【正文】 因此購房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認(rèn)為主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1． 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品 房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。 合同示范文本第十條關(guān)于設(shè)計(jì)的變更實(shí)際還包括著共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏鼏栴}，北京市在 2021年 2月 1日 開始使用的合同示范文本中本來加進(jìn)了一條關(guān)于共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定：“出賣人預(yù)售商品房后，變更共有建筑分?jǐn)偛课坏?，?yīng)當(dāng)在變更之日起＿＿＿日內(nèi)， 書面通知買受人。 對于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個基本認(rèn)識：這些承諾房地產(chǎn)商最多能保證提 供建筑，而是否真的會開辦還要取決有沒有開這些機(jī)構(gòu)的人愿來，如果沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機(jī)構(gòu)直接承諾，對房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無不要信其有。 “因材料供應(yīng)延誤”，這屬于房地產(chǎn)商向材料供應(yīng) 商索賠的問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房人來承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后 15 日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售登記。 合同第七條寫明是購房人逾期付款的違約責(zé)任，購房人除要小心房地產(chǎn)商把不是購房人的責(zé)任推到購房人身上，還應(yīng)爭取減輕自己的賠償，給自己留些后路。 公積金貸款由于是政策性貸款，相對來講利息最低，由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納 的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴(yán)格限制?！边@句話，并明確約定退房情況下房地產(chǎn)商付給利息的具體利率，寧愿交房時可能會吃點(diǎn)虧，也最好在合同上寫上一個 明確的百分比（比如簽合同時人民幣的商業(yè)貸款利率），以免事后不必要的爭拗。盡管外墻只有一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積，但對磚結(jié)構(gòu)的 房子來說，底層的墻體面積厚，上層的墻體面積薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內(nèi)使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內(nèi)建筑面積，把角的單元比夾在中間的單元套內(nèi)使用面積也會小一些。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動場地等等。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。 還有一種情況，就是“尾房”。 “現(xiàn)定名”“暫定名”非真名 購房人要注意對合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱。 北京目前的商品房已取消“內(nèi)銷房”和“外銷房”之分、“內(nèi)銷外租房”也不復(fù)存在，外 地人買房的限制也已取消，但市場上在銷售的新房并非統(tǒng)一成了一種形式，購房人不要輕信房地產(chǎn)商說的什么“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”，而應(yīng)通過和房地產(chǎn)商約定合同第一條，了解 土地是“劃撥”還是“出讓”取得，確認(rèn)自己所買房屋的性質(zhì)。 購房人在合同中被稱作買受人，購房人在填寫合同前最好事先想清楚用誰的名字購買。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。房地產(chǎn)商對沒寫進(jìn)合同的 售樓人員的承諾通常也會推得一干二凈。集體購房簽約需要集體的團(tuán)結(jié)，不能自說自話；也不 能排除房地產(chǎn)商會收買集體購房的談判代表；同時談判代表的素質(zhì)和談判水平?jīng)Q定著所有參與者的命運(yùn)。目前的簽約方式主要有以下 3 種： 一、聘請律師幫助自己去簽合同 這就是目前一些人呼吁的所謂的向國外學(xué)習(xí)：購房合同由雙方的代理律師簽訂，而不是由當(dāng)事人直接簽訂。通俗地講，購房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中凡是不愿寫進(jìn)合同的都是“欺騙”更現(xiàn)實(shí)一些。 針對上述情況，筆者根據(jù)近年北京最新的政策變化重新撰寫了自己對簽訂購房合同的體會，希望能將自己的實(shí)踐和研究告訴購房人：購房合同示范文本每一條內(nèi)容說的是什么？約定的目的是什么？如何約定對購房人更有利？ 筆者希望通過本文能幫助未簽合同的購房人在簽訂購房合同前先對合同要表達(dá)的真實(shí)意思有一個基本了解，同時也希望能幫助已簽合同的人能夠更清楚自己簽的合同，哪條對自己有利，哪條對自己無利，避免將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛時打無準(zhǔn)備之仗，把時間和金錢用在能 爭取到的權(quán)利上，避免浪費(fèi)不必要的精力和時間去爭取無法爭取到的利益?！??