【正文】 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。總可售面積 已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本（二）開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。（三）應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。合法憑證是指填制內容、方式符合有關稅收法規(guī)、財務會計制度規(guī)定的原始憑證，包括套印稅務機關發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務機關批準不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財政部門管理的行政性收費收據(jù)以及經(jīng)財政部門、稅務部門認可的其他憑證（如工資單、領料單等）。（四）維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。（五）共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。（六）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。（八）開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。（九）保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（十）廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。新辦開發(fā)企業(yè)是指2006年1月1日后依法設立的內資房地產開發(fā)企業(yè)。（十一）利息。按以下規(guī)定進行處理：開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。能直接歸屬于某一成本對象的，應直接計入該成本對象；屬于不同成本對象共同負擔而不能直接歸屬于某一成本對象的，按概算法在期內各成本對象按比例進行分配。開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內稅前扣除。４、在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應向主管稅務機關報送書面報告，其當應分攤的借款費用不入該成本對象，可作為財務費用直接在當期稅前扣除。（十二）土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。（十三）成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。（十四）折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。第八章 稅源管理第二十七條 對開發(fā)企業(yè)涉稅信息的采集。（一）國稅機關要加強與國土局、工商局、地稅局、開發(fā)辦、規(guī)劃局、房產局、銀行、媒介等部門建立聯(lián)系制度，定期采集房地產開發(fā)企業(yè)的相關信息，用于核對納稅人所報資料。從城市綜合辦公室取得房地產企業(yè)的立項項目及立項時間、竣工時間等信息。從國土資源局取得開發(fā)企業(yè)的土地使用情況及使用面積，土地的用途、動工開發(fā)期限、土地出讓金付款等信息。從規(guī)劃管理局取得開發(fā)企業(yè)房屋規(guī)劃面積、施工時間等信息。從房產管理局取得開發(fā)企業(yè)的可售房屋建筑面積信息和房屋預售面積、房屋已售面積等信息。從工商部門取得開發(fā)企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。從地稅局取得開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。從銀行和金融機構取得開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。從媒體機構取得開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。（二）由市州國稅局統(tǒng)一進行采集工作的，由市州國稅局將采集的信息整理后逐級分發(fā)至主管國稅機關，主管國稅機關利用涉稅信息，全面分析轄區(qū)內開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況，為稅收管理員實施稅源監(jiān)控提供信息支持。第二十八條 開發(fā)企業(yè)具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性及生產周期長、投資額大等行業(yè)特點，并且財務核算的專業(yè)性較強。主管國稅機關應遵循屬地管理與專業(yè)性管理相結合的原則，對房地產開發(fā)企業(yè)實行集中管理，專人負責。（一）稅收管理員在日常征管中必須及時收集開發(fā)企業(yè)的各類信息資料并進行認真整理、歸檔，應收集和整理的信息資料包括：本辦法第十一條規(guī)定的開發(fā)企業(yè)應申報資料；各職能部門、媒體和網(wǎng)站公布的開發(fā)企業(yè)相關信息；主管國稅機關從外部收集和取得的涉稅信息；企業(yè)稅款繳納和以前稽查評估信息等。（二）稅收管理員每季度要深入房地產開發(fā)企業(yè)的施工現(xiàn)場，掌握開發(fā)項目的經(jīng)營情況并做好工作日志。（三）稅收管理員應分戶建立《房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅源跟蹤管理檔案》（附件四１－3），詳細記錄房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營地址、注冊資本、開發(fā)項目、可售面積、完工進度、預售收入、應預征稅款、入庫稅款、工程完工結算等情況。第二十九條 主管國稅機關應對房地產開發(fā)企業(yè)實行稅源監(jiān)控，掌握開發(fā)項目的整個開發(fā)流程，實施動態(tài)管理。（一）對開發(fā)項目開工前進行監(jiān)控。在開發(fā)項目開工前，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)上報第十一條所列資料，進行分析和整理，掌握開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)項目規(guī)劃、建房的方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開發(fā)項目的名稱、開工建設時間、開工建設地點、預計竣工時間、項目總投資數(shù)目、借款情況和工程總預算等，從總體上掌握整個開發(fā)工程的概況，為后期的稅源監(jiān)管打下基礎。（二）對未完工開發(fā)產品預售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)取得房屋預售許可證后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)按月向國稅機關完整填報《產品銷售收入明細表》，掌握開發(fā)企業(yè)的每個開發(fā)項目預售收入申報情況，將開發(fā)企業(yè)當期申報的預售房款收入與房產部門網(wǎng)上公布的預售信息相比對，看有無隱瞞預售收入的情況。將開發(fā)企業(yè)預售廣告上公告的銷售價格與企業(yè)申報的單位價格進行對比，看有無價格不實的情況。（三）對完工開發(fā)項目結轉銷售的監(jiān)控。