【正文】 最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模。圖34房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，能有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產(chǎn)可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進(jìn)一步發(fā)展；也有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過(guò)高，將會(huì)降低資源配置效率，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，減少社會(huì)福利．房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)居民消費(fèi)三個(gè)領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資合理增長(zhǎng)將有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資過(guò)低與過(guò)高都會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：一方面，房地產(chǎn)投資過(guò)低不僅影響房地產(chǎn)銷售，還會(huì)直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生向下拉動(dòng)作用；另一方面，如果在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度發(fā)展將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)以及金融風(fēng)險(xiǎn)等，帶來(lái)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)、對(duì)居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)以及對(duì)金融和經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)從而影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資占比過(guò)高，將會(huì)抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用且房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，合理的房地產(chǎn)投資占比將有利于金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)為我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展拉動(dòng)內(nèi)需．房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為拉動(dòng)城市內(nèi)需的重要力量。城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產(chǎn)投資増加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)降低大量的城市居民收人，減弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性作用 ．房地產(chǎn)價(jià)格上升主要通過(guò)三種機(jī)制影響居 民消費(fèi)，一是由于“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”，房產(chǎn)升值使有房者擁有更多財(cái)富，導(dǎo)致消費(fèi)増加；二是由于“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”，房產(chǎn)價(jià)值升高而可以獲得更多貸款，導(dǎo)致消費(fèi)増加三是由于“購(gòu)房支出壓力效應(yīng)”，租房者和潛在購(gòu)房者支付更多房款，導(dǎo)致消費(fèi)減少，而對(duì)于我們國(guó)家而言，由于我國(guó)的特殊國(guó)情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈(zèng)動(dòng)機(jī)較強(qiáng)，中國(guó)住房資產(chǎn)不存在“ 財(cái)富效應(yīng)”租房者或潛在購(gòu)房者在消費(fèi)群體比重較大，“ 購(gòu)房支出壓力效應(yīng)”起到主導(dǎo)作用，從而抑制居民消費(fèi)。圖35房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民收入波動(dòng)情況房地產(chǎn)除可能被用來(lái)投資之外，對(duì)大部分居民來(lái)說(shuō)主要是發(fā)揮消費(fèi)作用，有房消費(fèi)者能夠選擇對(duì)住房條件進(jìn)行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無(wú)房消費(fèi)者能夠選擇租房或者是購(gòu)買較小房地產(chǎn)，住房消費(fèi)只是消費(fèi)一個(gè)層面。消費(fèi)者需要在其他消費(fèi)和住房消費(fèi)間進(jìn)行明智選擇。按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的消費(fèi)者決策理論，消費(fèi)品的價(jià)格出現(xiàn)上漲一般會(huì)產(chǎn)生兩方面效應(yīng)：第一，收入效應(yīng)，價(jià)格上漲會(huì)促使需要購(gòu)買消費(fèi)品消費(fèi)者降低實(shí)際收入；第二，替代效應(yīng)，當(dāng)一種消費(fèi)品與另一種消費(fèi)品進(jìn)行對(duì)比時(shí)，價(jià)格有所上漲或者大幅度上漲都會(huì)促使消費(fèi)者選擇消費(fèi)另一種商品。收入價(jià)格和效應(yīng)是反方向還是同方向變動(dòng)以及是替代效應(yīng)還是收入效應(yīng)與商品性質(zhì)息息相關(guān)。住房之外其他商品整體上來(lái)說(shuō)體現(xiàn)正常商品特點(diǎn)，所以對(duì)于可能針對(duì)房屋產(chǎn)生消費(fèi)的居民來(lái)講，因?yàn)槭杖胄?yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí)可能會(huì)造成居民其他消費(fèi)縮減。另外房?jī)r(jià)上漲也會(huì)促使其他商品比較便宜，所以替代效應(yīng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房需求造成抑制作用，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生影響 房地產(chǎn)投資的消極影響，置業(yè)相當(dāng)于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。，業(yè)主可能變成負(fù)資產(chǎn)。，跳槽時(shí)難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費(fèi)。，如果急于賣房，更難以賣個(gè)好價(jià)錢。，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費(fèi)又貴，買二手房維修費(fèi)不便宜?！白狻?，最終可能損失慘重，得不償失。