起扯皮而影響工期及造價(jià)失控 ) 服務(wù)方案 25 招投標(biāo)文件、合同文件等不夠嚴(yán)密、明確，在今后結(jié)算時(shí)造成扯皮或給施工單位鉆孔子。 工程造價(jià)部的工作重點(diǎn)： ① 參與施工招、投標(biāo)文件的編制及招投標(biāo)的組織管理。 ② 編制合適的施工預(yù)算標(biāo)底 (或工程量清單 )。 ③ 詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書。詳細(xì)列出各投標(biāo)書中存在的明顯低于市場(chǎng)價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書中不明確內(nèi)容。在詢標(biāo)時(shí)明確優(yōu)惠條件及今后結(jié)算口徑，并詳細(xì)了解投標(biāo)單位漏項(xiàng)及明顯低于市場(chǎng)價(jià)項(xiàng)目的彌補(bǔ)方式或消化途徑 (否則，可能成為造價(jià)控制的隱患 )。在此基礎(chǔ)上 推 薦真 正低價(jià)并可行的中標(biāo)單位。 上述工作本應(yīng)由招標(biāo)時(shí)的評(píng)標(biāo)專家組評(píng)審?fù)瓿?，但目前的專家組均未能真正發(fā)揮其評(píng)審作用，且通常在如此短時(shí)間內(nèi)對(duì)每個(gè)投標(biāo)報(bào)價(jià)作出正確合理的評(píng)價(jià)也不現(xiàn)實(shí)。 ④ 參與招標(biāo)答疑時(shí)盡可能明確今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包項(xiàng)目及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，減少索賠隱患。 ⑤ 參與合同談判與施工合同經(jīng)濟(jì)條款的