【導(dǎo)讀】 袀莇蠆蝿膈莆莈羅肄蒞蒁螈肀莄蚃肅羆莃螅袆芅莂蒅蠆膁莁薇襖肇莁蠆蚇羃蒀荿袃衿葿蒁蚅膇蒈薄袁膃蕆螆蚄聿蒆蒆罿羅蒅薈螂芄蒅蝕羈膀蒄螃螀肆薃蒂羆腿薅蝿袈膈螇羄芆膈蕆袇膂膇蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃蚈芃膄蒃襖腿芃薅蚆肅節(jié)蚈袂羈節(jié)莇蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螄羈肈羋蒄螁羄芇薆羇袀莇蠆蝿膈莆莈羅肄蒞蒁螈肀莄蚃肅羆莃螅袆芅莂蒅蠆膁莁薇襖肇莁蠆蚇羃蒀荿袃衿葿蒁蚅膇蒈薄袁膃蕆螆蚄聿蒆蒆罿羅蒅薈螂芄蒅蝕羈膀蒄螃螀肆薃蒂羆腿薅蝿袈膈螇羄芆膈蕆袇膂膇蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃蚈芃膄蒃襖腿芃薅蚆肅節(jié)蚈袂羈節(jié)莇蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螄羈肈羋蒄螁羄芇薆羇袀莇蠆蝿膈莆莈羅肄蒞蒁螈肀莄蚃肅羆莃螅袆芅莂蒅蠆膁莁薇襖肇莁蠆蚇羃蒀荿袃衿葿蒁蚅膇蒈薄袁膃蕆螆蚄聿蒆蒆罿羅蒅薈螂芄蒅蝕羈膀蒄螃螀肆薃蒂羆腿薅蝿袈膈螇羄芆膈蕆袇膂膇蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃蚈芃膄蒃襖腿芃薅蚆肅節(jié)蚈袂羈節(jié)莇蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螄羈肈羋蒄螁羄芇薆羇袀莇蠆蝿膈莆莈羅肄蒞蒁螈肀莄蚃

　　

【正文】 在行為管理方面，要明確物業(yè)管理企業(yè)的通常管理范圍，規(guī)定非經(jīng)物業(yè)行政主管 部門登記備案認可，不能在物業(yè)管理合同中加以任意排中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 15 除，防止物業(yè)管理企業(yè)不適當?shù)孛獬芾砹x務(wù)，要禁止物業(yè)管理企業(yè)對屬于自己投資人的建設(shè)單位的招標進行投標，防止不正當競爭，營造平等和公平競爭 。加強物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作，對物業(yè)管理費收支使用情況進行必要監(jiān)督。在責(zé)任落實方面，應(yīng)嚴格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，對查出的問題應(yīng)嚴格依法處理，絕不通融，對未經(jīng)注冊不具備條件的企業(yè)應(yīng)堅決給予取締。 其次，目前在物業(yè)管理中存在的許多問題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當關(guān)系密切相關(guān)，有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物 業(yè)管理企業(yè)相分離，其基本方法就是實行招標制度。但是從長遠看，目前建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間之所以存在不正當關(guān)系，重要原因是《物業(yè)管理條例》第 21 條規(guī)定，即在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)。應(yīng)將第 21 條規(guī)定修改為在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)行政管理部門的監(jiān)督下會同所在社區(qū)組織選聘物業(yè)管理企業(yè)，并嚴格規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)要實行招標制。從現(xiàn)實角度看，雖然《物業(yè)管理條例》第 24 條也提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相 應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。問題是其進一步又規(guī)定，投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該嚴格監(jiān)督建設(shè)單位實行招標公告制度，對所謂住宅規(guī)模較小應(yīng)實行嚴格解釋。 再次，加強對物業(yè)公司監(jiān)管，就要完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和收費標準。