【正文】 的購(gòu)房者而言，對(duì)于購(gòu)買在建筑工程上設(shè)定抵押的房屋總是比較謹(jǐn)慎，在多數(shù)情況下，會(huì)要求開發(fā)商提供沒有任何權(quán)利瑕疵房屋，所以，開發(fā)商必然會(huì)被要求注銷存在于建筑工程上的抵押擔(dān)保?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！笨梢?，作為抵押人的開發(fā)商要對(duì)外售房的可能途徑是：，而這種對(duì)購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)缺乏保障的房產(chǎn)，購(gòu)房者一般不愿購(gòu)買；，將售房所得提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向約定的第三人提存。而要求抵押人提供其他擔(dān)保注銷抵押權(quán)對(duì)于一開始就缺乏其他擔(dān)保方式的抵押人來(lái)說(shuō)可能是比較困難的。因此，以建筑工程設(shè)定抵押的房產(chǎn)能否如期對(duì)外售出是令人懷疑的，并且，開發(fā)商能否獲得預(yù)期的收益來(lái)歸還貸款也是不可預(yù)計(jì)的。(三)抵押權(quán)與留臵權(quán)沖突時(shí)，抵押權(quán)的效力較低，從而有可能影響抵押權(quán)的物權(quán)擔(dān)保價(jià)值《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建筑工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！卑凑找话愕睦斫夂蛯?shí)踐中法院的做法，此條規(guī)定在于說(shuō)明在發(fā)包人未能支付工程款項(xiàng)時(shí)，承包人對(duì)工程享有留臵權(quán)。而《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第79條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留臵權(quán)并存時(shí)，留臵權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！币虼?，如果發(fā)包人也就是抵押人未能及時(shí)清償工程款項(xiàng)，抵押人也未能及時(shí)地歸還貸款，承辦人和銀行同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，就拍賣工程所得的款項(xiàng)，必須先清償承辦人的工程款，第二順序受償?shù)牟攀倾y行，銀行的資金安全并未得到完全的保障，貸款風(fēng)險(xiǎn)也并未得到有效規(guī)避。最高人民法院的司法解釋在法理上也是有依據(jù)的，抵押權(quán)屬于約定擔(dān)保物權(quán)，這樣規(guī)定的理由在于防止抵押人通過(guò)故意虛設(shè)物上的抵押權(quán)去對(duì)抗法定的留臵權(quán)，從而使留臵權(quán)人利益受損。綜上所述，開發(fā)商以未竣工的建筑工程作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，銀行如果同意發(fā)放貸款，應(yīng)盡量選擇其他更為安全和有效的擔(dān)保方式，以規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款的安全性。本意見書僅供銀行參考；未經(jīng)本公證員同意，不得用于其他用途。中華人民共和國(guó)省市公證處公證員：（簽名）二○○二年月日參考樣式四關(guān)于的法律意見書（）字第號(hào)至: 自: 致: 天津冠達(dá)律師事務(wù)所依法接受貴公司的委托，指派本律師根據(jù)貴公司及其工作人員向我們提供的與本案有關(guān)的材料，我們假設(shè)本案材料已包括已知與本案有關(guān)的所有材料以及其向本律師所陳述的相關(guān)事實(shí)，就貴公司一案進(jìn)行法律分析并提出法律意見。現(xiàn)出具法律意見書如下，供貴公司參考。一．出具本法律意見書所依據(jù)的證據(jù)材料（事實(shí)依據(jù)）： ....二．出具法律意見書所依據(jù)的主要法律及司法解釋（依據(jù)）： ....三．本案的基本事實(shí)據(jù)本意見書所載明的情況及貴公司相關(guān)人員的介紹：（基本事實(shí)）四．雙方的爭(zhēng)議及交涉情況（本案背景）....五．對(duì)本案的法律分析： 問(wèn)題。 關(guān)于本案問(wèn)題。 ..六．（若是案件一審前，則）對(duì)本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：以上是從訴訟角度做的分析，但是需要說(shuō)明的是，關(guān)于本案的解決方式，可以考慮有訴訟與調(diào)解（非訴）兩種方式可以選擇，現(xiàn)將兩者對(duì)比如下，供貴公司選擇：訴訟需要的時(shí)間比較長(zhǎng)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣阂粚?