第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財(cái)政分權(quán)約束下，地方政府傾向于擴(kuò)大預(yù)算外收入用于固定資產(chǎn)投資以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過(guò)利益合謀方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，進(jìn)而獲取大量的土地財(cái)政收入，是房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張的重要原因圖36 房地產(chǎn)投資依賴對(duì)技術(shù)創(chuàng)新的影響機(jī)理第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產(chǎn)行業(yè)公司的規(guī)模相對(duì)較大、盈利能力強(qiáng)，激勵(lì)商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產(chǎn)部門，同時(shí)，社會(huì)資本也會(huì)涌入房地產(chǎn)行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產(chǎn)投資的快速膨脹通過(guò)利率效應(yīng)，對(duì)其他部門的投資特別是長(zhǎng)期投資形成顯著的擠占效應(yīng)，尤其導(dǎo)致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進(jìn)而影響到中小企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新水平。圖37房地產(chǎn)投資對(duì)技術(shù)創(chuàng)新的影響曲線示意圖圖38房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型圖（1）產(chǎn)生原因所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。（2）風(fēng)險(xiǎn)種類1：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)。2：購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購(gòu)買力下降。在收入水平一定及購(gòu)買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。3：流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。4：利率風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。5：經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策的失誤；二是由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。6：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。7：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治**出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。8：自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。 總結(jié)從以上調(diào)查結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)投資對(duì)社會(huì)的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產(chǎn)投資在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)增加，實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時(shí)，房地產(chǎn)投資的不斷增加，和社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱反應(yīng)勢(shì)必會(huì)對(duì)其他第三產(chǎn)業(yè)造成不利的影響，阻礙社會(huì)在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會(huì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，時(shí)刻要做好對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱產(chǎn)生危害社會(huì)的防范，控制好社會(huì)中房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少對(duì)社會(huì)發(fā)展的阻礙。同時(shí)，要使房地產(chǎn)適應(yīng)社會(huì)潮流，符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。結(jié)束語(yǔ)本文通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估和對(duì)房地產(chǎn)投資的社會(huì)多方面影響的研究，關(guān)注了在房地產(chǎn)行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關(guān)的問題，并從多個(gè)角度入手，全方位的對(duì)問題進(jìn)行了分析和探索。資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與出售過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用，其作用可為投資性房地產(chǎn)提供客觀公正的價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)，所以對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的重要組成部分，可以使房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)價(jià)值的正確合理評(píng)價(jià)中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，力求建設(shè)一個(gè)更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資對(duì)社會(huì)多方面影響的分析,我們知道房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善有顯著的促進(jìn)作用,但與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，與社會(huì)發(fā)展潮流背道而馳的房地產(chǎn)投資也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)作用，促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，提出三點(diǎn)建議：（1）制定區(qū)域性長(zhǎng)、短期政策,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資。(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。(3)建立健全房地產(chǎn)預(yù)警體系,防止投資過(guò)熱或不足。參考文獻(xiàn)：[1]崔廣亮,、居民消費(fèi)與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2020,40(07):16551670.[2][J].營(yíng)銷界,2021(12):171172.[3][J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2019(29):1415.[4][J].企業(yè)家天地(理論版),2011(08):1920.[5][J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望,2020(02):6364.[6]崔廣亮,、居民消費(fèi)與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2020,40(07):16551670.[7][J].現(xiàn)代營(yíng)銷(經(jīng)營(yíng)版),2020(11):144145.[8][J].財(cái)富時(shí)代,2019(10):231.[9]武建新,[J].建筑經(jīng)濟(jì),2020,41(S2):249253論文寫作與實(shí)踐實(shí)習(xí)報(bào)告成績(jī)?cè)u(píng)定