【正文】 品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。（詳見圖二）有產(chǎn)權(quán)房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內(nèi)購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內(nèi)購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非?？捎^。但是，他們的購買能力又怎樣呢？假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最?。ㄒ妶D四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。以上數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款?？磥恚瑐鹘y(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。購房者是什么樣的人？數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購房者。目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。居民購房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區(qū)預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款?？梢?，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，認為“只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75．6％?？梢姺孔釉趪说男哪恐械奈恢檬呛蔚戎匾?！目前，從預購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調(diào)查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。調(diào)查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。居住環(huán)境對購房有多大影響調(diào)查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調(diào)查總體的60．9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò)不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。多少人不怕失業(yè)都市人每天生活在事業(yè)與生活的雙重壓力下，擁有一個宜人的家居環(huán)境非常重要。而購房貸款制度要求貸款人具有持續(xù)還款能力，即擁有可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)及資金來源，這使許多想購房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調(diào)查總體中仍有47．1％的人認為自己不懼怕失業(yè)，這些人中26．5％的人預計在五年內(nèi)購房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見圖八的收入曲線）。另外，從圖九中我們還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房?？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。