根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)能力和既往服務(wù)水平，嚴格物業(yè)管理準人機制，加大巡查力度，建立企業(yè)信用檔案，為業(yè)主選聘物業(yè)公司提供信息。盡快出臺物業(yè)企業(yè)的接、撤管辦法，規(guī)范新舊物業(yè)管理權(quán)的移交程序。 積極貫徹落實《物業(yè)管理 條例》中收費指導(dǎo)要求，并結(jié)合地方實際不斷加以完善。同時，建議分類細劃物業(yè)服務(wù)標準，并進一步將服務(wù)標準量化。使業(yè)主和物業(yè)管理公司更加明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 完善低收入居民的住房救助機制。對確實無力繳納物業(yè)管理費的城市困難群體，政府應(yīng)采取適當措施進行救助。救助基金可采取政府財政撥款、企業(yè)捐助、小區(qū)公共建筑收益等多渠道籌集。對于承擔著低收人居民物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，給予適當補貼。 4 總結(jié) 隨著社會分工的進一步細化，地區(qū)經(jīng)濟的普遍發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，人們對生活、工作環(huán)境的要求也將不斷提升，物業(yè)管理將逐步在中國普 及。物業(yè)管理立法工作也將取得重大突破，全國性物業(yè)管理法規(guī)出臺（物權(quán)法的出臺），地方性中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 16 物業(yè)規(guī)章制度更加完善和細化，在實踐中有更強的針對性和可操作性。物業(yè)管理模式會趨向多元化，在物業(yè)管理整體水平提高前提下，物業(yè)管理向“法制化、市場化、科技化、集約化”的方向發(fā)展。明確物業(yè)管理與政府關(guān)系的前提下，物業(yè)管理將更加市場化，更具有競爭力。 展望未來物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，政府主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理企業(yè)，都要盡快找好各自的角色定位，真正做到政府部門“執(zhí)政為民”，真正做宏觀調(diào)控、政策引導(dǎo)、行業(yè)扶持的“掌門人”；行業(yè) 協(xié)會要勇于承擔過去政府所承擔的許多重擔，從“幕后”逐步走到“幕前”，真正架起政府部門與物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)與企業(yè)，物業(yè)管理人與業(yè)主（即消費者）之間的橋梁；而作為此行業(yè)在市場競爭中的主角 —— 物業(yè)管理企業(yè)，則更要認真學(xué)習(xí)國家、省市等有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，自覺服從政府主管部門的行政管理，遵循市場規(guī)律，積極取得行業(yè)協(xié)會的支持和幫助，真正了解業(yè)主（消費者）的需求是什么，同時，不斷練好內(nèi)功，轉(zhuǎn)變觀念，為社會為消費者提供更多種類滿足消費者更多需求的性價比服務(wù)。 物業(yè)管理中政府和市場機制兩方面不可或缺，在我們這樣一個具有中 國特色社會主義國家里，我們只有結(jié)合我們的國情，探索出適合我們自己的發(fā)展道路。我們學(xué)習(xí)其它國家先進的物業(yè)管理理念來彌補我們自己的不足，同時我們要開拓創(chuàng)新，形成具有自己特色物業(yè)管理模式，我們的物業(yè)管理才能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 17 參考文獻 ： [1]D奧斯本和 T蓋布勒 [美 ].改革政府 — 企業(yè)精神如何改革著公營部門 .[M]上海 :上海譯文出版社 ， 1996年 [2]張沈生 .物業(yè)管理中的若干問題及對策 .[J]社會科學(xué) ， 1996年 [3]王麗霞，李效東 .完善“物業(yè)管理自治機構(gòu)”的法學(xué)思考 .[J]灘坊教育學(xué)院學(xué)報 .2021,(4):6163 [4]李紅平 .一個明星社區(qū)的利益博弈 .[N]南方周末 ， 20210529 [5]曾進根 .“炒不走”物管怎么辦 ? . [N] 南方周末 ， 20210529 [6]俞可平 .治理和善治 . [M]社會科學(xué)文獻出版社 ， 2021年 [7]高丙中 .