即使沒有這類提示，筆者到目前為止還沒有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消”。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千萬別以為房地產(chǎn)商交給您的房子一定會和您看 到的樣板間一樣高，一樣大。 當(dāng)然，如果您自己簽約感到困難，沒時間，沒精力，但有經(jīng)濟(jì)能力請一個專業(yè)律師，那么請律師代自己簽約是個不錯的選擇。 因此，筆者認(rèn)為，對一個普通購房人來講，更實(shí)際的是從合同范本本身入手，就對自己權(quán)益影響最大和自己最關(guān)心的問題爭取和房地產(chǎn)商協(xié)商達(dá)成一致，面面俱到或過高要求往往會影響談判氣氛和談判結(jié)果?！狈駝t，購房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續(xù)牽著鼻子走了。 購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達(dá)到自己的要求。根據(jù)這種情況，筆者認(rèn)為合同上還是把夫妻雙方的名字都寫上更保險一些。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過“出讓” 或“轉(zhuǎn)讓”得來，就是這里所說的“大產(chǎn)權(quán)”。 別被所謂“現(xiàn)房”蒙 了 在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢？不一定！ 按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。 購房人還需要注意的是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 容積率和綠地率 購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。房地產(chǎn)商的做法不僅使購房人要為增加的看不清的公攤面積補(bǔ)交購房款，還要長年為其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供暖費(fèi)等各種費(fèi)用，可以說這個莫名其妙的花銷要伴隨購房人一生。 誤差處理方法怎樣約定 由于合同示范文本第五條寫明：根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 付款期限的學(xué)問 付款期限與購房人利益直接相關(guān)，筆者建議購房人不論是一次性付款還是分期付款，最好在該條中將第一次付款的時間約定為“合同在政府做完備案登記后 ____天內(nèi)”。 擔(dān)保是怎么一回事 貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。出賣人應(yīng)在買受人提出書面申請 30 日內(nèi)，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。 在北京，目前沒有“商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件”，約定“經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格”則往往會給房地產(chǎn)商鉆空子，筆者建議購房人在約定第 ____種條件時不要選這兩條，而是自己約定第 5 種條件，即“達(dá)到合同第十三條和第十四條及補(bǔ)充協(xié)議第＿ _條的約定要求”。 如何面對規(guī)劃、設(shè)計(jì)“變臉兒” 沙盤中原來矮個兒的樓房交付時長高了；原來挺大的樓距變小了??目前在本市房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)大量期房在交付時規(guī)劃、設(shè)計(jì)“變臉兒”的情況，并由此引發(fā)爭議和糾紛，有的甚至演義成群眾的集會示威和流血沖突，如何減少這種爭議，筆者認(rèn)為一方面政府、媒體、房地產(chǎn)商要改變過去的宣傳方式，另一方面購房人應(yīng)在購房前仔細(xì)考查，在簽合同時多加留意。 《 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。并注意在該條最后的空行中約定清楚支付利息的起息日 和補(bǔ)上一句“買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣人支付的利息時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與利息的差額部分由出賣人據(jù)實(shí)賠償。 3．購房人首先要明白：由于購房人的原因，房屋沒有。購房人雖可以按規(guī)定堅(jiān)持共用建筑面積的分?jǐn)偤灱s后不能更改，但筆者也確實(shí)想不出在設(shè)計(jì)變更時怎樣保證共用建筑面積的分?jǐn)偛粫l(fā)生任何變化，因此筆者建議購房人最好在合同第十條的空 行中除加進(jìn)綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計(jì)變更問題外最好也加進(jìn)“共有建筑分?jǐn)偛课话l(fā)生變更”的情況。筆者認(rèn)為政府應(yīng)準(zhǔn)確向老百姓說明對于城市規(guī)劃，購房人的權(quán)利是什么，政府的權(quán)力 是什么，通過文件去規(guī)范根本規(guī)范不了的事情，其結(jié)果往往適得其反。 