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【正文】 權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 住宅比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 銷售狀況權(quán)重 (銷售率 ) 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格 (元 /平方米 ) 本項(xiàng)目住宅銷售平均標(biāo)準(zhǔn)基價(jià) (元 /平方米 ) 黌門公館 4916 90% 4425 摩卡 .筑 4651 60% 2791 伊頓社區(qū) 5213 90% 4691 240% 11907 4961 備注：各項(xiàng)目銷售進(jìn)度系調(diào)查估計(jì)。 根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合以上結(jié)果， 建議本住宅物業(yè)當(dāng)前銷售單價(jià)為每平方米 4900 元 (2021年 8 月 ) 本物業(yè)銷售期間銷售單價(jià)確定 根據(jù)成都市場(chǎng)的情況， 設(shè)定本住宅物業(yè)年銷售價(jià)格上漲幅度為 6%，則本物業(yè)銷售期間銷售單價(jià)為每平方米 5200 元。 二 )裙樓 物業(yè)租賃單價(jià)確定 一層 租賃單價(jià)確定 鑒于 本 項(xiàng)目一樓周邊人氣較差，商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)規(guī)劃一般，結(jié)合本項(xiàng)目周邊門面租賃情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一樓租賃平均單價(jià)為每平方米 160 元。 考慮到近幾年成都類似物業(yè)租賃情況 ， 以及計(jì)算的方便， 設(shè)定 其 以后各年的 租賃價(jià)格 不再上浮 (下同 )。 本物業(yè)可類比 門面租賃 情況 項(xiàng)目名稱 位置 每平方米租金 備注 氣象大廈一樓門面 氣象學(xué)院 139 元 處于大學(xué)路與人民南路交匯處，人氣一般， 規(guī)劃 較差。 黌門公館一樓鋪面 一環(huán)路內(nèi)國(guó)學(xué)巷 240 元 緊鄰漿洗街商區(qū)，處華西商圈繁華的商業(yè)地帶，人 氣濃厚。 待估物業(yè) 錦江大橋府南河邊，臨氣象學(xué)院 臨人民南路，人氣較差，商業(yè)不發(fā)達(dá)，規(guī)劃一般。 二至四層租賃單價(jià)的確定 根據(jù)本項(xiàng)目裙樓的規(guī)劃現(xiàn)狀和市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)二至四層租賃單價(jià)每平方米分別為 140元、 130 元和 120 元。 三 )辦公物業(yè)租賃單價(jià)確定 辦公物業(yè)租賃單價(jià)由市場(chǎng)比較法求得，其求取過程如下： 比較實(shí)例選擇 為確定辦公物業(yè)租賃價(jià)格，根據(jù)替代原則，選取三個(gè)處于同一物業(yè) 供需圈層的比較實(shí) 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 12 頁(yè) 共 68 頁(yè) 匯通大廈及新增用地項(xiàng)目競(jìng) 買 價(jià)格測(cè)算報(bào)告 例。通過對(duì)成都市人民南路兩邊純寫字樓租賃市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)選擇實(shí)例進(jìn)行剔除后，取得下列三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例： 項(xiàng)目名稱 待估物業(yè) 案例 A 案例 B 案例 C 匯通大廈 川信大廈 城市之心 威斯頓聯(lián)邦 位置 人民南路二段 1 號(hào) 人民南路二段 18 號(hào) 人民南路一段 18 號(hào) 成都領(lǐng)事館路 2 號(hào) 項(xiàng)目類型 純寫字樓 純寫字樓 純寫字樓 純寫字樓 總樓層 35 層 38 層 25 層 23 層 停車位 地下約 220 個(gè) 地下 148 個(gè) 地下 180 個(gè)，地面 100個(gè) 近 300 個(gè) 建筑結(jié)構(gòu) 框筒結(jié)構(gòu) 框架式 框架式 框架式 建成時(shí)間 待建 1999 年 2021 年 2021 年 建筑面積 約 萬平方米 (地上 ) 65749 平方米 52021 平方米 54191 平方米 標(biāo)準(zhǔn)面積 待定 179 至 470平方米 至 1555 平方米 90 至 1500平方米 物業(yè)公司 待定 四川川信物業(yè)管理有限公司 成都奧萊物業(yè)服務(wù)有限公司 威斯頓物業(yè)管理 (香港 )公司 消防 自動(dòng)噴淋，煙感系統(tǒng) 自動(dòng)消防系統(tǒng)，各層配備有 自動(dòng)噴淋裝置、煙溫感探測(cè) 器、應(yīng)急燈 自動(dòng)噴淋，煙感系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 電梯 13 部多快， 裙樓 扶梯 2 部 ， 2 部觀光 電梯 6 臺(tái)三菱、 2 臺(tái) LG 豪華 6 部客梯、 1 部消防電梯 DOVER 8 部，裙樓扶梯 8 部 空調(diào) 特靈空調(diào) 美國(guó)約克智能冷暖空調(diào)，每 座次配備美國(guó)霍尼維爾溫控 調(diào)節(jié)器，可任意調(diào)節(jié)室溫 全中央空調(diào)，電制冷 分層式空調(diào) 通訊設(shè)施 待定 (設(shè)定為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ) 國(guó) ATamp。