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【正文】 預(yù)售的商品房建設(shè)。 (4) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合 同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。 2什么是住宅使用說明書？ 答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，“住宅使用說明書”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 2上海地區(qū)個(gè)人購買房需繳納哪些稅費(fèi)？ 答：個(gè)人購買房地產(chǎn)需繳下列稅費(fèi)： 39 (1) 個(gè)人購 買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，按房屋買價(jià)的 %繳納契稅； (2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內(nèi)新購進(jìn)住房的可以比照交換，如新購住房價(jià)格高于出售所購公有住房收入的，按差價(jià)部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價(jià)萬分之三稅率交納印花稅； (4) 個(gè)人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價(jià)的萬分之八支付交易手續(xù)費(fèi)； (6) 個(gè)人購買外銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交 價(jià)的千分之五支付交易手續(xù)費(fèi)。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門辦理契稅的納稅申報(bào)。未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，可處 1萬元以下的罰款。 對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 2購房人在購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé) 任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房價(jià)，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 (1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍； 40 (2) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建 筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的 1995 年 517 號文《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。 (2) 因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實(shí)際勘測的技術(shù)誤差原因， 造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。 (3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 41 (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房 地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。屋面漏水保修期不得低于 3年。 新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： (1) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保 證健康生活； (6) 相對能夠承受的房價(jià)； (7) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值； (2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價(jià)相對較低，或房價(jià)的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； 42 (7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）； (8) 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； (9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； (10) 良好（出色）的物業(yè)管理； (11) 合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）； (12) 新穎的建材設(shè)備等。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； (6) 親朋好友往來是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。 消費(fèi)者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 是否在繁華 地段或投資熱點(diǎn)區(qū)域； (2) 交通是否便利； (3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； (4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； (5) 有無大量空置土地有待開發(fā)； (6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點(diǎn)（如原名剎、原墓地等）； (7) 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。 43 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求 高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。 由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。 3影響房價(jià)的其他因素有哪些？ 答：對房價(jià)會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。 社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭 規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進(jìn)而影響房價(jià)的上升或下降。 經(jīng)濟(jì)因素，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會導(dǎo)致住房需求增加，引起房價(jià)上漲，反之則房價(jià)會趨于平緩甚至下跌。 政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會影響房價(jià)的漲落。 3一次性付款和分期付款各有什么利弊？ 答：購房者在購房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)， 購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價(jià)優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。 分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的 30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以 44 緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購 房總額。同時(shí)購房者也可以對工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。但分期付款有時(shí)無疑等同于超前消費(fèi)，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。 3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？ 答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進(jìn)行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違 約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。 銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關(guān)系，購房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長，還可利用銀行對售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同 時(shí)將購房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。 3怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款？ 答：只要是繳存公積金的職工，在購房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過 10 萬元，同時(shí)不得超過所購房款的 70%。 對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公 積金貸款不夠的購房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比 45 公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對于當(dāng)前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。 購買現(xiàn)房好還是期房好？ 答：當(dāng)購房者對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)查研究，準(zhǔn)備實(shí)施自己的購房行為時(shí)，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房的選擇。 購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。購 房者在購房前可以對所購房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的了解，可將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對照比較。由于是現(xiàn)房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，可避免購買期房可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，具有較大的安全性。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。此外，購房者對該物業(yè)的合法性 、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也比較方便。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時(shí)，如果發(fā)展商設(shè)計(jì)沒有前瞻性的話，房型、規(guī)劃可能已經(jīng)落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。 購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購買期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經(jīng)驗(yàn)和較高的判斷