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【正文】 發(fā)展本項(xiàng)目須做出怎樣的改動以應(yīng)對有關(guān)競爭？ xxxxxxxx 有限公司 22 投資本項(xiàng)目的收支預(yù)測及有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益分析。 二、服務(wù)內(nèi)容 通過對上海商業(yè)市場及本項(xiàng)目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分： 項(xiàng)目前期進(jìn)展情況分析及調(diào)研方式確定 在探討本項(xiàng)目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項(xiàng)目進(jìn)行之籌備工作及事 務(wù)，有關(guān)分析之要點(diǎn)將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據(jù)本項(xiàng)目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學(xué)的調(diào)研方法。 市場調(diào)研分析 市場調(diào)研分析的目的是從不同的層面對上海市及本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行比較分析，以確保項(xiàng)目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準(zhǔn)確。 市場調(diào)研分析 為了了解上海市黃浦區(qū)地域目前和未來相關(guān)的商業(yè)物業(yè)市場情況將進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面： 地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、公共工 程建設(shè)、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢 xxxxxxxx 有限公司 23 商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等 人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費(fèi)狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理等 零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃 各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構(gòu)成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務(wù)水平、營銷策略等 各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實(shí) 力、合作條件、發(fā)展計劃、物業(yè)需求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等 本項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者 根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。 相關(guān)案例分析 乙方將選取數(shù)個相關(guān)的案例進(jìn)行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗(yàn)。 xxxxxxxx 有限公司 24 案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構(gòu)布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種配比上的經(jīng)驗(yàn)，供本項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展提供參考。 SWOT 分析 在區(qū)域分析及市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會及 風(fēng)險進(jìn)行分析，并在項(xiàng)目實(shí)施前全面考慮這些因素，以確保項(xiàng)目的成功開發(fā)。 本項(xiàng)目市場競爭分析 ? 競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ? 相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目上海市場供應(yīng)狀況分析 ? 本類型市場租售狀況分析 可比性市場分析 可比性市場界定 可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析 可比性市場價格分析 可比性市場租售狀況分析 ? 項(xiàng)目規(guī)模比較分析 ? 環(huán)境景觀比較分析 xxxxxxxx 有限公司 25 ? 建筑風(fēng)格比較分析 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析 ? 配套設(shè)施比較分析 3. 業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析 根據(jù)競爭項(xiàng)目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目 標(biāo)市場的特征，結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標(biāo)在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項(xiàng)目。 ?評估本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項(xiàng)目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補(bǔ)的定位。 ?具體研究主要競爭項(xiàng)目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項(xiàng)目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認(rèn)發(fā)展機(jī)會。 ?整理目前正在或即將在上海發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標(biāo)準(zhǔn)及租約期等，可清晰評估、把握本項(xiàng)目所要確定 的業(yè)種項(xiàng)目比例。 分析發(fā)展本項(xiàng)目主要目標(biāo)市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關(guān)市場之性質(zhì)及重要性。 xxxxxxxx 有限公司 26 ?本地消費(fèi)客層：根據(jù)前往競爭項(xiàng)目的方便程度及距離識別發(fā)展項(xiàng)目的商圈范圍。另有關(guān)會影響本項(xiàng)目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府?dāng)?shù)據(jù)評估。 ?外來消費(fèi)客層：評估外來消費(fèi)人群的概況（如客流來源、消費(fèi)群體比例、旅游消費(fèi)周期、消費(fèi)熱點(diǎn)等）可得知此市場大概的經(jīng)濟(jì)帶動能力。 根據(jù)上述分析結(jié)果，研擬本案最適合之兩個開發(fā)方案， 并形成調(diào)研定位中期報告初稿（需有財務(wù)分析）。為落實(shí)本案之開發(fā)目標(biāo)符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下： ?整體策略方針及結(jié)構(gòu) ?市場定位 ?經(jīng)營主題 ?目標(biāo)市場 ?商業(yè)開發(fā)策略 ?業(yè)態(tài)業(yè)種組合 ?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃 ?主力目標(biāo)客戶鎖定 xxxxxxxx 有限公司 27 消費(fèi)者市場調(diào)查 該部分調(diào)查以主流消費(fèi)客層為基礎(chǔ)擴(kuò)展進(jìn)行消費(fèi)者市場調(diào)查，以深入了解消費(fèi)期望，以及測試研擬方案的可行性。 問卷調(diào)查： 在附近和上海市黃浦區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項(xiàng)目定位關(guān)聯(lián)的場所進(jìn)行截?fù)艋蛉霊粼L問（詳情待定），可測試及論證有關(guān)目標(biāo)市場的設(shè)定、本項(xiàng)目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括： 市場調(diào)查確實(shí)的樣本數(shù)目及訪問地點(diǎn)有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。 目標(biāo)客戶調(diào)查 為取得更具資料性及詳盡的回應(yīng)，乙方建議進(jìn)行座談會討論。乙方建議針對目標(biāo)客戶進(jìn)行 1 至 2 組的座談會。 座談會討論可讓我們廣泛了解目標(biāo)客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下： ?他們對該發(fā)展項(xiàng)目的意見 ?該發(fā)展項(xiàng)目是否能配合他們未來的業(yè)務(wù)擴(kuò)展計劃 ?他們要求的單位面積 xxxxxxxx 有限公司 28 ?對租 /售模式的建議 ?有關(guān)配套、車位、機(jī)電設(shè)施方面的主要要求 ?討論題目方案由乙方負(fù)責(zé)籌備。 財務(wù)分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，進(jìn)行財務(wù)可行性研究，以具體分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項(xiàng)目采用的不同商品組合方案進(jìn)行多項(xiàng)分析，包括： ?營運(yùn)收益及支出評估 ?營運(yùn)額預(yù)測 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 凈現(xiàn)值 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 內(nèi)部回報率 ?敏感性分析 最終定位方案的確定 根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對研擬本案 最適合之兩個開發(fā)方案進(jìn)行調(diào)整，建議如何從實(shí)質(zhì)角度選擇本項(xiàng)目最優(yōu)方案。所有提交方案均需仔細(xì)研究，以確定其是否切合實(shí)際及在商業(yè)的層面上是否可行 。完成調(diào)研定位終期報告。 附件 2： xxxxxxxx 有限公司 29 乙方招商策劃代理階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 一、工作目標(biāo) 通過制定合適策略，以最有利的條件及在最短時間內(nèi)，覓得最能符合建議商品組合及市場定位要求的合適租戶。過程包括運(yùn)作過程招商推廣、開幕前期宣傳服務(wù)、招商實(shí)務(wù)策劃、對目標(biāo)租戶應(yīng)采用的策略等，并通過對商業(yè)條款的洽談吸引商家入駐，最終令本項(xiàng)目取得良好的營銷績效。