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【正文】 免責(zé)時(shí)間封口，在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任時(shí)，可以按標(biāo)準(zhǔn)合同的第 1 種方式進(jìn)行約定，如果能將逾期時(shí)間分段，賠償金額逐段提高（逾期第 2 個(gè)月比逾期第 1個(gè)月的賠償高）就更好了，同時(shí)要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。 購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對(duì)不同方式付款的購房人的賠償是不同的，購房人 可以參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！彼阋幌伦约焊犊罘绞较碌倪`約金比例是否合適，貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。 筆者在此提醒購房人的是，如果出現(xiàn)購房人可以選擇退房的 情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補(bǔ)購房人的損失，至少會(huì)賠進(jìn)合同印花稅和辦理貸款時(shí)發(fā)生的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，因此筆者建議購房人最好能在約定中加上一句話：“買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由出賣人據(jù)實(shí)賠償?！? 如果購房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，最好自行約定第 2 種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時(shí)，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過合同約定的交房時(shí)間多少日，購房人也可選擇退房，退 房的具體方式可參照標(biāo)準(zhǔn)合同第九條第 1 種方式進(jìn)行約定。 如何面對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)“變臉兒” 沙盤中原來矮個(gè)兒的樓房交付時(shí)長高了；原來挺大的樓距變小了??目前在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)大量期房在交付時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)“變臉兒”的情況，并由此引發(fā)爭(zhēng)議和糾紛，有的甚至演義成群眾的集會(huì)示威和流血沖突，如何減少這種爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為一方面政府、媒體、房地產(chǎn)商要改變過去的宣傳方式，另一方面購房人應(yīng)在購房前仔細(xì)考查，在簽合同時(shí)多加留意。 期房在交付時(shí)“變臉兒”的原因很多，其中有兩種情況，需引起買房人特別注意： 第一種：房地產(chǎn)商隨意更改沙盤 這種情況，換句話說房地產(chǎn)商根本就沒有更改規(guī)劃，而是更改了賣樓時(shí)讓業(yè)主看到的沙盤，筆者在 2021 年擔(dān)任《北京青年報(bào)》優(yōu)秀樓盤評(píng)選評(píng)委時(shí)走訪過北京 50 多個(gè)參選樓盤，就發(fā)現(xiàn)過類似問題。有的房地產(chǎn)商會(huì)在賣哪座樓時(shí)就把哪座樓在沙盤上長高，把它前面的樓降低，還有的沙盤做得不成比例，把綠地在沙盤上放大，再有就是一些配套建筑在沙盤上不 反映。當(dāng)期房交付時(shí)，購房人再也找不到沙盤了，雖覺得不一樣了，可起訴又無法舉證。政府文件雖要求房地產(chǎn)商更改規(guī)劃必須征得受影響的業(yè)主同意，但在這種情況下，由于房 地產(chǎn)商根本沒更改規(guī)劃，做虛假廣告和展示根本永遠(yuǎn)不可能征得受影響的業(yè)主同意。 ● 購房人如何應(yīng)對(duì) 面對(duì)第一種情況，購房人首先要學(xué)會(huì)看沙盤，您無法確定您所面對(duì)的房地產(chǎn)商是否是奸商，但您一定要明白能做房地產(chǎn)商的都不會(huì)是傻瓜，當(dāng)您看到您所買樓房前還有一個(gè)建筑時(shí)，不要只拿眼睛看沙盤模型的高矮，而且要用嘴問，用腦子想，如果那個(gè)位置很好，而且也有條件蓋高樓，房地產(chǎn)商為什么不蓋高樓呢？如果小區(qū)是獨(dú)立供暖或二次供水，購房人就要在沙盤上找找鍋爐房、水泵房在哪？如果沒有肯定會(huì)在哪冒出來，同樣道理，配電室、垃圾樓、地下 車庫的出口一定有它該有的位置，買樓時(shí)不注意，收樓時(shí)就有可能發(fā)現(xiàn)窗戶對(duì)著垃圾樓、 變電器、地下車庫出口，入住后就有可能要整天面對(duì)垃圾的臭味、電磁波的干擾、汽車出入的噪音。 購房人除了學(xué)會(huì)看沙盤外，還要學(xué)會(huì)看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖及附件，爭(zhēng)取將標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖列入合同附件一，并事先就有思想準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商不肯寫進(jìn)合同的廣告、沙盤所反映的情況都是假的。 對(duì)于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)：這些承諾房地產(chǎn)商最多能保證提 供建筑，而是否真的會(huì)開辦還要取決有沒有開這些機(jī)構(gòu)的人愿來，如果沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機(jī)構(gòu)直接承諾，對(duì)房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無不要信其有。 