社團合作與中國公民社會的有機團結(jié) .[N]載《中國社會科學(xué)》 ， 2021 年第 3 期，第121頁。 [8]張磊 .業(yè)主維權(quán)運動 :產(chǎn)生原因及動員機制 對北京幾個小區(qū)個案的考察 .[N]載《社會學(xué)》 ，2021年第 1期。 [9]王名等 .中國 社團改革 .[M]社會科學(xué)文獻出版社 ， 2021年 [10]王名等 .民間組織通論 .[M]時事出版社 ， 2021年 [11]黃安永 .物業(yè)管理實務(wù) .[M]中國建材工業(yè)出版社 ， 2021年 [12]劉亞臣 .房地產(chǎn)物業(yè)管理 .[M]大連理工大學(xué)出版社 ， 2021年 [13]鄭健壯 .物業(yè)管理經(jīng)營 .[M]中國輕工業(yè)出版社 ， 2021年版，第 210215頁 [14]趙東榮、喬均 .政府與企業(yè)關(guān)系研究 .[M]西南財經(jīng)大學(xué)出版社， 2021年 [15]陳國權(quán) .論公共行政的低效率傾向與監(jiān)督補救 . [N]浙江大學(xué)紀檢監(jiān)察研究所 ， 2021年 [16]劉尚希 .中國公共政策的熱點與難點 . [M]中國財政經(jīng)濟出版社 ， 2021 年 [17]程信和，劉國臻 .房地產(chǎn)法學(xué) . [M]北京大學(xué)出版社 .2021 年 ,第 185－ 190 頁 [18]常傳領(lǐng)， 金純 .論政府干預(yù)及其法律規(guī)制 . [N]現(xiàn)代法學(xué) .2021 年第 6 期，第 121 一 122 頁 . [19]梁慧星，陳華彬 .物權(quán)法 .[M]法律出版社 ,2021 年 [20]符啟林 .房地產(chǎn)法 .[M]法律出版社 ,2021,第 345－ 350 頁 [21]張明媚 .物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營 .[M]電子工業(yè)出版社 ， 2021年 01月 [22]季如進 .物業(yè)管理 .[M]首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 2021年 10月 [23]丹尼爾 ?耶金、約瑟夫 ?斯坦尼斯羅 [美 ] .[M]制高點 —— 重建現(xiàn)代世界的政府與市場之爭 .北京外文出版社 ， 2021 年 ， P537 [24]帕 ?英格拉姆 [美 ] .公共管理體制改革的模式 . [M]北京國家行政學(xué)院出版社 ， 1988 年 ， P39 [25]蓋?彼得斯 [美 ].政府管理與公共服務(wù)的新思維 .[M]北京國家行政學(xué)院出版社 ， 1998年 ， P11 [26]Burbank, Dandy Sterna USER GUIDE. [M]Institution for Data ouch Systemvetenskap,Stockholm, Available at ：中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 18 致謝 四年的艱苦 跋涉，五個月的精心準備，畢業(yè)論文終于到了劃句號的時候，心頭如釋重負，但寫作過程中常常出現(xiàn)的輾轉(zhuǎn)反側(cè)和力不從心之感卻揮之不去。論文寫作 的過程并不輕松，工作的壓力時時襲擾，知識的積累尚欠火候，于是，我只能一次次埋頭于圖書館中，一次次在深夜奮筆疾書。第一次花費如此長的時間和如此多的精力，完成一篇具有一定學(xué)術(shù)價值的論文，其中的艱辛與困難難以訴說，但曲終幕落后留下的滋味，值得我一生慢慢品嘗。 敲完最后一個字符，重新從頭細細閱讀早已不陌生的文字，我感觸頗多。雖然其中沒有什么值得特別炫耀的成果，但對我而言，是寶貴的。它是無數(shù)教誨、關(guān)愛和幫助的結(jié)果。 我要感謝我的指導(dǎo)教師崔宗舉老師 、余黎峰老師 。 他們 雖身負教學(xué) 重任，仍抽出時間，不時召集我和同學(xué)以督責(zé)課業(yè) ，耳提面命，殷殷之情盡在諄諄教誨中。這篇論文更傾注了他 們 的大量心血。從初稿到定稿，崔老師不厭其煩，一審再審，大到篇章布局的偏頗，小到語句格式的瑕疵，都一一予以指出。同時，我要感謝經(jīng)濟管理學(xué)院所有給我上過課老師，是他們傳授給我方方面面的知識，拓寬了我的知識面，培養(yǎng)了我的功底，對論文的完成不無裨益。我還要感謝學(xué)院的各位工作人員，他們細致的工作使我和同學(xué)們的學(xué)習(xí)和生活井然有序。 本論文雖然已經(jīng)完成，但仍有很多不足，我希望這是我以后前進和奮發(fā)的動力。(論文 )