【正文】 居住區(qū)中同時開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。案例：廣東惠州養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走差異化路線。開發(fā)當(dāng)中有一些困難，受到一些限定，他的客戶群在慢慢的轉(zhuǎn)變，老年社會到來了，很多老人也需要房地產(chǎn)，或者說需要這樣的住宅。普通社區(qū)中專門分出一塊兒做養(yǎng)老地產(chǎn)也是非常合適的，這個大概是18萬平米的住宅，分兩期建設(shè)，總建筑面積720萬，在當(dāng)中占一部分，有的開發(fā)商老說他要建立一個老年城，比較貪大，說有10萬老人要住在里面，要做世界第一什么的，我覺得這個不是太好，這對配套服務(wù)會有很大需求，那么多老人生活在一起也不會特別的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比較好的方式。開發(fā)模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品普通社區(qū)中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結(jié)合，就很容易呈現(xiàn)老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因為有一些老人殘障，在這里做成無障礙，廁所做大一點兒，廚房可以轉(zhuǎn)圈。如果都做成這樣的房子很浪費(fèi)，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內(nèi)做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區(qū)里面就應(yīng)該加上一定的日托中心，白天的時候他們會利用這樣的場地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊的人可以稍微少一點兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個小區(qū)中設(shè)立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助服務(wù)，這個也挺受歡迎的，當(dāng)時我們在上海曾經(jīng)做過這樣的調(diào)研，對萬科的社區(qū)做出調(diào)研，很多老人提出來他們愿意有一套這樣的公寓，比如說老少戶也有不太適應(yīng)的，比如說婆媳之間的關(guān)系，不愿意住的特別近，寧可投資買一套公寓在那兒住有人照顧，同時又可以幫助子女照看孩子。比如說幼兒園下課以后把孩子接回來，做好飯等著子女晚上回來吃飯再把孩子接走，他自己在這個空間里自由的活動，就比老少戶或者在一間屋子里，摩擦就會少一些。在同一個社區(qū)買兩套房子，這樣就更好，更容易銷售。開發(fā)模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施我們也做過這樣的案例，比如說旁邊已經(jīng)有建成的社區(qū)，或者比較富裕，有很多的老人。這時候在旁邊找一塊小空地，把什么東西改造一下，或者插建這樣一個服務(wù)中心可以輻射整個社區(qū)，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務(wù)設(shè)施的地方是非常有需求的。第二類：與相關(guān)設(shè)施結(jié)合并設(shè)計[5]模式5——與商業(yè)設(shè)施結(jié)合，在繁華區(qū)建高層老年公寓模式6——與醫(yī)療設(shè)施結(jié)合，就近設(shè)置老年設(shè)施與公寓模式7——與幼兒園或其他福利設(shè)施并設(shè)模式8——與教育于機(jī)構(gòu)結(jié)合，建設(shè)老年設(shè)施或者老年大學(xué)開發(fā)模式5：老人公寓與商業(yè)設(shè)施并設(shè)案例：香港房屋協(xié)會建的彩頤老人公寓很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區(qū)，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫(yī)也比較方便。這個項目下面是上上，中間用會所隔開，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協(xié)會做這個的時候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，上面有這么一種說法，如果你在上面買了普通公寓，就優(yōu)先把上面的商品房賣給老人的子女。