對(duì)小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院的，購房人最好在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚醫(yī)院太平間、急診室的門朝哪開，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有人入住后才發(fā)現(xiàn)自己家的窗戶正對(duì)醫(yī)院太平間，也有人入住后發(fā)現(xiàn)自己的家門口離太平間門口非常近，這事讓誰趕上恐怕都會(huì)別扭一輩子。還有就是要注意一下自己小區(qū)附近有沒有什么精神病康復(fù)中心、戒毒所之類的設(shè)施，將來會(huì)不會(huì)建設(shè)輕鐵等。 第二種：地被轉(zhuǎn)手換了新“主” 目前北 京房地產(chǎn)商拿到土地兩年不開發(fā)，政府要收回，同時(shí)也允許土地再轉(zhuǎn)讓，由于很 多小區(qū)是分期開發(fā)，前面幾期開發(fā)后，房地產(chǎn)商沒錢了，只能把土地轉(zhuǎn)手，或者覺得賣地比自己蓋樓省事又不耽誤掙錢還不冒風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)就把地轉(zhuǎn)手了，甚至不排除房地產(chǎn)商另外注冊(cè)一家公司，自己把土地轉(zhuǎn)給自己，接手的要夠本一定要讓土地出更高效益，要達(dá)到這個(gè)目的只有增加容積率，而對(duì)于容積率的增加，政府即可多收土地出讓金，又能解決更多人的居住問題，在北京市沒有一個(gè)統(tǒng)一的容積率限制的情況下，只要符合不影響采光的規(guī)定，規(guī)劃部門通常都會(huì)批準(zhǔn)。由于“新”的發(fā)展商和原來 購房的業(yè)主不存在買賣關(guān)系，當(dāng)然他們也不需要業(yè)主的同意，對(duì)規(guī)劃部門來講，他們是報(bào)新的規(guī)劃，而不是改變規(guī)劃，規(guī)劃部門批他們也沒什么錯(cuò)。 ● 購房人如何應(yīng)對(duì) 面對(duì)第二種情況，購房人能做的不多，細(xì)心的購房人都會(huì)發(fā)現(xiàn)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的“說明”上寫著：“當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷或部分任務(wù)撤銷后，本《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件相應(yīng)撤銷。” 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項(xiàng)”上寫著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，購房人最好能事先考 慮清楚為買樓前沒有建筑或低建筑的房子而多付錢是否值得，在香港買海邊上的房都不敢保證永遠(yuǎn)無遮擋，政府一填海，眼前的海景就可能變成樓房。筆者認(rèn)為政府應(yīng)準(zhǔn)確向老百姓說明對(duì)于城市規(guī)劃，購房人的權(quán)利是什么，政府的權(quán)力 是什么，通過文件去規(guī)范根本規(guī)范不了的事情，其結(jié)果往往適得其反。 防范還得從合同入手 購房人在有了對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，要做好防范還是要從合同入手，合同第十條“關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”正是購房人和房地產(chǎn)商關(guān)于小區(qū)整體規(guī)劃、購房人所買住房自用部分設(shè)計(jì)及共有建筑分?jǐn)偛课辉O(shè)計(jì)三個(gè)方面的約定。 《 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！北本┦姓@條關(guān)于變更規(guī)劃條件的規(guī)定顯然是把征得受影響的預(yù)購人同意放在了取得規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的前面，可遺憾的是北京市國土房管局在修訂的合同示范文本時(shí)，仍然維持了原合同范本第十條中的“經(jīng)規(guī)劃 部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、??出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人”的文字條款，購房人可按北京市的規(guī)定要求 房地產(chǎn)商對(duì)此前后順序進(jìn)行調(diào)整。 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人?！钡瑯恿钊诉z憾的是建設(shè)部在此文件后出臺(tái)的合同示范文本在第十條表述時(shí)卻變成了：“經(jīng)規(guī) 劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人：（ 1） 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；??”這兩種表述有著本質(zhì)的不同，合同示范文本的表述為房地產(chǎn)商需要通知購房人提供了前提條件，房地產(chǎn)商如果以設(shè)計(jì)變更沒有影響到購房人所購商品房質(zhì)量或使用功能為理由，替自己不通知購房人進(jìn)行狡辯，誰是誰非只能由法官進(jìn)行裁決。因此筆者強(qiáng)烈建議購房人將合同第十條的表述參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定進(jìn)行修改， 至少要?jiǎng)澋簟皩?dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的”這句話。 合同示范文本第十條關(guān)于設(shè)計(jì)的變更實(shí)際還包括著共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏鼏栴}，北京市在 2021年 2月 1日 開始使用的合同示范文本中本來加進(jìn)了一條關(guān)于共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定：“出賣人預(yù)售商品房后，變更共有建筑分?jǐn)偛课坏?