【正文】 房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地 上物補(bǔ)償價(jià),未有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)期收益。另外,對(duì)房屋的租金收入也未列入補(bǔ)償范圍。因此應(yīng)擴(kuò) 大拆遷補(bǔ)償范圍[6]。針對(duì)各個(gè)地區(qū)規(guī)定的補(bǔ)償范圍普遍偏小的現(xiàn)象，應(yīng)該從以下兩個(gè)方面著手解決：首先，對(duì)于不同省、自治區(qū)、直轄市的不同規(guī)定應(yīng)給與嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)于不合理的或者是不符合《城 鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的補(bǔ)償范圍的，應(yīng)提出整改意見(jiàn)，責(zé)令其從新修改；其次，鼓勵(lì) 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在制定各自法規(guī)時(shí)，在合法合理的情況下盡量擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)姆?圍，以保證被拆遷人的合法權(quán)益得到充分的保護(hù)。 科學(xué)界定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障被拆遷人利益中國(guó)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)際上是比較低的，并且近幾年由于拆遷上訪的無(wú)非是因?yàn)檠a(bǔ)償 數(shù)額太低。國(guó)外在這一方面，都采取政府從商業(yè)利益的項(xiàng)目中淡出，由開(kāi)發(fā)商直接和所有權(quán) 人進(jìn)行談判，達(dá)成協(xié)議才能夠拆遷，因此就不存在補(bǔ)償數(shù)額過(guò)低的問(wèn)題。但是在界定補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)方面，國(guó)外充分考慮了被拆遷人的利益，這一點(diǎn)我們應(yīng)該充分借鑒，科學(xué)界定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)拆遷地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該規(guī)定:，除了所有權(quán)者外，還應(yīng)包括與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的其他受益人，例如 財(cái)產(chǎn)的承租人。，除了財(cái)產(chǎn)本身的現(xiàn)實(shí)價(jià)值外，還包括財(cái)產(chǎn)由于長(zhǎng)期經(jīng) 營(yíng)或其他原因而存在的無(wú)形資產(chǎn)，并且考慮將來(lái)存在的增值可能。，補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)以完全的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基本的依據(jù)，而不 存在按照由政府制定的評(píng)估規(guī)則來(lái)進(jìn)行評(píng)估的規(guī)定。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，“地產(chǎn)商要搞拆遷，首先要做到公平。拆遷要按照市場(chǎng)價(jià)格，或者略高于市場(chǎng)價(jià)格，略高于的原因就是買個(gè)自愿。這種拆遷大多不是自愿的，所以價(jià)格應(yīng) 該比市場(chǎng)要高?！本唧w要高多少，這個(gè)應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地方不同情況來(lái)規(guī)定，如果政府單純出 臺(tái)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的政策，而沒(méi)有相應(yīng)的配套設(shè)施跟進(jìn)，短期內(nèi)可使被拆遷戶受益，但長(zhǎng)期的 政策效果卻降低了拆遷的發(fā)生率，減緩了舊城改造的步伐。因此要科學(xué)界定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障 被拆遷人的利益，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)。 規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)規(guī)范拆遷評(píng)估市場(chǎng)應(yīng)包含以下幾方面內(nèi)容:拆遷評(píng)估價(jià)格。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo) 準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷評(píng)估方法。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可 以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng) 交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的 房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交易價(jià)格，至少每年作者簡(jiǎn)介：王文娟（），女（漢族），籍貫山西，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)作。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng) 事人抽簽等方式。大型城鎮(zhèn)建設(shè)拆遷項(xiàng)目要推行房屋拆遷招投標(biāo)制度。估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展拆遷估 價(jià)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià) 活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。但是，房地產(chǎn)估價(jià)是一門技術(shù)性很強(qiáng)的工作，采取的方法不一樣，所得出的結(jié)果往往有 很大的差別，從而對(duì)拆遷人和被拆遷人的利益都有很大的影響。房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要有: 收益還原法、市場(chǎng)比較法、重置成本估價(jià)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法等方法。在估價(jià)人員對(duì) 房屋進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，必須根據(jù)具體的情況運(yùn)用不同的方法，將影響估價(jià)因素的內(nèi)部因素(如土地的位置、面積、地形、地質(zhì)、形狀、用途、交通、環(huán)境，建筑物的用途、質(zhì)量、附屬設(shè) 備、完損程度、樓層、朝向等)和外部因素(如自然環(huán)境條件、社會(huì)環(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)因素、政 治因素等)都應(yīng)該考慮進(jìn)去，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。 