【正文】 法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。第三十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容：（一）上一物業(yè)管理情況報告；（二）上一業(yè)主委員會工作情況報告；（三）上一業(yè)主大會收支情況報告；（四）物業(yè)管理的其他有關事項。業(yè)主大會定期會議應當討論并決議以下內容：（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的工作計劃；（二）選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；（三）決議下一物業(yè)管理有關事項；（四）決議下一業(yè)主大會收支預算；（五）決議物業(yè)管理其他的有關事項。第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總人數(shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。第三十五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應當自收到業(yè)主提議之日起30日內自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。第三十六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設立監(jiān)事會的，應當由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設立監(jiān)事會但相關業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當于10日內責令其限期履行職責，業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議并對相關事宜進行表決。第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第三十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當就是否變更物業(yè)管理方式、服務內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項召開業(yè)主大會會議進行表決。決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業(yè)服務企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務事項和服務標準等。第三十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主委員會，可以設立監(jiān)事會，可以聘用財務人員和秘書等工作人員。相關工作經費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會設立監(jiān)事會、聘用財務人員和秘書的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應當由業(yè)主大會選舉產生；財務人員和秘書的聘用方式應當由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。第四章 業(yè)主委員會第四十條 業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結果的確認應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。業(yè)主委員會委員每次選舉產生后3日內應當組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。主任委員、副主任委員應當由業(yè)主委員會委員推選，不經業(yè)主委員會委員推選不得連任，具體產生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。第四十一條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并應當符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；（二）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。第四十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務；（五）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經營及經營收益的管理和使用；（七）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用；（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；（十）對違反國家和本市相關規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產；（十一）配合社區(qū)相關組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內的社區(qū)建設工作；（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項不得授權業(yè)主委員會直接行使。第四十三條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會設立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應當列席會議，并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應當先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。第四十四條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、專項服務合同等；（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；（五）專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經營收益賬目；（六）業(yè)主的意見和建議；（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；（八）業(yè)主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應當征得相關業(yè)主本人同意。第四十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告：（一）任職期限屆滿的；（二）不再具備業(yè)主身份的；（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關財物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個人不得侵占。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。候補委員遞補后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。第五章 指導監(jiān)督第四十九條 建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。第五十條 業(yè)主委員會不履行職責，業(yè)主大會設立監(jiān)事會的，應當由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設立監(jiān)事會但經相關業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當于10日內責令其限期履行職責；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，共同決定有關事項。第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監(jiān)事會指定的人員保管；未設立監(jiān)事會的，交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會設立監(jiān)事會的，監(jiān)事會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新的業(yè)主委員會；未設立監(jiān)事會或者監(jiān)事會不履行職責的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。新的業(yè)主委員會產生后，檔案保管人員應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進行財務審計。第五十二條 業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內社區(qū)建設等相關工作。社區(qū)居民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督社區(qū)內的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權益。物業(yè)管理區(qū)域內召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。第五十五條 對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。第六章 附則第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權利。第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實施前已經辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項目，建設單位應當向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊以及業(yè)主變動信息，并根據(jù)有關規(guī)定將相關信息錄入公共決策平臺；建設單位注銷的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當履行以上義務。第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，參照本規(guī)則。第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實施。