，?yīng)當(dāng)在變更之日起＿＿＿日內(nèi)， 書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏约坝纱艘鸬姆績(jī)r(jià)款的變更。出賣人未在上述 約定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議?！钡捎凇侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十五條規(guī)定了“共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改”而取消了。購房人雖可以按規(guī)定堅(jiān)持共用建筑面積的分?jǐn)偤灱s后不能更改，但筆者也確實(shí)想不出在設(shè)計(jì)變更時(shí)怎樣保證共用建筑面積的分?jǐn)偛粫?huì)發(fā)生任何變化，因此筆者建議購房人最好在合同第十條的空 行中除加進(jìn)綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計(jì)變更問題外最好也加進(jìn)“共有建筑分?jǐn)偛课话l(fā)生變更”的情況。 關(guān)于合同第十條，筆者最后要提醒購房注意的有兩點(diǎn)： 1. 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》也好，合同示范文本也好，雖然都有“ 10 日內(nèi)，書面通知買受人”的表述和購房人接到通知后如何做的表述，卻沒有房地產(chǎn)商不通知怎么辦的說法，購房人遇到房地產(chǎn)商不通知時(shí)往往束手無策，盡管購房人可以通過打官司主張因?qū)Ψ? 違約要求賠償，可結(jié)果確是不確定的，如果房地產(chǎn)商辨稱他們的做法沒有給購房人帶來具體損失，這種說法又得到法官 認(rèn)同，即使法院判房地產(chǎn)商違約，但對(duì)購房人沒有賠償或賠償很小，購房人會(huì)不會(huì)愿意做這種得不償失的努力呢？因此，購房人最好和房地產(chǎn)商在合同中約定，房地產(chǎn)商如果不按合同約定進(jìn)行通知，購房人可以選擇解除合同，不解除合同的，房地產(chǎn)商最少要賠償什么？ 2. 在合同中最好能明確退款時(shí)給付利息的具體利率數(shù)字，而避免使用“銀行貸款利率”這種不具體的文字，因?yàn)殂y行貸款利率可有多種解釋，房地產(chǎn)商到時(shí)可能會(huì)解釋成“建筑施工貸款利率”或“美金貸款利率”等等當(dāng)時(shí)比較低的貸款利率。并注意在該條最后的空行中約定清楚支付利息的起息日 和補(bǔ)上一句“買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣人支付的利息時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與利息的差額部分由出賣人據(jù)實(shí)賠償?！? 房屋交接 您的責(zé)任是什么？ 房屋交付是買房過程中最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是極易出現(xiàn)問題產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)。購房人要避免在房屋交付時(shí)出現(xiàn)麻煩、房地產(chǎn)商或物業(yè)公司侵害自己的合法權(quán)益，特別要注意明確房屋 交接時(shí)雙方的責(zé)任。 合同第十一條是講房屋的交接，它和合同第八條即有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商“交”的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件主要為合同第八條中約定的《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)技 術(shù)報(bào)告書》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對(duì)住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，購房人有權(quán)拒絕“接”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購房人原因影響交付的處理方法。 由于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產(chǎn)商自己印制，如果房地產(chǎn)商的頭腦沒有毛病的話，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檫t印或不印“兩書”而影響交房，合同第十一條的實(shí)際意義是在對(duì)購房人的責(zé)任進(jìn)行約定。因此購房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認(rèn)為主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1． 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品 房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的 7 日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！痹撘?guī)定清楚地寫明了房地產(chǎn)商交房時(shí)要具備什么條件、要向購房人提供什么文件、以及房地產(chǎn)商 如何通知購房人收房，因此，購房人要避免和房地產(chǎn)商在合同中做出與該規(guī)定不同的約定。如果約定“由于買受人原因，未能按期交付”的處理方法就一定要注意“原因”盡可能具體細(xì)化，比如因購房人沒有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫明原因或?qū)懣梢宰尫康禺a(chǎn)商任意擴(kuò)大的原因。 2．在明確原因的基礎(chǔ)上，最好能寫明“除購房人逾期付款的原因外，房地產(chǎn)商以任何其它理由拒絕將購房人所購房屋的鑰匙直接交給購房人，逾期交付的責(zé)任完全由房地產(chǎn)商承擔(dān)?！边@句話雖然看著多此一舉，但對(duì)目前房地產(chǎn)商在交房時(shí)因購房人拒絕繳納各種房屋買賣合同約定以外的費(fèi)用而不給鑰匙的情況，寫上總比不寫好。 3．購房人首先要明白：由于購房人的原因，房屋沒有