開發(fā)模式6：老年設(shè)施與醫(yī)療機(jī)構(gòu)并設(shè)很多老人希望旁邊有醫(yī)院，有醫(yī)院老人就比較安心。旁邊有了醫(yī)療設(shè)施，旁邊建老年設(shè)施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。開發(fā)模式7：老年設(shè)施與幼兒園并設(shè)這種模式我們在日本也參觀過，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設(shè)一個庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨(dú)感。這種案例在中國不是很多，但是我想以后會多起來，特別是小孩兒少了，有些幼兒園小學(xué)空下來了，這樣就壓縮一部分，裝修以后做成老人公寓，我覺得以后這種可能會多起來。開發(fā)模式8：老年設(shè)施寓教于機(jī)構(gòu)并設(shè)案例：美國拉薩爾村老人可使用拉薩爾大學(xué)的公共設(shè)施，與拉薩爾大學(xué)合作提供終身學(xué)習(xí)項目。人群組成：年齡至少65歲，高種以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項目的身體和智力條件和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力。老人到這個大學(xué)以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺得自己的能量能夠發(fā)揮出來。有人評價做老人項目的開發(fā)商分三類，三流是賣房子、二流賣醫(yī)院；一流就是賣大學(xué)。就是跟大學(xué)在一起，老人會更加積極健康，可能會銷售的更好，這種說法我們覺得也有一定的道理。第三類：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合模式9——在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)或老年住宅據(jù)全國老齡委的調(diào)查顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。對于怎么在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)老年產(chǎn)品，其實是一個方向，值得咱們關(guān)注。比如像海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，可能就開展這方面的想法很多，我們也聽到很多這樣的說法。地產(chǎn)商拿了一塊兒地，準(zhǔn)備開發(fā)旅游地產(chǎn)，其中一部分就作為老年地產(chǎn)，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的這么做也沒有這么多人來，老年人來也是季節(jié)性的。第四類：與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施。日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動力缺乏，他們有時候想在中國建一個連鎖，可以把他們的老人輸入進(jìn)來，在他們比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，甚至上世界其他好幾個這樣的國家去養(yǎng)老，中國的服務(wù)會比較好，也比較便宜，實在不行了再回到本國，比如說80多歲需要照護(hù)的時候，這也是其他國家想跟中國能夠一塊兒結(jié)合，搞的這樣一種形式，我認(rèn)為也有一定的市場的可行性。模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式。這方面就更多了，美國、歐洲包括日本也是這樣的，都可能覺得中國市場很大，覺得他們的管理模式比較先進(jìn)，比較成熟，想進(jìn)來。但是我個人覺得，接觸以后覺得其實完全的移植過來也不合適，中國老人的生活習(xí)慣跟美國、日本有很大的差別，另外經(jīng)濟(jì)條件、思想的方式都不一樣，所以直接搬來他的管理模式有可能不能夠很好的落地的，所以這需要有一個轉(zhuǎn)化，也正是需要我們認(rèn)真研究的。第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型模式12——與服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)例如：日本津久井公司從提供上門洗澡服務(wù)開始，轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。