【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 報(bào)告，致使估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過程存在邏輯錯(cuò)誤以及相關(guān)數(shù)據(jù)的取值依據(jù)不強(qiáng)等，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)出具一些不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。（4）所謂“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系” 干預(yù)帶來風(fēng)險(xiǎn)。隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)來源的不斷擴(kuò)大，估價(jià)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)上要跟很多相關(guān)單位來往密切。比如相關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系打招呼、開條子”刻意要求抬高或壓低評(píng)估價(jià)格，這些干預(yù)在我看來對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)壓力很大，相對(duì)來說面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，土地估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)有的是可控的，有的是不可控的。政策風(fēng)險(xiǎn)不可控，這就要求我們只有通過不斷學(xué)習(xí)，認(rèn)真的判斷來降低不可控風(fēng)險(xiǎn)來臨的可能性；對(duì)于可控風(fēng)險(xiǎn)，可以通過估價(jià)人員的努力和估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)各項(xiàng)管理制度的完善和管理，對(duì)可控風(fēng)險(xiǎn)加以有效控制和防范。四、行業(yè)發(fā)展及對(duì)土地估價(jià)人員的要求我國的土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展與西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，雖然起步較晚，但是發(fā)展較快。由于發(fā)展較快，使得土地估價(jià)領(lǐng)域的法律、法規(guī)和制度都不是很完善，再加上我國現(xiàn)存的估價(jià)理論和方法都是在國外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國的實(shí)際情況而形成的，這都導(dǎo)致我國的土地估價(jià)存在好多特點(diǎn)。所以我認(rèn)為要想實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展，這就需要我們行業(yè)的大量專家要全面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)我國的土地制度和狀況進(jìn)行土地估價(jià)技術(shù)方面的創(chuàng)新，要再深入研究土地估價(jià)技術(shù)，拓展土地估價(jià)技術(shù)方法，來滿足不斷增加和變化的土地估價(jià)業(yè)務(wù)需要?；谝陨嫌^點(diǎn)，要做一名合格的、有發(fā)展的土地估價(jià)師不是一件容易的事情。這就要求我們土地估價(jià)人員平時(shí)在做估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，不能一貫的套用規(guī)范格式，要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)與復(fù)雜情況，靈活運(yùn)用已有的估價(jià)理論與方法，注意培養(yǎng)自己掌握與土地估價(jià)相關(guān)的知識(shí)，使自己具備有解決問題的一定能力；再者,估價(jià)人員在專注于具體業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)的同時(shí)，為了適應(yīng)行業(yè)及公司的發(fā)展,還要培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、誠信服務(wù)的綜合執(zhí)業(yè)能力，只有這樣我們才能做一名合格的、有發(fā)展的土地估價(jià)師。第二篇：土地估價(jià)師實(shí)踐總結(jié)一專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告周**** 湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司 425000摘要：估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問題。關(guān)鍵詞：估價(jià)依據(jù) 估價(jià)方法 估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正文：“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明?！边@句名言出自朱熹《朱子語類》，大意是理解得越清楚，實(shí)踐就越扎實(shí)；實(shí)踐越扎實(shí)，認(rèn)識(shí)就會(huì)更加清晰。土地評(píng)估行業(yè)也是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價(jià)師，最重要的是要積累估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)，這一經(jīng)驗(yàn)需要在工作過程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過估價(jià)師考試的那些實(shí)例題目。同時(shí)還需要對(duì)國家出臺(tái)的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)?？傊?，估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，無論房屋估價(jià)還是土地估價(jià)，前人的經(jīng)驗(yàn)都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價(jià)師考試之后的專業(yè)實(shí)踐過程中，我學(xué)到了許多考試中無法深刻體會(huì)到的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，下面現(xiàn)就專業(yè)實(shí)踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)分三部分做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。第一部分 專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司是成立于XX年，注冊(cè)資金100萬元，現(xiàn)有國家注冊(cè)土地估價(jià)師11人，為省注一級(jí)資質(zhì)，是湖南省具備全省范圍內(nèi)從業(yè)能力的13家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)之一。公司經(jīng)營范圍：土地評(píng)估、土地經(jīng)營中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)咨詢服務(wù)等。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評(píng)估。（2）土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估，以估價(jià)值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。（3）土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過戶評(píng)估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。（4）市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價(jià)成果使用超過34年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。二、工作流程：工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、沉淀存檔八個(gè)階段。第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景：隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于XX年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（2）1992年4月27日國家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》。（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》（建房[1995]152號(hào)）。（4）《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。（2）業(yè)務(wù)來源上存在競(jìng)爭(zhēng)，部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司，各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)理論考試，會(huì)給出評(píng)估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計(jì)算地價(jià)，但實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝[基準(zhǔn)地價(jià)（1177?！苉）k1ｋ2ｋ3177。開發(fā)程度修正幅度]k4（其中式中： k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和）。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。（2）假設(shè)開發(fā)法。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià)售樓總價(jià)開發(fā)總費(fèi)用專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息利潤稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。（3）成本逼近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費(fèi)用）。（4）市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地