【正文】 州的職工，企業(yè)提供的職工宿舍遠遠不能滿足需要，許大企業(yè)職工將會選擇自己購買商品房居住。 ●第四種類型：周邊省區(qū)、市、縣及農(nóng)村鄉(xiāng)政人群。隨著彭州經(jīng)濟繁榮昌盛，城市現(xiàn)代化，生態(tài)環(huán)境好，會吸引他們到彭州購房置業(yè)或進行房產(chǎn)投資。,?,二、項目定位 定位原則 項目成功開發(fā)的同時，為發(fā)展商贏得最大的利潤與品牌資源； 規(guī)避市場風險，最大限度地降低項目的開發(fā)風險； 走差異化道路，超越競爭對手； 強化優(yōu)勢，弱化劣勢，或者干脆變?nèi)鮿轂閮?yōu)勢。,?,項目定位 項目的總體定位以臨近學校為背景，以現(xiàn)代建筑形體為表現(xiàn)形式，營造一種和睦的、友好的社區(qū)鄰里關(guān)系氛圍。 形象定位： 用心創(chuàng)造 完美生活 主題定位： 睦鄰友好的書香院落,?,關(guān)于項目案名 市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前彭州房地產(chǎn)市場上，凡是小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)內(nèi)健身和休閑等配套齊全的項目銷售情況普遍較好，且價格相對較高。因此，建議在項目的營銷、推廣和包裝上應該更多的體現(xiàn)項目的綠化、環(huán)境等優(yōu)勢。尤其在項目案名上更應該體現(xiàn)項目的環(huán)境條件。 項目推廣案名建議： 綠 野 牧 歌,?,三、項目整合推廣策略 （一）目標客戶群認知渠道分析 從部分在售項目客戶認知渠道的分析結(jié)果表明，在彭州市場上，客戶對意向項目的了解多來自親朋好友的介紹，這部分的客戶占據(jù)了40%的比例；其次為通過戶外廣告和報刊廣告了解項目以及路過項目而了解，其比例分別是25%、20%和10%。具體比例詳見下表：,?,?,（二）廣告推廣思路及整體策略 城北區(qū)域目前環(huán)境現(xiàn)狀雖然較差，但未來規(guī)劃前景廣闊；項目整體體量較小，整體銷售節(jié)奏較快，因此也就無法投入過多的宣傳來向目標客戶普及彭州城北的未來規(guī)劃及升值前景，未來城市規(guī)劃對項目價格提升的影響不會太大，但會對客戶購買的決心產(chǎn)生重要影響。,?,推廣思路 搶形象：使項目站在區(qū)域樓盤形象的最高點，提升產(chǎn)品價值； 統(tǒng)一性：使項目的核心形象貫穿項目推廣的整個過程； 連貫性：整個全程營銷過程保持連貫，包括廣告風格、廣告訴求的可延續(xù)性； 差異性：個性化識別的系統(tǒng)的建立，獨一無二，他人無法替代； 協(xié)同性：明確廣告推廣是為項目營銷服務的核心原則； 低成本：合理控制項目的廣告成本，使用最低的廣告費用達到最好的廣告效果。,?,整體策略 結(jié)合項目規(guī)模小、總產(chǎn)值較低的現(xiàn)實情況，采用成本較低的實效行銷，針對目標客戶群進行定向宣傳攻擊，以降低廣告費用支出。 對項目推廣進行有效整合，利用免費的宣傳推廣渠道，提升項目知名度；注重對項目形象的包裝，建立良好的項目品牌形象。 在報媒、戶外、項目售樓部宣傳和包裝色彩形式上，極力營造項目的文化內(nèi)涵； 通過活動演繹真實生活新意境，塑造客戶對項目的真實感受； 借勢成青路開通形成的區(qū)域市場熱度；,?,推廣重點： 第一：項目現(xiàn)場的包裝及社區(qū)體驗氛圍的營造。 第二：針對項目特質(zhì)，對目標客戶群體的尋找以及吸引。 第三：產(chǎn)品素質(zhì)以及氣質(zhì)形態(tài)的體現(xiàn)以及傳達。,?,四、項目廣告推廣分期 按照項目的工程進度和營銷節(jié)點，項目將于8月份開始對外推廣階段、進行形象展示。經(jīng)過2個月的時間進行銷售前蓄水、積累客戶，在08年9月下旬取得預售許可證，于08年10月1日正式開盤銷售。根據(jù)各個時間節(jié)點，制定項目廣告推廣分期如下表：,?,?,五、項目各階段推廣事項 （一）銷售道具費用支出 銷售道具是售樓部現(xiàn)場所必須的設施，具體有沙盤及單體模型、電腦及寬帶網(wǎng)絡、打印機和復印機、空調(diào)、沙發(fā)桌椅等。