，?yīng)當(dāng)在立案之日起6個(gè)月內(nèi)審結(jié)。二審，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。另外，如果法院做出了對(duì)貴公司的有利判決，在對(duì)方不主動(dòng)履行判決的情況下，貴公司還要提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，而判決的執(zhí)行仍然需要一定的期間。因此，通過(guò)訴訟解決糾紛耗時(shí)較長(zhǎng)。訴訟需要支付一定的（承擔(dān)高）費(fèi)用（的風(fēng)險(xiǎn)）。包括但不限于交付（需要預(yù)先支付包括）訴訟費(fèi)（原告預(yù)先交付，判決后由敗訴方承擔(dān)）等（費(fèi)用）。但其優(yōu)點(diǎn)是判決書或法院制作的調(diào)解書有強(qiáng)制執(zhí)行效力。調(diào)解（非訴訟）方式解決（雖無(wú)需墊付訴訟費(fèi)），其問(wèn)題是缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制效果。但其優(yōu)點(diǎn)是可以隨時(shí)進(jìn)行，方式多樣，一般情況下成本較低。（具體到本案，我們）本律師傾向于先行采用調(diào)解（非訴）方式處理本案。因?yàn)椋旱谝弧枰f(shuō)明的是，上述意見是對(duì)目前掌握的相關(guān)證明材料的基礎(chǔ)上做出的，分析是我們對(duì)本案的初步法律分析，供且僅供貴公司參考，不用于任何第三方使用。該分析的前提是假設(shè)您告知貴公司及相關(guān)人員的情況介紹和提供的資料（情況與事實(shí)完全相符，提供的資料）完整、準(zhǔn)確、真實(shí)，資料的復(fù)印與原件相符的基礎(chǔ)上而做出的初步分析意見，也不排除隨案情發(fā)展進(jìn)一步修改的可能。本意見書不是本事務(wù)所和/或本律師向貴公司做出的保證，僅供貴公司內(nèi)部在處理本案時(shí)做參考之用。委托人對(duì)本意見的結(jié)論有獨(dú)立判斷之權(quán)利。未經(jīng)本律師事務(wù)所及本律師書面許可，本意見書不得向任何第三人出示，并不得作為證據(jù)使用。本事務(wù)所和/或本律師所擁有唯一的解釋權(quán)。天津冠達(dá)律師事務(wù)所律師：****年**月**日第五篇：法律意見書法律意見書北京正大律師事務(wù)所接受本案委托，就中國(guó)政法大學(xué)合作建校協(xié)議，依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行審查，出具如下法律意見：一、本協(xié)議土地使用權(quán)存在瑕疵無(wú)法轉(zhuǎn)讓。本協(xié)議第二條第三款交代土地現(xiàn)狀為正在辦理征用手續(xù)，還沒有取得使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》39條規(guī)定：“在我國(guó)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得違反原出讓合同之約定和法律禁止性規(guī)定，甲方擬轉(zhuǎn)讓該塊土地的國(guó)有土地使用權(quán)，必須符合下列條件：(1)經(jīng)出讓人國(guó)土資源局認(rèn)定已按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。(2)屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。(3)抵押期間轉(zhuǎn)讓時(shí)必須通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。由于甲方擬所轉(zhuǎn)讓的土地屬于出讓地，因此在簽訂國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同前須向國(guó)土資源局申請(qǐng)，并須經(jīng)其審核同意。轉(zhuǎn)讓合同須送國(guó)土資源局辦理變更登記。甲方必須確保轉(zhuǎn)讓的合法性和手續(xù)資料的真實(shí)、合法、有效、完整。以免承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。以上事實(shí)證明甲方?jīng)]有完成先合同義務(wù)。二、關(guān)于800畝體育項(xiàng)目使用權(quán)本協(xié)議中說(shuō)甲方與海淀區(qū)政府有關(guān)800畝體育項(xiàng)目，按綠化帶隔離帶政策，乙方享有70年使用權(quán)。