稅收管理員要隨時關注開發(fā)企業(yè)竣工交付備案的辦理情況，并實地調查開發(fā)產品的投入使用情況，及時掌握開發(fā)產品是否已完工。應督促開發(fā)企業(yè)結轉銷售收入，計算實際銷售毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入當期應納稅所得額。嚴格從稅收角度規(guī)定開發(fā)產品的完工標準，以保證國家稅收不流失。（四）對完工開發(fā)項目銷售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)按月上報《產品銷售收入明細表》和稅務鑒定報告，將開發(fā)企業(yè)當期申報的銷售收入與房產部門網(wǎng)上公布的銷售信息相比對，看有無隱瞞銷售收入的情況。將從金融機構取得的開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的付款信息，監(jiān)控開發(fā)企業(yè)收入情況，防止企業(yè)轉移銷售款項和推遲申報收入。（五）對完工開發(fā)項目成本的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)上報《完工對象成本統(tǒng)計表》，審核企業(yè)是否在結轉銷售收入的同時，按規(guī)定結算開發(fā)項目的計稅成本，有無多列成本的情況，必要時應當核實其合法憑據(jù)的真實性。（六）對房地產開發(fā)項目定期巡查監(jiān)控。主管國稅機關應組織人員深入到開發(fā)工地和銷售地點了解工程進度和銷售情況，并結合《產品銷售收入明細表》進行核實，保證稅款的及時足額入庫。第三十條 主管國稅機關要把開發(fā)企業(yè)列入每匯算清繳申報審核的重點，審核人員應認真審核開發(fā)企業(yè)的申報資料，及時掌握企業(yè)征管情況。第三十一條 對開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產品為主的企業(yè)不得給予新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，嚴格各項所得稅前扣除的審批和備案管理。第三十二條 各市州級國稅機關應于每年5月30日前向省局報送《房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管情況統(tǒng)計表》（附件五）及房地產稅源管理工作總結報告。第九章 評估檢查第三十三條 主管國稅機關每年應根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的財務會計信息、納稅申報信息、行業(yè)平均指標和部門涉稅信息，對開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入、成本費用和應納稅額進行全面評估分析。第三十四條 主管國稅機務應通過對典型企業(yè)的座談和調查，加強對開發(fā)行業(yè)評估指標的分析研究，不定期發(fā)布開發(fā)行業(yè)的納稅評估指標預警值（正常值、上限和下限），有效地指導納稅評估工作。第三十五條 對開發(fā)企業(yè)實施納稅評估的主要內容：（一）審核開發(fā)企業(yè)未完工產品的預售收入是否申報準確。企業(yè)取得的預售收入是否按本辦法規(guī)定的預計毛利率計算當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后計入當期應納稅所得額，申報繳納了企業(yè)所得稅。通過對開發(fā)企業(yè)銷售中心記錄的預售金額與企業(yè)財務賬簿及納稅申報表所列數(shù)額進行比較，看有無賬實不符的情況。（二）審核開發(fā)企業(yè)的銷售收入是否申報準確。抽取部分購房客戶資料，開展外圍調查，通過電話聯(lián)系或走訪，檢查開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票（或收款收據(jù)）是否存大頭小尾或不入賬等問題。審核開發(fā)企業(yè)附屬設施的銷售情況，檢查企業(yè)有無附屬設施銷售收入不入帳的問題。將從地稅部門取得的開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅銷售收入，與企業(yè)申報的企業(yè)所得稅收入進行比對，看是否一致。（三）審核開發(fā)企業(yè)的生產成本是否真實、合理。審核建筑施工單位報送的工程預算書，查其申報的施工成本與預算書的差異情況，分析差異產生的主要原因；審核成本費用的相關合同與結算發(fā)票是否一致，與資金的流向是否一致，有無虛列成本費用的問題。審核開發(fā)企業(yè)完工產品與未完工產品的成本計算是否正確，對共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，是否按照配比原則進行了分攤，特別是前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等費用，是否按規(guī)定計入了開發(fā)成本。審核當期申報扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，是否按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位開發(fā)成本計算確認。可售面積單位開發(fā)成本的計算是否準確，已實現(xiàn)銷售的可售面積是否真實。（四）審核開發(fā)企業(yè)稅前列支的各項費用是否真實、合理。審核有關費用如廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費和借款利息等是否超過規(guī)定標準列支，是否將取得的預售收入也計入了廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。審核是否將應計入開發(fā)成本的支出計入期間費本。（五）審核開發(fā)企業(yè)是否存在關聯(lián)交易。開發(fā)企業(yè)是否存在關聯(lián)方企業(yè)，購進材料或與建筑施工企業(yè)的關聯(lián)交易是否按規(guī)定價格進行結算。審核開發(fā)企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)的借款是否超過注冊資本的50%。第三十六條 稅收管理員在納稅評估中如發(fā)現(xiàn)納稅人存在重大疑點或存在關聯(lián)交易并轉移利潤情況的，應移交稽查部門或反避稅部門立案查處。第三十七條 主管國稅機關每年應對開發(fā)企業(yè)開展一次日常檢查，強化對開發(fā)企業(yè)的征管。第十章 法律責任第三十八條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，主管國稅機關應按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規(guī)定處理。第三十九條 各級國稅機關應按本辦法加強對房地產開發(fā)企業(yè)的日常監(jiān)控管理，對未按規(guī)定進行監(jiān)控管理，造成國家稅收流失的，按照《湖北省國稅系統(tǒng)稅收執(zhí)法過錯責任追究實施辦法》的規(guī)定進行處理。第十一章 附 則第四十條 本辦法未明確的有關應稅收入和稅前扣除的確定，應依據(jù)有關稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。第四十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行，此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。第四十二條 本辦法由湖北省國家稅務局負責解釋。