筆者在此提醒購房人的是，如果出現(xiàn)購房人可以選擇退房的 情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補(bǔ)購房人的損失，至少會賠進(jìn)合同印花稅和辦理貸款時發(fā)生的律師費(fèi)、保險費(fèi)等費(fèi)用，因此筆者建議購房人最好能在約定中加上一句話：“買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣人支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由出賣人據(jù)實(shí)賠償。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。 最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十三條寫明：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。貼息貸款房地產(chǎn)商通常都愿接受，但需要銀行和住房資金管理中心及貸款擔(dān)保中心三家 都同意才行。分期付款有兩種情況：一種是購房人自己將房款分期付給房地產(chǎn)商；另一種情況是首期購房人直接付給房地產(chǎn)商，余款通過貸款由銀行付給房地產(chǎn)商，購房人分期向銀行還貸，在這種情況下，對房地產(chǎn)商來講，付款是分兩期，購房人辦下貸款，實(shí)際等于向房地產(chǎn)商已付清全款。 筆者在這里特別提醒購房人注意的是：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價，是增加面積透明度的一種計(jì)算單價的方法，絕不代表按套內(nèi)建筑面積計(jì)價，購房人就沒有購買公攤面積。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的 綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。 為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購房人通過內(nèi)部認(rèn)購有時確實(shí)能省些錢，但風(fēng)險也比較大，如果房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人付的定金有可能會打水漂。如果土地抵押了，購房人應(yīng)和房地產(chǎn)商就解除抵押的時間進(jìn)行約定，明確房屋交付時，房地產(chǎn)商如果不能解除抵押應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。 第三種解釋：買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。國土房管局去年 11 月曾發(fā)過一個 1024 號通知，通知中說：“夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方不具備成為業(yè)主委員會委員的資格。處理這種糾紛只能靠“法”而不能靠“理”，人們只要不違反法律的事情都可以做，對房地產(chǎn)商如此，對購房人也如此。購房人要想主張退回定金并得到法院支持，首先要能證明不能簽約“是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，做到這一點(diǎn)，顯然并不容易。如果房地產(chǎn)商不接受 購房人的要求，購房人能做的只有不買這個房地產(chǎn)商的房。 從目前整個社會法律環(huán)境看，購房人簽一個滿意的合同并不能保證事后若有糾紛會有滿意的處理結(jié)果，收房后打官司還要另外付費(fèi)請律師，也不能完全排除個別缺乏 職業(yè)道德的律師兩面吃和不懂房地產(chǎn)的律師濫竽充數(shù)的情況?！庇靡夥浅：茫珗?zhí)行起來基本沒有約束力。”“房地產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無做出任何保證，亦不 負(fù)任何責(zé)任。 小心購房第一陷阱 － 虛假廣告、沙盤、樣板間 樓書、廣告可視為要約，但不會自動成為合同的一部分；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致，但執(zhí)行起來難，購房人一定要正確認(rèn)識廣告、沙盤和樣板間的作用。筆者不否認(rèn)《廣告法》對虛假廣告的限制作用，但更希望 購房人能明白以下幾個問題： 《廣告法》屬于行政法，它只是規(guī)定了對做虛假廣告的處罰標(biāo)準(zhǔn)，而無法規(guī)定做虛假廣告的對受虛假廣告欺騙人的具體賠償，也就是說，工商管理部門打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告，國家可以收到罰款，但購房人無法得到賠款。原因是： 香港買房通過律師樓，國外則多是通過經(jīng)紀(jì)人。我感到很驚 訝：合同達(dá)成一致了，還有什么理由退定金呢？為了防范風(fēng)險，筆者建議參加集體購房的購房人對代表的委托應(yīng)限定權(quán)限，委托代表進(jìn)行談判，把最終決定簽字權(quán)留給自己。 “定金”難退 售樓人員過去會用建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》游說購房人付出定金，今后售樓人員還會用《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對購房人進(jìn)行繳納定金的游說。 房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補(bǔ)充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。合同備案后，房屋交付前，購房人想換名字，需購房人和房地產(chǎn)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費(fèi)，同樣需要房地產(chǎn)商的同意。 第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講發(fā)展 商的大，購房人的小。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常