【正文】 土地就沒(méi)有了地產(chǎn)，如此大量的土地供應(yīng)，必然造成價(jià)格方面的巨大變化，這就要求估價(jià)人員緊跟市場(chǎng)步伐，多實(shí)踐，多交流。市場(chǎng)變化表明，不同的市場(chǎng)類(lèi)型和程度，其供需雙方的市場(chǎng)行為講有所不同，從而直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。因此，要正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格，首先要了解地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和基本特征，分析地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求機(jī)器動(dòng)態(tài)關(guān)系，把握地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，只有這樣，才能正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格。（2）產(chǎn)權(quán)對(duì)地產(chǎn)估價(jià)的影響目前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要有土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，土地他項(xiàng)權(quán)主要有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。不同的權(quán)利將給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)不同的收益，從而會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)格。在實(shí)際的土地估價(jià)中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到一些新問(wèn)題新情況，這時(shí)候我們一般是集體討論解決。下面就是一個(gè)典型的案例。xxxx市由于近年來(lái)的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)，xxxx縣的土地交易越來(lái)越多，由于產(chǎn)權(quán)的不同也就增加了估價(jià)的復(fù)雜性，市郊區(qū)有一宗集體建設(shè)用地，該宗地所有權(quán)人為某村農(nóng)民集體（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲集體），使用權(quán)人為某建材公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）。1995年雙方簽訂租賃協(xié)議，乙公司租用該宗地30年，租金于簽訂合同時(shí)一次性付清，實(shí)際用途為工業(yè)。合同同時(shí)規(guī)定，如遇國(guó)家征用該土地，甲集體對(duì)乙公司進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。XX年，由于該區(qū)大面積土地整合，乙公司不能再繼續(xù)使用該宗土地，雙方協(xié)商補(bǔ)償問(wèn)題。由于協(xié)議中沒(méi)有明確寫(xiě)明補(bǔ)償?shù)木唧w辦法，所以在具體補(bǔ)償金額上產(chǎn)生了分歧。于是雙方?jīng)Q定共同委托評(píng)估公司對(duì)該宗土地剩余年期的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。集體建設(shè)用地與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)類(lèi)型不同，雖然國(guó)有土地的交易案例很多，但無(wú)法直接選用，集體建設(shè)用地根本找不到交易案例，無(wú)論采用何種估價(jià)方法對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估，資料的采集上都比較困難。經(jīng)過(guò)大家商議，同意用如下的估價(jià)技術(shù)路線：通過(guò)對(duì)該地區(qū)國(guó)有土地進(jìn)行評(píng)估，了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行減價(jià)修正，再進(jìn)行年期修正得出估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。有些經(jīng)驗(yàn)是在課本上無(wú)法學(xué)習(xí)到的，實(shí)踐的過(guò)程也是課本無(wú)法代替的，合格的估價(jià)師需要實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的累積，充實(shí)自己，從而讓自己不斷的進(jìn)步。（3）區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響xxxx市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速?gòu)亩a(chǎn)生了不少熱門(mén)的板塊，如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等，聚焦了市場(chǎng)上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項(xiàng)目的展開(kāi)使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化，也就帶動(dòng)了其價(jià)格的變化。如何能客觀的進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)就要求估價(jià)人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和其空間結(jié)構(gòu)，運(yùn)用正確的估價(jià)方法對(duì)待估地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行判斷。二、估價(jià)方法在實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)與應(yīng)用土地估價(jià)的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。估價(jià)師要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和用途等情況選擇不同估價(jià)方法，估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類(lèi)型和市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。估價(jià)方法的選擇和估價(jià)的準(zhǔn)確性對(duì)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。這就要求我們估價(jià)人員在實(shí)踐中不斷的學(xué)習(xí)研究，找到最適合的途徑，準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)。xxx市的土地市場(chǎng)建立較早也比較發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制比較完善，各種交易案例較多，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料較完整，從而提高了估價(jià)的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中我們采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的情況較多。下面簡(jiǎn)單說(shuō)明這幾種方法實(shí)踐中會(huì)遇到的問(wèn)題及難點(diǎn)。市場(chǎng)比較法在實(shí)踐中如能采用此方法是為最好，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力強(qiáng)，容易讓他人接受。此法需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。適用于有著發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點(diǎn)在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師前輩學(xué)習(xí)，以及自己點(diǎn)點(diǎn)滴滴的實(shí)踐積累。成本逼近法經(jīng)常用在新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、無(wú)交易案例的地區(qū)等。