【導(dǎo)讀】機電工業(yè)園區(qū)可行性研究報告

　　

【正文】 境保護法規(guī)及標準 （ 1）法律、法規(guī) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（ 98）國務(wù)院 253 號 （ 2）環(huán)境保護有關(guān)標準 《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 （ GB38382021） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 （ GB309693） 《污水綜合排放標準》 （ GB898796） 項目建設(shè)和生產(chǎn)運營對環(huán)境的影響 項目施工期建對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚 塵，施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。本項目建成后將采用燃氣或電能，不設(shè)置燃煤或燃油 36 鍋爐，基本上無空氣污染，只有少量生產(chǎn)廢氣、生活污水及生活垃圾。 環(huán)境的保護措施 （ 1）本項目屬綠色產(chǎn)業(yè)園，入園企業(yè)均需做環(huán)境評價，拒絕嚴重污染環(huán)境的企業(yè)入園。入園企業(yè)在實驗及生產(chǎn)過程中，均需對有輕微環(huán)境污染的項目（工業(yè)廢氣、廢 水、噪音等）做出處理和防止后再實施。園區(qū)內(nèi)將采用燃氣或電能，不設(shè)置燃煤或燃油鍋爐，廚房油煙塵將采用負壓集中排煙道，基本上無空氣污染。 在施工過程中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加隔音降噪裝置；采用噴水降塵，場內(nèi)運輸?shù)缆愤M行硬化，在出入口設(shè)沖洗槽，在施工現(xiàn)場設(shè)置污水沉淀池，對市政道路的污染及時派專人打掃并沖洗。 （ 2）廢氣處理 對于標準廠房內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)生廢氣的地方，在設(shè)計中考慮機械通風排氣措施，以滿足車間衛(wèi)生要求。 （ 3）廢水處理 本項目園區(qū)排水擬采用分流制排水系統(tǒng)。根據(jù)雨污分流的原則分別設(shè)置園區(qū)雨水管網(wǎng)和園區(qū)污水管網(wǎng) 。園區(qū)內(nèi)的清下水、生活污水及生產(chǎn)污水根據(jù)清污分流的原則采用分流制排水系統(tǒng)。排出的生活污水經(jīng)處理后，與生產(chǎn)污水和并一起排入園區(qū)污水處理網(wǎng)管，達標后統(tǒng)一排放。清下水直接排入園區(qū)雨水管網(wǎng)。 本項目生活糞便污水排入化糞池，經(jīng)初級處理達到二級排放標準后排入市政排水管道。 37 （ 4）廢渣及處理 廢渣主要是生活垃圾和廢棄紙張等，擬設(shè)置垃圾箱將其集中分類堆放然后交環(huán)衛(wèi)部門處理。 （ 5）噪音及處理 本項目噪音主要源于各類機電設(shè)備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪音。盡量將產(chǎn)生噪聲、振動的設(shè)備用房布置在較為隱蔽的部位，在設(shè)備選型時選用低噪音設(shè)備， 并配降噪裝置，以減少對環(huán)境的影響。 消防 設(shè)計依據(jù) （ 1）《中華人民共和國消防法 》 1998 年 9 月 1 日施行 （ 2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2021 版 ) （ 3）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090（ 1997 版） （ 4）《汽車庫、修車房、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006997 消防措施 本項目按《工業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定進行分區(qū)處理。建筑周圍均有環(huán)形車道，應(yīng)保持消防通道暢通。在公共區(qū)域設(shè)置自動 噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設(shè)立防火栓等消防設(shè)施。室內(nèi)消火栓消防用水量為 15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為 2 小時，一次火災(zāi)滅火用水量為 108m3。室內(nèi)消火栓布置按規(guī)范要求應(yīng)布置在易于取用的地方，室外消防用水量為 25L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為 3 小時，一 38 次火災(zāi)需水量 270 m3。室外消防用水量由市政給水管網(wǎng)供給，按規(guī)范要求在建筑物四周設(shè)置室外地上式消火栓。 勞動安全及保護 （ 1）在總平面布置上，各建筑物之間按規(guī)范要求留有足夠的間距，道路呈環(huán)形通道，滿足消防和車輛運行等方面要求。 （ 2）成立保安部， 一天 24 小時安排保安值班，保證工業(yè)園生產(chǎn)經(jīng)營秩序和業(yè)主的利益。 （ 3）本項目各建筑物均按規(guī)范規(guī)定作防雷設(shè)計。按二級防雷接地考慮，層面設(shè)避雷針，其引下極及接地裝置均可利用建筑框架鋼筋，接地電阻 ≤ 歐。 （ 4）電器設(shè)備外殼，配線穿管以及電器安裝支架等均作接零保護。檢修照明電壓不高于 12V，以確保操作人員和檢修人員不致發(fā)生觸電事故。 （ 5）對全體員工定期組織進行健康檢查，建立健康檔案，加強職工的衛(wèi)生保健。 節(jié)能 設(shè)計依據(jù) （ 1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》 （ 1998 年 1 月 1 日執(zhí)行） （ 2）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3485） （ 3）《評價企業(yè)和利用熱技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3486） （ 4）《評價企業(yè)和利用水技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB7119） 39 節(jié)能措施 工業(yè)園具體采用以下節(jié)能措施： （ 1）配電設(shè)計選用節(jié)能變配電設(shè)備、節(jié)能設(shè)備和照明燈具，減少耗電。 （ 2）建筑物設(shè)計應(yīng)盡量滿足通風、采光要求，合理配置設(shè)備和燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機容量。公用部分需安裝光控或聲控開關(guān)。 （ 3）加強節(jié)能的宣傳、檢查和計量管理。加強自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。將節(jié)能工作納入物業(yè)管理，強化專業(yè)管理和企業(yè)管理相結(jié)合。 10 組織管理及勞動定員 組織管理 為了保證本項目的順利實施，由 園置業(yè)有限公司負責組建專門的“機電工業(yè)園 區(qū) 項目管理分公司”，負責該項目的建設(shè)管理、招商及運行管理。“機電工業(yè)園項目管理分公司”實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，公司內(nèi)設(shè)“一室四部”：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、人力資源部、計劃財務(wù)部、安全服務(wù)部。 （ 1）總經(jīng)理辦公室：負責項目及未來園區(qū)管理的綜合材料及有關(guān)文件，政策研究、信息交流、文件管理、后勤服務(wù)，上下聯(lián)絡(luò)及接待工作。 （ 2）市場開發(fā)管理部：負責制定市場開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)劃年度實施方案， 40 并組織實施，負責市場開發(fā)及管理，以及規(guī)劃和項目建議建議書的編制、招商引資和宣傳工作。 （ 3）人力資源部：負責制定公司人力資源開發(fā)戰(zhàn)略和年度人力資源培訓(xùn)計劃，進行人事勞資管理、檔案管理，考察選拔人才等工作。 （ 4）計劃財務(wù)部：負責制定公司財務(wù)管理、核算和審計辦法，制定年度公司計劃，審定投資計劃，監(jiān)督投資使用情況，負責籌集項目建設(shè)資金。 （ 5）安全服務(wù)部：負責工業(yè)園各項服務(wù)、保衛(wèi)、安全 工作及保潔工作。 圖 101 項目管理組織機構(gòu)圖 董事會 總經(jīng)理 市場開發(fā)部 總經(jīng)理辦公室 服務(wù)保安部 計劃財務(wù)部 人力資源部 41 勞動定員 本項目投入運營后，須配備工作人員 68 人，主要負責園區(qū)管理及安全、環(huán)衛(wèi)工作等。公司將實行全員聘任制，進行年度考核競崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才，所有人員需培訓(xùn)合格后，方能上崗。人員具體分配見表 101。 11 建設(shè)進度 本項目工業(yè)園規(guī)劃分二期進行建設(shè)，建設(shè)工期預(yù)計 2 年，在建設(shè)期內(nèi)需完成準備、項目審批、地質(zhì)勘探、設(shè)計、建筑施工、裝修及設(shè)備安裝、配套工程等工作。工程進度見表 111。 表 101 勞動定員表 序號 崗位名稱 人數(shù) 一 行政管理人員 1 總經(jīng)理 2 副總經(jīng)理 3 其它行政管理人員 二 園區(qū)管理人員 1 輔助設(shè)施管理人員 2 保安人員 3 保潔綠化人員 三 合計 表 111 工程進度表 序號 時間 項目內(nèi)容 第 年 第 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目可行性論證、審批及設(shè)計 2 工程、設(shè)備招標及訂購 3 土地平整 4 一期基礎(chǔ)及其他工程等 5 一期土建工程 6 一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 42 7 二期基礎(chǔ)及其他工程等 8 二期土建工程 9 二期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 10 投入使用 12 投資估算及資金來源 建設(shè)投資估算 估算說明 （ 1）本項目生產(chǎn)廠房等建筑面積共為 m2，其建筑費用按平均單位面積綜合造價 元 / m2 估算。