我們覺得服務(wù)業(yè)是老人方面非常需求的重要領(lǐng)域，有些服務(wù)業(yè)以前做的特別好的，覺得我可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。模式13——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)。例如：泰康人壽、中國人壽、新華人壽等等都在這方面做了準(zhǔn)備，或者積極的進(jìn)入。模式14——利用自身獨(dú)特的資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。比如說酒店業(yè)，他們覺得服務(wù)方面很強(qiáng)，他們也積極轉(zhuǎn)向老年地產(chǎn)，把過去不用已經(jīng)舊的酒店改造一下，有的還是比較合適的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，門大小這種硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也沒有問題。模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施。比如說城里有很多老的舊醫(yī)院，這種醫(yī)院已經(jīng)很敗落了，改成老年設(shè)施很方便，因為原有的空間形式，是低層建筑，有電梯，空間比較大，這種都很適合改成老年建筑。小學(xué)、幼兒園也是可以改造的。把原有的國有資產(chǎn)，也不完全光是國有資產(chǎn)，私人資產(chǎn)也有這種可能，并不見得沿著馬路邊兒上，馬路邊兒上商業(yè)空間很大，可以做辦公樓，在小區(qū)里面干別的都不合適，但是做老人設(shè)施就比較合適，又比較安靜，有很好的服務(wù)就可以了。總結(jié)總的來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，提出養(yǎng)老地產(chǎn)的新思維，首先是拿來主義行不通，通過調(diào)研了像日本、臺灣、美國、歐洲來看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，就做了一些深入的研究，包括對空間的比較、餐飲、服務(wù)等等進(jìn)行比較以后，其實有很大的不同。應(yīng)該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認(rèn)為搞了坡道、加了扶手就算是老人設(shè)施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內(nèi)容并不只是扶手和坡道。做好承擔(dān)風(fēng)險的準(zhǔn)備，政策當(dāng)前確實是沒有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設(shè)方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個產(chǎn)業(yè)大家就會覺得還有很多問題，所以剛開始盡量做的認(rèn)真一點，慢慢發(fā)展就好。此外，從建筑學(xué)的角度來看，應(yīng)該注意規(guī)劃建筑設(shè)計與后期運(yùn)營管理的前后呼應(yīng)，這一點是我們深刻體會的，慌慌張張就蓋出來了，不知道后面誰來管理，結(jié)果管理提出了一堆意見，這個建筑根本就不適合，這種建筑非常多，不注意將來就要受損失。剛開始前期策劃就要想到后期誰來管理，誰來運(yùn)營，規(guī)劃承接上面也要承接下面，才能把規(guī)劃做好。第五篇：選題策劃補(bǔ)充資料一、重要性二、需要的素養(yǎng)三、新手迅速上手的15個策略四、需要具備的技能五、不同類型圖書的選題策劃六、選題策劃的方法第一節(jié)暢銷書、長銷書、精品書與品牌書的選題策劃 概述：標(biāo)準(zhǔn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益關(guān)系的不同，圖書分為4種：暢銷書、長銷書、精品書與品牌書標(biāo)準(zhǔn)讀者定位的不同，出版界將圖書出版劃分為3種：大眾出版、教育出版、專業(yè)出版3種類型，既區(qū)別又聯(lián)系。如：教輔類《新概念英語》，既教育又大眾；職業(yè)資格考試用書既專業(yè)又教育；2大類的關(guān)系：暢銷書—大眾出版、長銷書—教育出版、精品書—專業(yè)出版品牌書不對應(yīng)于某一類一、暢銷書的選題策劃（一）意義：出版產(chǎn)業(yè)的發(fā)動機(jī)例子：20世紀(jì)90年代以來，華藝出版社、作家出版社、中信出版社、接力出版社、世界圖書出版社、長江文藝出版社、廣西師范大學(xué)出版社、上海人民出版社、山東畫報出版社、知識出版社作家出版社尤盛：楊紅櫻《女生日記》、《五三班的壞小子》等系列兒童文學(xué)累計發(fā)行426萬冊；至今連續(xù)出版幾年的《全國新概念作文大賽獲獎作品選》累計發(fā)行300多萬；素質(zhì)教育類的《哈佛女孩劉亦婷》、《劉亦婷的學(xué)習(xí)方法和培養(yǎng)細(xì)節(jié)》發(fā)行250萬冊；余秋雨的《霜冷長河》、《千年一嘆》等發(fā)行228萬冊等等（二）暢銷的永恒主題：相對穩(wěn)定性。