難點(diǎn)是土地取得費(fèi)用的構(gòu)成。書(shū)本中對(duì)有些地方具體規(guī)定是介紹不到的，例如：配套費(fèi)一般分為大配套費(fèi)和小配套費(fèi)。xxx價(jià)房地字[1996]第312號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxxx市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計(jì)[1996]第618號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxx市建設(shè)項(xiàng)目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中，對(duì)大配套費(fèi)的內(nèi)容、范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均作了嚴(yán)格的界定，這部分費(fèi)用一般包含在土地使用權(quán)價(jià)值中，如果在開(kāi)發(fā)成本中再度考慮，則造成重復(fù)計(jì)算，加大了開(kāi)發(fā)成本，使估價(jià)結(jié)果偏高。小配套設(shè)施費(fèi)指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)等，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這部分費(fèi)用各專(zhuān)業(yè)部門(mén)均有明確的收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的最新收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。這就要求我們估價(jià)人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價(jià)相關(guān)文件的出臺(tái)及變化?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，首先要當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括土地級(jí)別圖，土地級(jí)別表，基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系等，在實(shí)地踏勘過(guò)程中，要認(rèn)真仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，在與待估地塊因素進(jìn)行修正。難點(diǎn)主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制土地估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，土地估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣，土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。本人從實(shí)際的工作感受到土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)土地估價(jià)師在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)實(shí)事求是，執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的地價(jià)政策，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。土地估價(jià)提供評(píng)估中介服務(wù)，其估價(jià)關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價(jià)人員不能為了一些私利，把法律及職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價(jià)，這既喪失了我們作為估價(jià)師的良心也違反了法律，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，整個(gè)估價(jià)行業(yè)都會(huì)失去誠(chéng)信，到時(shí)我們的估價(jià)工作都有失去的可能。抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在本人實(shí)際工作中抵押估價(jià)是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價(jià)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，其對(duì)我們估價(jià)師的工作有著重要的指導(dǎo)作用。（1） 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)我們?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價(jià)人員對(duì)其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價(jià)中主要對(duì)其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進(jìn)行分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確的確定其抵押價(jià)值。（2） 證載用途與實(shí)踐用途不符這我們經(jīng)常會(huì)遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避要更為嚴(yán)格，仔細(xì)檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來(lái)龍去脈，并在出具報(bào)告時(shí)予以說(shuō)明。（3）抵押物優(yōu)先受償估價(jià)人員要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值有準(zhǔn)確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費(fèi)用等，都需要估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)果是要充分考慮的因素。估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)在估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)原則、估價(jià)方法使用不恰當(dāng)以及估價(jià)對(duì)象各種因素的描述不準(zhǔn)確、比較實(shí)例的選擇、可比因素的確定、計(jì)算的錯(cuò)誤等都會(huì)產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)充分重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。就像我們公司一樣，建立了報(bào)告逐級(jí)審核制度，遇到新問(wèn)題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?？偠灾恋毓纼r(jià)在我國(guó)是一個(gè)新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價(jià)人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)實(shí)踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，肩負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，共創(chuàng)估價(jià)行業(yè)的美好明天。僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導(dǎo)和同事的無(wú)私幫助！參考文獻(xiàn)1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價(jià)實(shí)用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，XX年5月第一版，2．胡存智，《土地估價(jià)理論與方法》，地質(zhì)出版社，XX年6月第二版，3．洪亞敏、馮長(zhǎng)春，《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》，地質(zhì)出版社，XX年6月第二版，4．胡存智，《土地估價(jià)法律法規(guī)實(shí)用手冊(cè)》，地質(zhì)出版社，XX年6月第二版，5. 周寅康、《房地產(chǎn)估價(jià)》，東南大學(xué)出版設(shè)，XX年1月第一版