【正文】 最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模。圖34房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響，能有效拉動經(jīng)濟增長，有學(xué)者認為，房地產(chǎn)投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產(chǎn)可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進一步發(fā)展；也有學(xué)者認為，房地產(chǎn)投資過高，將會降低資源配置效率，不利于經(jīng)濟增長，減少社會福利．房地產(chǎn)投資經(jīng)濟活動依托房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)居民消費三個領(lǐng)域?qū)?jīng)濟增長發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資合理增長將有利于國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資過低與過高都會影響經(jīng)濟增長：一方面，房地產(chǎn)投資過低不僅影響房地產(chǎn)銷售，還會直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生向下拉動作用；另一方面，如果在經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展將會導(dǎo)致房價上漲過快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險以及金融風(fēng)險等，帶來對實體經(jīng)濟的“抽血效應(yīng)、對居民消費的“擠出效應(yīng)以及對金融和經(jīng)濟的“風(fēng)險效應(yīng)從而影響經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資占比過高，將會抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對經(jīng)濟增長的促進作用且房地產(chǎn)價格過度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤率，進而抑制經(jīng)濟增長，合理的房地產(chǎn)投資占比將有利于金融支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)市場為我國城市經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，通過房地產(chǎn)市場的發(fā)展拉動內(nèi)需．房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產(chǎn)市場迅速成為拉動城市內(nèi)需的重要力量。城鎮(zhèn)化的大力推進，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產(chǎn)投資増加，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過高的房價也會降低大量的城市居民收人，減弱消費對經(jīng)濟的基礎(chǔ)性作用 ．房地產(chǎn)價格上升主要通過三種機制影響居 民消費，一是由于“房產(chǎn)財富效應(yīng)”，房產(chǎn)升值使有房者擁有更多財富，導(dǎo)致消費増加；二是由于“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”，房產(chǎn)價值升高而可以獲得更多貸款，導(dǎo)致消費増加三是由于“購房支出壓力效應(yīng)”，租房者和潛在購房者支付更多房款，導(dǎo)致消費減少，而對于我們國家而言，由于我國的特殊國情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈動機較強，中國住房資產(chǎn)不存在“ 財富效應(yīng)”租房者或潛在購房者在消費群體比重較大，“ 購房支出壓力效應(yīng)”起到主導(dǎo)作用，從而抑制居民消費。圖35房價與城鎮(zhèn)居民收入波動情況房地產(chǎn)除可能被用來投資之外，對大部分居民來說主要是發(fā)揮消費作用，有房消費者能夠選擇對住房條件進行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無房消費者能夠選擇租房或者是購買較小房地產(chǎn)，住房消費只是消費一個層面。消費者需要在其他消費和住房消費間進行明智選擇。按照微觀經(jīng)濟學(xué)的消費者決策理論，消費品的價格出現(xiàn)上漲一般會產(chǎn)生兩方面效應(yīng)：第一，收入效應(yīng)，價格上漲會促使需要購買消費品消費者降低實際收入；第二，替代效應(yīng)，當(dāng)一種消費品與另一種消費品進行對比時，價格有所上漲或者大幅度上漲都會促使消費者選擇消費另一種商品。收入價格和效應(yīng)是反方向還是同方向變動以及是替代效應(yīng)還是收入效應(yīng)與商品性質(zhì)息息相關(guān)。住房之外其他商品整體上來說體現(xiàn)正常商品特點，所以對于可能針對房屋產(chǎn)生消費的居民來講，因為收入效應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)的價格上漲時可能會造成居民其他消費縮減。另外房價上漲也會促使其他商品比較便宜，所以替代效應(yīng)對消費者購房需求造成抑制作用，對居民消費產(chǎn)生影響 房地產(chǎn)投資的消極影響，置業(yè)相當(dāng)于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。，業(yè)主可能變成負資產(chǎn)。，跳槽時難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費。，如果急于賣房，更難以賣個好價錢。，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費又貴，買二手房維修費不便宜?！白狻?，最終可能損失慘重，得不償失。第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財政分權(quán)約束下，地方政府傾向于擴大預(yù)算外收入用于固定資產(chǎn)投資以實現(xiàn)經(jīng)濟增長。地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過利益合謀方式促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，進而獲取大量的土地財政收入，是房地產(chǎn)業(yè)投資擴張的重要原因圖36 房地產(chǎn)投資依賴對技術(shù)創(chuàng)新的影響機理第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產(chǎn)行業(yè)公司的規(guī)模相對較大、盈利能力強，激勵商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產(chǎn)部門，同時，社會資本也會涌入房地產(chǎn)行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產(chǎn)投資的快速膨脹通過利率效應(yīng)，對其他部門的投資特別是長期投資形成顯著的擠占效應(yīng)，尤其導(dǎo)致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進而影響到中小企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新水平。