【正文】 通過司法途徑解決，不得強行接管。業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理 企業(yè)的交接工作應(yīng)依法進(jìn)行。二、新舊物業(yè)交接時的幾個問題 新舊物業(yè)交接時矛盾重重，交接過程復(fù)雜，時間長，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或 者小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主 同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一 來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而 新物業(yè)強行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點：相關(guān)設(shè)施移交難 根據(jù)《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī) 規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接 管初期，舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。物業(yè)資料移交難 根據(jù)《條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料：（1）竣工總平面圖，單體建 筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備 的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè) 委會。雖然《條例》對交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開 展公作所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分 前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交 相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交完整資料。相關(guān)費用處理難（1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理 中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支 出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。（2）代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義 務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如 何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就 容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)費欠繳。現(xiàn)在，物業(yè)費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業(yè) 公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利 開展。新舊物業(yè)交接難的法律原因法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比 較少，物業(yè)公司不移交有關(guān)事項的法律責(zé)任的規(guī)定。政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。目前，政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項的宣傳等工作。而從目 前的情況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就 少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。備注： 問：誰能決定選聘物業(yè)？ 答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大 會成立后由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街 道辦事處。問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？ 答： 無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物 業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期 合同有 1 年也有兩年、3 年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定期物業(yè) 合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？ 答：開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè) 公司進(jìn)行承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后 15 個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商 或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料 交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資 料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由 雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物 業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商 或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位 蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物 業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。問：查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處理？ 答：物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時間復(fù)驗。經(jīng)查驗合格的，新物業(yè) 公司應(yīng)當(dāng)在 5 個工作日內(nèi)簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā) 現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查 驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記 錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗記錄。問：原物業(yè)公司何時退出？拒不退出的怎么辦？答： 原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié) 商或通過司法途徑解決，不得非法強行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。第五篇：物業(yè)管理移交協(xié)議物業(yè)管理移交協(xié)議甲方：乙方：為加強居民區(qū)管理，建立長效管理機制，為居民營造衛(wèi)生、安全、文明和諧的生活環(huán)境，公司家屬區(qū)全部移交給乙方管理，甲乙雙方對有關(guān)事宜協(xié)議如下：一、原物業(yè)用房及居委會用房產(chǎn)權(quán)仍歸甲方，現(xiàn)交與乙方和居委會無償使用。使用期間不得私自拆除和改變主體結(jié)構(gòu)，保證該房完整。二、甲方將現(xiàn)有停車場關(guān)閉，不再經(jīng)營，該預(yù)留地不在乙方經(jīng)營范圍；三、現(xiàn)有工作人員三名，保潔員一名，乙方優(yōu)先錄用，遵重個人意愿自行選擇；四、乙方在今后的經(jīng)營中，發(fā)生任何糾紛與甲方無關(guān)，甲方概不承擔(dān)任何責(zé)任；五、移交范圍：六、本協(xié)議雙方簽字后生效。甲方：乙方：代表人：代表人：年月日年月日