明確公共利益，規(guī)范政府征收征用行為《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》中第三條規(guī)定“城鎮(zhèn)房屋拆遷必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于城 鎮(zhèn)舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡?！边@條規(guī)定表明只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃、舊區(qū)改 造、生態(tài)環(huán)境改善、保護(hù)文物古跡的，都可以認(rèn)定是為了公共目的，可以對(duì)私人的房屋財(cái)產(chǎn) 進(jìn)行征用。而這種規(guī)定也并沒(méi)有將商業(yè)項(xiàng)目從公共項(xiàng)目中區(qū)分出去[7]。依據(jù)憲法修正案，無(wú)論是國(guó)家對(duì)土地的征收或征用以及對(duì)私有房屋的征收或征用，其目 的都必須是為了“公共利益”，因此，對(duì)“公共利益”進(jìn)行立法解釋，并對(duì)其范圍進(jìn)行明確 界定是非常必要的。按照國(guó)際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，世界各國(guó)認(rèn)為“公共利益”嚴(yán)格限定在國(guó)防、環(huán)境保護(hù)、公共活動(dòng)場(chǎng)所等方面。世界上法制比較完善的國(guó)家對(duì)社會(huì)公共利益的界定，一般 可分為兩種形式:第一種形式是土地征用制度或有關(guān)法律對(duì)社會(huì)公共利益的范圍沒(méi)有明確限 定，但其可以通過(guò)其它法律對(duì)私人土地或財(cái)產(chǎn)給與充分保護(hù)。如澳大利亞征用法規(guī)定，“公 共目的”是指議會(huì)有權(quán)力制定法律來(lái)限定的用途；第二種形式是在土地征用制度或有關(guān)法律 中，采用列舉法嚴(yán)格限定公共利益的范圍。如日本將公共利益目的的范疇嚴(yán)格限定在關(guān)系國(guó) 家和民眾利益的35種公益事業(yè)項(xiàng)目，其中包括依據(jù)道路法進(jìn)行的公路建設(shè)；以治水或水利為目的在江河上設(shè)置的防堤、護(hù)岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設(shè)施。國(guó)家、地方團(tuán)體進(jìn)行 的農(nóng)地改造與綜合開(kāi)發(fā)所建的道路、水渠等設(shè)施；鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)、氣象觀測(cè)、電信、電 力、廣播、煤氣、博物館、醫(yī)院、墓地、公廁、公園等等。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，筆者認(rèn)為，應(yīng) 該采取第二種形式來(lái)界定公共利益。社會(huì)公共利益必須是社會(huì)全體成員的共同利益，它關(guān)注 的應(yīng)該是這個(gè)社會(huì)整體的穩(wěn)定和發(fā)展。采用列舉法規(guī)定公共利益，有利于防止政府濫用征地 權(quán)力，和防止被征地農(nóng)民和房屋所有權(quán)者受到侵害[8]。在明確了公共利益的基礎(chǔ)上，就可以以此來(lái)判斷一個(gè)拆遷項(xiàng)目是否有利于公共利益；是 否符合拆遷的前提條件，從而杜絕那些打著公共利益的幌子來(lái)為自己或某些利益集團(tuán)牟利的 行為，從根本上鏟除腐敗的隱患。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步向縱深發(fā)展的過(guò)程中，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平也日益提高，這一方面帶來(lái) 了人們生活水平的極大提高，同時(shí)也給我國(guó)的社會(huì)帶來(lái)的各種問(wèn)題。我國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷中的 補(bǔ)償就是一個(gè)十分突出的問(wèn)題，而且由此引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題日益增加。本文通過(guò)對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)?初步分析，找出其中的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決方案。但是，城鎮(zhèn)房屋拆遷安置是一項(xiàng)非常 復(fù)雜的工作，它涉及方方面面的問(wèn)題，本文只分析了目前拆遷補(bǔ)償中存在的主要問(wèn)題，在拆 遷實(shí)施中，對(duì)其他方面存在的拆遷問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析、解決。作者簡(jiǎn)介：王文娟（），女（漢族），籍貫山西，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理參考文獻(xiàn):[1] [J].工程與建設(shè),2006(4),146199.[2] ——以上海為例[J].中國(guó)房地產(chǎn),2005(8),5559.[3] [M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004,2358.[4] 王霞，[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2004 年第1版,1960.[5] [J].貴州民族學(xué)院學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2006(1)，123126.[6] ——以上海世博會(huì)動(dòng)拆遷為視角[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2006(4),5762.[7] [J].廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2006(1),3439.[8] [M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1992， problems and tactics of house relocation pensationWang Wenjuan Wang Haoxian(The School of Government Administration of Central University of Finance and Economics, Beijing, 100081)Abstract: The core problem of house demolition lies in pensation laws are still in quite a disorder, many house owners interest is at the risk of being violate in the article below devotes 2 main parts to the research of the house demolition pensation first part introduces the main problems of the pensation system of house demolition, including the suburb collective land expropriation pensatory regime, the pensation procedure, the pensation range, the relocation pensation standard, the real estate appraise the market, the public interest goal second part aims to give the corresponding solutions to the questions which in the first part words: relocation pensation。problems。tactics