T 智能綜合布線系統(tǒng)， 每 12 平米設(shè)置一個(gè)信息點(diǎn) 光纖和進(jìn)口 6 類綜合布線 電話，采用 lucent公司綜合 布線 裝修情況 待定 (設(shè)定為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ) 中高等裝修 高級(jí)地磚、乳膠漆墻面、屋 頂扣板 中高等裝修 比較因素選擇 根據(jù)待估 物業(yè)以租賃形 式交易 的實(shí)際情況，其比較因素的選擇定為交易情況、交易期日、區(qū)域因素 和 個(gè)別因素。 其中，區(qū)域因素 設(shè) 定為商服繁華、道路通達(dá)度、公交便捷度、公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量，個(gè)別因數(shù) 設(shè) 定為建筑年代、面積、建筑結(jié)構(gòu)、硬件狀況、物業(yè)管理 。 比較因數(shù)條件說明 將以上 比較實(shí)例 與待估宗地進(jìn)行分析比較，并作具體的因數(shù)條件說明 。 比較因數(shù) 待估物業(yè) 案例 A 案例 B 案例 C 交易情況 正常，設(shè)定為現(xiàn)房 正常 正常 正常 交易期日 設(shè)定為近期 近期 近期 近期 商服繁華 商服繁華好 商服繁華較好 商服繁華很好 商服繁華較好 道 路通達(dá)度 臨人民南路 臨人民南路、紅照壁街 臨人民南路、西御街 臨人民南路、領(lǐng)事館路 公交便捷度 距公交站點(diǎn) 500 米左右 距公交站點(diǎn) 500 米左右 距公交站點(diǎn) 200 米左右，公 交線路多 緊臨公交站點(diǎn)，公交線路一般 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 13 頁(yè) 共 68 頁(yè) 匯通大廈及新增用地項(xiàng)目競(jìng) 買 價(jià)格測(cè)算報(bào)告 公用設(shè)施 距各類公用設(shè)施 較近，質(zhì)量?jī)?yōu) 距各類公用設(shè)施較近， 質(zhì)量較優(yōu) 距各類公用設(shè)施很近， 質(zhì)量很優(yōu) 距各類公用設(shè)施較近，質(zhì)量較優(yōu) 環(huán)境質(zhì)量 很優(yōu) 較好 一般 較好 建筑年代 待建 1999 年 2021 年 2021 年 面積 面積適中 面積適中 面積適中 面積適中 建筑結(jié)構(gòu) 框筒結(jié)構(gòu) 框架式 框架式 框架式 硬件狀況 設(shè)定為 甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí) 物業(yè)管理 設(shè)定為知名品牌物業(yè) 四川川信物業(yè)管理有限公司 成都奧萊物業(yè)服務(wù)有限公司 威斯頓物業(yè)管理 (香港 )有限公司 比較因數(shù)條件指數(shù) 因數(shù) 待估物業(yè) 案例 A 案例 B 案例 C 交易情況 100 100 110 100 交易期日 100 100 100 100 區(qū)域因數(shù) 商服繁華 100 105 110 105 道路通達(dá)度 100 105 105 105 公交便捷度 100 100 110 100 公用設(shè)施 100 103 105 103 環(huán)境質(zhì)量 100 97 95 97 修正系數(shù) 合計(jì) 100 110 125 110 個(gè)別因數(shù) 建筑年代 100 96 97 98 面積 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 硬件狀況 100 100 100 105 物業(yè)管理 100 95 100 100 修正系數(shù) 合計(jì) 100 91 97 103 比較因數(shù)修正 分析 項(xiàng)目 案例 A 案例 B 案例 C 實(shí)際租賃價(jià)格 100 元 100 元 130 元 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易期日修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/110 100/125 100/110 個(gè)別因素修正 100/91 100/97 100/103 修正后 比準(zhǔn) 租賃價(jià)格 100 元 82 元 115 元 備注：案例 A 的租賃價(jià)格為每租賃面積 95 元，折算為建筑面積約為 100元。 待估物業(yè)租賃比準(zhǔn)價(jià)格 待估物業(yè)租賃比準(zhǔn)價(jià)格＝ (案例 A 比準(zhǔn)租賃價(jià)格 +案例 B 比準(zhǔn)租賃價(jià)格 +案例 C 比準(zhǔn)租賃價(jià)格 )247。 3 ＝ (100 元 /平方米＋ 82 元 /平方米＋ 115 元 /平方米 )247。 