圖37房地產(chǎn)投資對技術(shù)創(chuàng)新的影響曲線示意圖圖38房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型圖（1）產(chǎn)生原因所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。（2）風(fēng)險種類1：市場競爭風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險是市場競爭能力的主要風(fēng)險。2：購買力風(fēng)險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。3：流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險。4：利率風(fēng)險。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負擔(dān)。5：經(jīng)營性風(fēng)險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤；二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。6：財務(wù)風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。7：社會風(fēng)險。是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治**出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。8：自然風(fēng)險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。 總結(jié)從以上調(diào)查結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資對社會的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產(chǎn)投資在推動社會經(jīng)濟發(fā)展，促進消費增加，實現(xiàn)地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時，房地產(chǎn)投資的不斷增加，和社會對房地產(chǎn)行業(yè)的過熱反應(yīng)勢必會對其他第三產(chǎn)業(yè)造成不利的影響，阻礙社會在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家經(jīng)濟的進一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚長避短，時刻要做好對房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生危害社會的防范，控制好社會中房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，盡量減少對社會發(fā)展的阻礙。同時，要使房地產(chǎn)適應(yīng)社會潮流，符合社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，推動國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。結(jié)束語本文通過對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估和對房地產(chǎn)投資的社會多方面影響的研究，關(guān)注了在房地產(chǎn)行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關(guān)的問題，并從多個角度入手，全方位的對問題進行了分析和探索。資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營與出售過程中起著至關(guān)重要的作用，其作用可為投資性房地產(chǎn)提供客觀公正的價值計量基礎(chǔ)，所以對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估進行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟命脈的重要組成部分，可以使房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)價值的正確合理評價中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，力求建設(shè)一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。通過對房地產(chǎn)投資對社會多方面影響的分析,我們知道房地產(chǎn)投資對我國國民經(jīng)濟增長以及社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步完善有顯著的促進作用,但與國民經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)，與社會發(fā)展潮流背道而馳的房地產(chǎn)投資也會對國民經(jīng)濟增長產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢作用，促進社會的進一步發(fā)展，提出三點建議：（1）制定區(qū)域性長、短期政策,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資。(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。(3)建立健全房地產(chǎn)預(yù)警體系,防止投資過熱或不足。參考文獻：[1]崔廣亮,、居民消費與城市經(jīng)濟增長[J].系統(tǒng)工程理論與實踐,2020,40(07):16551670.[2][J].營銷界,2021(12):171172.[3][J].中國集體經(jīng)濟,2019(29):1415.[4][J].企業(yè)家天地(理論版),2011(08):1920.[5][J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望,2020(02):6364.[6]崔廣亮,、居民消費與城市經(jīng)濟增長[J].系統(tǒng)工程理論與實踐,2020,40(07):16551670.[7][J].現(xiàn)代營銷(經(jīng)營版),2020(11):144145.[8][J].財富時代,2019(10):231.[9]武建新,[J].建筑經(jīng)濟,2020,41(S2):249253論文寫作與實踐實習(xí)報告成績評定