六大永恒主題：愛情婚姻、心理勵志、生活實用、大眾理財、名人明星、娛樂休閑20世紀(jì)7090年代的美國：性、心靈、死亡是圖書市場的三大熱門話題 20世紀(jì)90年代的中國：教材教輔（主要是英語類與計算機(jī)類），文學(xué)類（主要是反腐文學(xué)、都市情感文學(xué)、歷史小說、青春文學(xué)與網(wǎng)絡(luò)文學(xué)）《抉擇》《來來往往》《曾國藩》《雍正皇帝》《花季雨季》《三重門》《第一次的親密接觸》，勵志成功類《方與圓》《誰動了我的奶酪》，財經(jīng)管理普及類《富爸爸窮爸爸》《水煮三國》《細(xì)節(jié)決定成敗》，明星名人類《小燕子女生趙薇》《不過如此》《我的父親鄧小平》傳統(tǒng)文化普及類《正說清朝十二帝》《于丹（論語）心得》《易中天品三國》 保健類 休閑類 科普類 素質(zhì)教育類（三）暢銷書策劃運(yùn)作的關(guān)鍵20種選題策劃方法：捷足先登、趁熱打鐵、新瓶舊酒、價廉物美、雅俗共賞、讀者反饋、一見鐘情、大材小用、敢為人先、草船借箭、引進(jìn)選題、滾雪球法等 核心：不能唯作者是從（哪怕是知名作者），必須強(qiáng)化編輯含量 案例：金麗紅崔永元的《不過如此》104萬冊姜文的《一部電影的誕生》7萬冊 結(jié)論：大量刪去“偏離中心主題的情節(jié)”二、長銷書的選題策劃（一）基本要求：須在雙方面下功夫：選題質(zhì)量和編校質(zhì)量方面在重印和再版方面二者的區(qū)別：重印不修改再版須修改意義：（1）可有效打造圖書品牌。如中華書局點校本《二十四史》，商務(wù)印書館《新華字典》《現(xiàn)代漢語詞典》，上海辭書出版社《辭?！烦掷m(xù)出版或再版，在讀者中形成思維定式（2）可合理利用出版資源。重印率、再版率高低50%60% 保持書的長銷須在重印和再版方面下足功夫：（1）把握時機(jī)，適時推出：據(jù)市場供需，及時填補(bǔ)市場空缺，及時滿足讀者需求 例：20世紀(jì)90年代，湖南人民出版社《中國古代城市生活長卷叢書》，10年后，順應(yīng)社會對歷史傳統(tǒng)文化類圖書關(guān)注的升溫而重?。?）與時俱進(jìn)，升級推出：商務(wù)印書館《新華字典》53年10月初版2004年第十版，每一版更新（3）單本變文庫，整體推出：利用重印或再版，將原來的單本書組合成叢書、文庫或套書。例：學(xué)林出版社將原先單本出版的梁漱溟（18931988）的《中國文化要義》、陳原（19182004）的《社會語言學(xué)》、潘知常的《反美學(xué)在闡釋中理解當(dāng)代審美文化》等學(xué)術(shù)著作組合成“學(xué)林文庫”重印和再版的成功取決于2個條件：a、正確確定重印或再版的時機(jī)與印數(shù)：重印—要及時，做到與市場不斷檔再印出版時間則不完全取決于市場銷售，而應(yīng)在市場有需求的前提下，綜合考慮多方面的因素決定印數(shù)也需要考慮B、決定重印或再版之前，須作深入的市場調(diào)查：在為讀者服務(wù)方面（二）工具書的選題策劃能夠長銷的最基本的圖書品種有：教材教輔、工具書、生活實用書、文史哲名著、名人傳記、少兒讀物、法規(guī)文獻(xiàn)。其中教材教輔、工具書兩種最穩(wěn)定。工具書的含義和特點： 含義：“匯集較為完備的知識或資料，按特定的方式加以編排，專供查閱以解難釋疑的圖書” 特點：完備性、權(quán)威性（穩(wěn)定性）、便檢性、簡明性、實用性 肖東發(fā)：工具書6大類辭書類字典、詞典百科類百科全書、類書與政書資料性年鑒、手冊（含指南、必備、大全等）線索性“又稱二次文獻(xiàn)”即書目、索引、文摘、題錄表譜性歷表歷書、年表、地理沿革表、歷代職官表圖錄類地圖、圖譜此外，新興的類型：20世紀(jì)80年代的鑒賞辭典。如上海辭書出版社《唐詩鑒賞辭典》，書畫鑒賞辭典中國青年出版社《中國書畫鑒賞辭典》推薦：王建輝編輯、策劃的《中國文化知識精華》及其姊妹篇《世界文化知識精華》（湖北人民出版社）打破傳統(tǒng)工具書與一般讀物的界限；內(nèi)容的選擇、條目的撰寫突破傳統(tǒng)意義上的工具書的限制，但編撰體例仍按照工具書的范疇，用途上仍具工具書的性質(zhì)。工具書選題策劃的要點有3：（1）精心選擇作者和主編：例《現(xiàn)代漢語詞典》（商務(wù)印書館）兩任主編：呂叔湘（19041998）和定聲樹（19091989）均是語言學(xué)的泰斗。（2）精心設(shè)計檢索方法：例：《中國出版者名錄》（