此項(xiàng)政策已廢除,本協(xié)議簽訂時(shí)間為2004年10月11日，按當(dāng)時(shí)政策使用權(quán)應(yīng)通過(guò)公開競(jìng)賣的方式取得，而不應(yīng)該直接取得。三、關(guān)于土地性質(zhì)的改變本協(xié)議第五條第一款提出甲方負(fù)責(zé)完成將元項(xiàng)目（eod，月2200畝）變?yōu)榻逃再|(zhì)（土地變性）立項(xiàng)（其中純800畝為教育建設(shè)用地），并落實(shí)到乙方名下，而在協(xié)議第二條有提出甲方依約向乙方交清800畝體育用地及2200畝教育性質(zhì)的土地（其中純800畝為教育建設(shè)用地），顯然這兩點(diǎn)是矛盾的，并且關(guān)于改變土地性質(zhì)必須經(jīng)過(guò)辦理審批手續(xù)才能實(shí)現(xiàn)。甲方不能私自將800畝用地改變性質(zhì)。四、關(guān)于土地補(bǔ)償本協(xié)議提出自簽訂之日起，乙方向甲乙雙方共同監(jiān)管的賬戶支付定金5000萬(wàn)元。這顯然是不合理的會(huì)對(duì)乙方造成嚴(yán)重?fù)p失。甲方在沒有辦完審批手續(xù)之前沒有向乙方要求支付定金的權(quán)利。而且報(bào)送立項(xiàng)報(bào)告、規(guī)控調(diào)整及規(guī)劃方案等費(fèi)用也應(yīng)該由甲方承擔(dān)。五、關(guān)于雙方的權(quán)利與義務(wù)本協(xié)議第八條提出乙方應(yīng)及時(shí)提供應(yīng)由乙方出據(jù)的土地變性等所必須的文件和資料，并承擔(dān)其費(fèi)用。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)讓方須交納營(yíng)業(yè)稅(5%)、契稅(4%)，如有增值則須交土地增值稅。轉(zhuǎn)讓過(guò)程所支出的費(fèi)用主要包括轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、登記發(fā)證費(fèi)等。土地變性以及提供相關(guān)的手續(xù)應(yīng)該由甲方來(lái)承擔(dān)。不應(yīng)該由乙方承擔(dān)。六、關(guān)于土地面積土地的使用面積只是土地使用人所使用土地的凈面積，不可能含代征城市道路用地和綠化帶的面積，、關(guān)于違約責(zé)任本協(xié)議提出若甲方未按本協(xié)議第五條第一款的約定完成項(xiàng)目立項(xiàng)，在該約定期限屆滿次日，甲乙雙方共管賬戶中的定金自動(dòng)解封。共管賬戶本身就是不合理的，甲方?jīng)]有權(quán)利提出。本協(xié)議第十四條第4款分別規(guī)定了甲乙雙方未按本協(xié)議約定支付補(bǔ)償費(fèi)，規(guī)定乙方?jīng)]每逾期一天將逾期付款額的萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。而甲方未按約定，則沒逾期一天按乙方已付款總額的萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。這違反了公平合理原則。根據(jù)法律規(guī)定，甲方的違約責(zé)任應(yīng)包括：，甲方單方面解除本協(xié)議，或拖延履行本協(xié)議應(yīng)盡義務(wù)超過(guò)三十個(gè)工作日，視甲方構(gòu)成根本性違約。甲方應(yīng)雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉(zhuǎn)讓款并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。，出現(xiàn)第三人對(duì)本協(xié)議所指的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)出現(xiàn)權(quán)利或其他甲方的原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規(guī)定向乙方承擔(dān)責(zé)任。，應(yīng)按乙方已付轉(zhuǎn)讓款每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一向乙方支付違約金。，在轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)設(shè)定或債務(wù)，影響乙方項(xiàng)目的開展，乙方有權(quán)將應(yīng)付甲方的轉(zhuǎn)讓價(jià)款直接支付給主張權(quán)利的債權(quán)人，并追究甲方的違約責(zé)任。此外、合同中還應(yīng)該對(duì)資料的交付及土地使用權(quán)證的辦理、稅費(fèi)之負(fù)擔(dān)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律狀況等做出約定。綜上所述，以上意見僅對(duì)此份協(xié)議提出意見，僅供參考。