,?,（二）廣告媒體策略 項目現(xiàn)場廣告投放 （1）樓書和DM單 由于本案規(guī)模較小，而獨立成冊的樓書成本太高，因此，建議制作精美的DM單以取代樓書，達到提升項目形象的效果。 （2）戶型單頁 （3）圍墻廣告 （4）現(xiàn)場戶外廣告 （5）項目附近主要道路上設置指示牌及導旗,?,免費的廣告媒體資源 搜房網(wǎng) 千房網(wǎng) 163fc.com 焦點房產(chǎn)網(wǎng) 本項目 《居周刊》雜志 《成都房產(chǎn)》 雜志 《公司黃金樓市》 雜志 《四川畫報家在成都》 雜志等 上述媒體都刊載新房地產(chǎn)項目的相關(guān)信息，建議將項目的信息刊登于上述媒體，方便客戶查詢；對于搜房網(wǎng)、等帶有論壇討論和評述性的媒體，我們可以派專人進行正面的形象維護，進一步的吸引客戶。,?,硬廣告投入 報刊廣告：在項目的形象期、開盤和強銷期選用成都主流媒體《成都商報》、《華西都市報》及《居周刊》為主，該媒體具有傳播面廣、迅速提升項目形象等特點，具體投放頻率與版面選擇視情況而定； 公交車身廣告：該媒體具有時效長，流動性大的特點，且較為經(jīng)濟，缺點是宣傳面窄； 電視：為提高項目品質(zhì)和形象，在形象宣傳和開盤強銷期可在彭州電視臺中播出項目形象廣告，播放頻率視情況而定；,?,春節(jié)促銷 充分利用春節(jié)期間外地打工返鄉(xiāng)的時機，開展針對性的推廣與營銷策略，以抓住這部分客戶購買市場。 行銷 聘請專門的人員，在項目目標客戶群比較集中的區(qū)域及彭州人口集中的繁華街道、商場等地方進行行銷。,?,因時間倉促，本方案如有疏漏之處，請各位領(lǐng)導指正。 方案執(zhí)筆：劉天福 2008.7.6,?,每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。24.11.1824.11.18Monday, November 18, 2024 天生我材必有用，千金散盡還復來。00:44:2900:44:2900:4411/18/2024 12:44:29 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.11.1800:44:2900:44Nov2418Nov24 得道多助失道寡助，掌控人心方位上。00:44:2900:44:2900:44Monday, November 18, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。24.11.1824.11.1800:44:2900:44:29November 18, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2024年11月18日上午12時44分24.11.1824.11.18 擴展市場，開發(fā)未來，實現(xiàn)現(xiàn)在。2024年11月18日星期一上午12時44分29秒00:44:2924.11.18 做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。2024年11月上午12時44分24.11.1800:44November 18, 2024 時間是人類發(fā)展的空間。2024年11月18日星期一12時44分29秒00:44:2918 November 2024 科學，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標志。上午12時44分29秒上午12時44分00:44:2924.11.18 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.11.1824.11.1800:4400:44:2900:44:29Nov24 人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機緣。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志的。2024年11月18日星期一12時44分29秒Monday, November 18, 2024 感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財上的親密，破壞友誼。24.11.182024年11月18日星期一12時44分29秒24.11.18,謝謝