其中，用于銷售部分的建筑面積占 %，用于出租和自用部分的建筑面積占 %。 （ 2）室外工程、供水、排水及消防、弱電系統(tǒng)等工程費用根據(jù)本項目實際工程量估算。 （ 3）本項目征地約 畝按 萬元 /畝估算征地費用。 （ 4）項目地勘費用按 元 /平方米測算、設(shè)計費用按 元 /平方米測算、監(jiān)理費用按 元 /平方米測算。 （ 5）本項目基本預(yù)備費按工程費用的 %估算。 建設(shè)期利息 本項目所需投資全部由企業(yè)自籌。建設(shè)期無借款利息。 項目建設(shè)投資 本項目建設(shè)投資估算為 萬元，詳見附表 1。 43 新增流動資金 項目投產(chǎn)后所需流動資金主要用于支付人員工資、各項辦公費用等，本項目按出租及物業(yè)管理收入周轉(zhuǎn) 次估算流動資金需要量。預(yù)計本項目正常經(jīng)營年（ 年）需新增流動資金 萬元，其中新增鋪底流動資金 萬元。新增流動資金估算祥見附表 2。 項目總投資 項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和新增流動資金，本項目的總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元，鋪底流動資金投資 萬元。 在技術(shù)經(jīng)濟評價中，項目總資金是指本項目新增固定資產(chǎn)投資及全部流動資金之 和。本項目總資金為 萬元。 資金來源 本項目所需投資由企業(yè)自籌解決，其自籌資金除企業(yè)自有資金、建設(shè)期內(nèi)企業(yè)前期預(yù)收的售房款以外，主要通過增資擴股的方式籌集。 根據(jù)項目實施進度安排，本項目固定資產(chǎn)投資資金 萬元應(yīng)在建設(shè)期（ 年）內(nèi)全部到位，新增流動資金第 年到位 萬元，第 年增加萬元，第 年增加 萬元。資金來源及支出詳見附表 3。 44 13 財務(wù)測算及評價 根據(jù)工業(yè)園及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項目計算期擬定為 年， 其中建設(shè)期 年（含銷售經(jīng)營期），銷售經(jīng)營期 1 年。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加測算 （ 1）銷售量及出租量 本工程供銷售的面積有：標準廠房建筑面積 m2，專家樓及員工公寓建筑面積 m2。 本工程供出租的面積有：綜合服務(wù)中心 m2，綜合管理大樓 m2（自用 m2） （ 2）銷售計劃 本項目工程總建筑 m2，在建設(shè)期 年內(nèi)建成。根據(jù)企業(yè)的營銷計劃，本項目將根據(jù)預(yù)售的購買合同施工，即在施工前簽訂購買合同，由購買方先預(yù)付定金，在交付使用后一次性付清 房款。本項目銷售從開始施工后及建設(shè)期的第 年開始，在建成后即本項目第 年完成銷售計劃。三年內(nèi)各年的銷售比例按 %、 %、 %測算。本項目綜合服務(wù)中心和部分管理大樓出租比例按 %、 %、 %測算。分年銷售及出租量預(yù)測詳見表 131。 表 131 銷售及出租量預(yù)測表 序號 項目 年份 面積（ m2） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 出售及出租比例 2 對外出售廠房 標準廠房：單層機械類 多層電子類 標準廠房小計 3 對外出售專家樓及員工公寓 45 對外出售小計 4 對外出租 綜合服務(wù)中心 綜合管理大樓 對外出租小計 合計 （ 3）營業(yè)收入 標準廠房、專家樓及員工公寓銷售價格： 元 / m2； 綜合服務(wù)中心、綜合管理大樓出租價格： 元 /月 ?m2； 標準廠房物業(yè)管理收費標準： 元 /月 ?m2； 專家樓及員工公寓物業(yè)管理收費標準： 元 /月 ? m2。 預(yù)計本項目計算期內(nèi)的出售標準廠房等銷售收入共計 萬元，項目計算期內(nèi)年均銷售收入為 萬元，詳見附表 6。 預(yù)計本項目計算期內(nèi)的出租服務(wù)中心的租賃收入共計 萬元，項目計算期內(nèi)年均租賃收入為 萬元，詳見附表 6。 預(yù)計本項目計算期內(nèi)物業(yè)管理收入共計 萬元，項目計算期內(nèi)年均物業(yè)管理收入為 萬元，詳見附表 6。 （ 4）營業(yè)稅金及附加： 本項目營業(yè)稅稅率 %，城維稅、教育費附加、堤防費分別為應(yīng)納營業(yè) 稅的 %、 %、 %，平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為營業(yè)收入的%。預(yù)計本項目計算期內(nèi)共應(yīng)納營業(yè)稅金及附加為 萬元，計算期內(nèi) 46 年均營業(yè)稅金及附