3 ＝ 99 元 /平方米 因此，根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合以上結(jié)果，建議辦公物業(yè)租賃單價(jià)為 每月 每建筑平方米 100 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 14 頁(yè) 共 68 頁(yè) 匯通大廈及新增用地項(xiàng)目競(jìng) 買 價(jià)格測(cè)算報(bào)告 元，且考慮到近幾年成都類似物業(yè)租賃情況，以及計(jì)算的方便，設(shè)定其以后各年的租賃價(jià)格不再上浮。 四 )車位 物業(yè) 租賃單價(jià)確定 根據(jù)替代原則，選取三個(gè)處于同一物業(yè)供需圈層的比較實(shí)例。通過對(duì)成都市人民南路兩邊純寫字樓租賃市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)選擇實(shí)例進(jìn)行剔除后，取得川信大廈、城市之心和威斯頓聯(lián)邦三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例，其每個(gè)車位每月租賃價(jià)格分別為 400 至 500 元、 400至 450 元、 350 至 450 元。根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合比較實(shí)例租賃價(jià)格，建議本物業(yè)每個(gè)車位租賃價(jià)格為每月 400 元。 五 )物業(yè)租售單價(jià)匯總一覽表 項(xiàng)目名稱 租售面積 (平方米 或個(gè) ) 每平方米銷售單價(jià)或月租賃單價(jià) 備注 住宅 部分 18584 5200 元 設(shè)定在銷售期內(nèi)價(jià)格不變。 裙樓一層 部分 5261 160 元 設(shè)定在租賃期內(nèi)租賃價(jià)格不變。 裙樓二層 部分 4815 140 元 同上 。 裙樓三層 部分 5307 130 元 同上 。 裙樓四層 部分 5307 120 元 同上 。 辦公樓部分 34003 100 元 同 上 。 車位 部分 360 400 元 同上 。 (十 )測(cè)算過程 一 )測(cè)算 估價(jià)對(duì)象 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值＝銷售部分物業(yè)的凈銷售收入＋租賃部分物業(yè)的收益價(jià)格 ＝銷售部分物業(yè)的銷售收入－銷售稅費(fèi)＋租賃部分物業(yè)的收益價(jià)格 確定開發(fā)完成后 銷售部分物業(yè) 的凈收入 銷售物業(yè)為匯通大廈二區(qū)的 22 套住宅 4584 平方米和新增地塊待建大廈的公寓 14000平方米，銷售時(shí)間為 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的 第二年，銷售價(jià)格為每平方米 5200 元。 經(jīng)計(jì)算，開發(fā)完成后該部分物業(yè)的銷售凈收入為 億元。其計(jì)算表格及過程如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 (億元 ) 備注 ① 銷售收入 ② 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅的 7%。 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3%。 交易印花稅 銷售收入的 %。 副食品調(diào)控基金 銷售收入的 %。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 15 頁(yè) 共 68 頁(yè) 匯通大廈及新增用地項(xiàng)目競(jìng) 買 價(jià)格測(cè)算報(bào)告 ③ 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 3%計(jì)算。 ④ 銷售凈 收入 ④ =① ② ③。 確定開發(fā)完成后租賃部分物業(yè)的收益價(jià)格 【 1】 確定年租金總收入 租賃物業(yè)包括裙樓 一層 5261 平方米、二層 4815 平方米、三層 5307 平方米、四層 5307平方米和辦公樓部分 34003 平方米及 360 個(gè)車位 ，租賃時(shí)間自開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的第二年開始，預(yù)計(jì)裙樓一層每平方米每月的租金為 160 元、二層為 140 元、三層為 130 元、四層為 120元， 辦公樓每平方米每月的租金預(yù)計(jì)為 100 元，車位每個(gè)每月租金為 400 元。 預(yù)計(jì)裙樓一至四層第二年空置率為 40%、第三年為 30%、第四年為 20%，自第五年起以后每年空置率將穩(wěn)定在 10%；預(yù)計(jì)辦公樓第二年空置率為 50%、第三年為 20%、第四年為 15%，自第五年起以后每年空置率將穩(wěn)定在 5%；預(yù)計(jì)車位第二年空置率為 60%、第三年為 15%、第四年為 10%，自第五年起以后每年空置率將穩(wěn)定在 5%。 經(jīng)計(jì)算，第二年該部分物業(yè)的年租金收入為 億元，第三年為 億元，第四年為 億元，自第五年起以后每年為 億元。其計(jì)算表格及過程如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 細(xì)項(xiàng) 年租金收入情況 單位 :億元 第一年 第二年 第三年 第四年 自第五年起以后每年 1 裙樓 部分 一層 二層 三